Акт обследования жилищно-бытовых условий — это официальный документ, фиксирующий фактическое состояние жилого помещения, санитарно-техническое оборудование, площадь, планировку и условия проживания граждан․ Он является основным доказательством при рассмотрении вопросов о признании жилья непригодным для проживания, предоставлении жилого помещения, лишении родительских прав, опеке и попечительстве, а также при рассмотрении жилищных споров в суде․

Ниже представлено подробное руководство по структуре, заполнению и оформлению данного документа с типовыми образцами формулировок․

Нормативная правовая база

При составлении акта необходимо опираться на следующие нормативные акты:

• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), ст․ 21 (непригодное жилье), ст․ 51 (обследование жилищных условий), ст․ 104 (обследование фонда)․
• Постановление Правительства РФ от № 577 «О порядке признания жилого помещения непригодным для проживания»․
• СанПиН -21 «Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, содержанию и организации режима жилых домов»․
• СП 54․13330․2016 «Жилые многоквартирные дома» (актуализированная редакция СНИП 31-01-2003)․
• Региональные законы о социальном использовании жилищного фонда (порядок обследования может уточняться на уровне субъекта РФ)․

Основания для проведения обследования

Обследование проводится не спонтанно, а по конкретным основаниям, которые должны быть указаны в преамбуле акта:

1. Заявление гражданина (о признании жилья аварийным/непригодным, о предоставлении жилья, о регистрации ребенка и т․д․)․
2. Предписание органа опеки и попечительства (проверка условий жизни несовершеннолетних)․
3. Постановление суда (доказательство по гражданскому делу)․
4. Распоряжение главы администрации / комитета по жилищной политике (плановая проверка фонда)․
5. Обращение прокуртуры или следственных органов․

Состав комиссии (обязательное требование)

Обследование проводится только коллективно — комиссией․ Акт, подписанный одним человеком, не имеет юридической силы․

Типовый состав комиссии (утверждается приказом/распоряжением):

• Председатель — представитель администрации (специалист жилищного отдела/комитета)․
• Секретарь, сотрудник, ведущий протокол/акта (часто тот же специалист)․
• Члены комиссии:
  • Представитель органа опеки и попечительства (если проверка условий жизни детей)․
  • Представитель РОСПОТРЕБНАДЗОРА / Центра гигиены и эпидемиологии (для замеров микроклимата, освещенности, шума — по необходимости)․
  • Технический специалист (инженер БТИ, техник ЖЭК/УК/ТСЖ) — для оценки конструктивов, инженерных сетей․
  • Участковый полицейский (по вопросам регистрации, безопасности)․
  • Сам заявитель / собственник / наниматель (их присутствие фиксируется, подпись в акте желательна, но отказ от подписи не делает акт недействительным — составляется акт об отказе)․

Структура акта обследования

Документ состоит из трех основных частей: вводной (шапка), описательной (основная) и заключительной (выводы и подписи)․

Вводная часть (Шапка)

Должна содержать:

• Наименование документа: АКТ обследования жилищно-бытовых условий․
• Номер и дата составления (место составления: город/район)․
• Основание: «Составили настоящий Акт по основанию [приказ №, заявление от, предписание от․․․]»․
• Состав комиссии: ФИО, должность, организация каждого члена (председатель, секретарь, члены)․
• Кого и где обследуют: ФИО граждан (с датой рождения, паспортными данными), адрес обследуемого помещения, право пользования (собственник, наниматель по найму, член семьи)․

Описательная часть (Техническое описание помещения)

Это самая объемная часть․ Описание ведется по комнатам и по общим элементам․ Необходимо зафиксировать:

А) Общие сведения о доме и квартире

• Тип дома (кирпичный, панельный, деревянный, блоковый), год постройки, износ % (по заключению БТИ/экспертизы)․
• Этажность дома, этаж квартиры․
• Общая площадь квартиры (по БТИ/ЕГРН), жилая площадь, площадь вспомогательных помещений․
• Количество жилых комнат, изолированных/проходных․
• Наличие/отсутствие: центрального отопления, горячего/холодного водоснабжения, канализации, газа, электричества, вентиляции․

Б) Состояние конструктивов и отделки (по комнатам)

Пример заполнения для каждой комнаты:

• Стены: материал (бетон, кирпич, дерево), состояние штукатурки/обои/краски (свежая, облупленная, следы плесени/грибка, влажные пятна, трещины и их характер — усадные, температурные, проходящие)․
• Потолок: тип (плита, деревянные балки), состояние (покрашен, обклеен, есть протечки, прогибы, трещины, облупление штукатурки)․
• Пол: конструкция (бетонная плита, лагги/доски), покрытие (линолеум, паркет, плитка, краска), состояние (ровный, скрипучий, с прогибами, отхлебывание досок, высота порогов)․
• Окна/Двери: тип (деревянные, ПВХ, алюминий), состояние рам, стекол, фурнитуры, герметичность, наличие щелей, замерзания зимой․
• Отопление: тип приборов (чугунные/биметаллические/алюминиевые радиаторы), количество секций, состояние (покрашены, текут, холодные), наличие терморегуляторов․
• Электрика: тип проводки (алюминий/медь, открытая/скрытая), состояние изоляции, наличие заземления/УЗО, исправность розеток/выключателей․

В) Вспомогательные помещения (Кухня, Санузел, Коридор, Кладовая, Балкон/Лоджия)

• Кухня: площадь, наличие окна (газ/электроплита), состояние вентиляционного канала (тянет/не тянет), состояние водопровода/канализации (течи, заторы), площадь для размещения мебели/техники․
• Санузел (ванная/туалет): тип (совмещенный/раздельный), состояние плитки/штукатурки, сантехника (ванна, унитаз, раковина — исправна/течет/потрепана), работа слива, вентиляция․
• Балкон/Лоджия: остекление, состояние парапета/площадки (обрушение бетона, арматура), водосточные трубы․

Г) Санитарно-гигиенические показатели (при наличии замеров)

Если в комиссии был гигиенист или проводились замеры приборами:

• Температура воздуха в комнатах (°C)․
• Относительная влажность (%)․
• Скорость движения воздуха (м/с)․
• Естественная освещенность (коэффициент естественной освещенности, КЕО, %)․
• Шум (дБА)․
• Загрязнение воздуха (плесень, СО2, формальдегид — по показаниям)․

Важно: Сравнивать полученные значения с нормами СанПиН -21 и СП 54․13330․

Д) Социально-бытовые условия и состав семьи

• Кто проживает (ФИО, дата рождения, родство, категория: собственник, наниматель, член семьи, иностранец)․
• Площадь на одного проживающего (жилая / общая)․
• Наличие несовершеннолетних детей, инвалидов, пожилых людей, хронически больных (требуют особых условий)․
• Обеспеченность мебелью, бытовой техникой, местом для сна (кровати/диваны), местом для учебы/работы․
• Санитарное состояние квартиры (чистота, наведение уборки, наличие хлам, запахи, насекомые/грызуны)․

На основе описанного комиссия формулирует юридические выводы:

1. Соответствие/несоответствие санитарным нормам и правилам (СанПиН, СП)․
2. Пригодность/непригодность для постоянного проживания (ссылка на ст․ 21 ЖК РФ, Пост․ № 577)․
3. Аварийность дома (если конструктивы несут угрозу обрушения — ссылка на ст․ 99 ЖК РФ)․
4. Необходимость текущего/капитального ремонта (перечень работ)․
5. Вопрос о предоставлении жилого помещения (если площадь ниже учетной нормы, жилье непригодно, семья нуждается)․
6. Меры по улучшению условий (приказ УК/ТСЖ на устранение дефектов, направление материалов в опеку, суд, прокуратуру)․

Подписи и приложения

• Подписи всех членов комиссии с расшифровкой (ФИО)․
• Подпись обследуемого (согласен/не согласен)․ При отказе — составляеться отдельный Акт об отказе от подписания (2 свидетеля)․
• Список приложений: фотофиксация (обязательно!), выписка из ЕГРН/БТИ, план квартиры, заключение СЭС/БТИ (если было), копии документов граждан․

Типовые образцы формулировок (Шаблоны)

Образец 1: Вводная часть

АКТ ОБСЛЕДОВАНИЯ ЖИЛИЩНО-БЫТОВЫХ УСЛОВИЙ

г․ [Населенный пункт] «[День]» [Месяц] 20[Год] г․

Мы, нижеподписавшиеся:
Председатель комиссии: [ФИО полностью], должность [Должность], организация [Название органа власти/УК],
Секретарь комиссии: [ФИО полностью], должность [Должность],
Члены комиссии:
[ФИО], [Должность, Организация] (представитель ОПЗ)
[ФИО] — [Должность, Организация] (инженер БТИ/УК)
[ФИО] — [Должность, Организация] (участковый уполномоченный полиции)

в исполнении [Приказ № [Номер] от [Дата] / Заявление [ФИО] от [Дата] / Предписание ОПЗ № [Номер] от [Дата]],
провели обследование жилищно-бытовых условий проживания:

Граждан:
[ФИО полностью], дата рождения [ДД․ММ․ГГГГ], паспорт [Серия Номер, Кем выдан, Когда], право пользования: [Собственник / Наниматель / Член семьи]․
[ФИО полностью], дата рождения [ДД․ММ․ГГГГ]․․․ (перечислить всех проживающих)․

В жилом помещении по адресу: [Полный адрес: область, район, город, улица, дом, корпус, квартира]․

Правоустанавливающие документы: [Свидетельство о праве №․․․ от․․․, Договор найма №․․․ от․․․, Решение о предоставлении․;․]․

Образец 2: Описание технического состояния (Фрагмент)

ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Общие сведения о доме: Многоквартирный жилой дом серии [Серия/Тип], [Кирпичный/Панельный], [Кол-во]-этажный, год постройки [Год]․ Физический износ дома составляет [XX]% (по заключению БТИ от [Дата] № [Номер])․ Дом [входит / не входит] в программу капремонта/снесения․

Характеристика квартиры: Квартира [Номер] находится на [Номер] этаже; Общая площадь — [XX,Х] кв․м․, жилая площадь, [XX,Х] кв․м․ Состоит из [Кол-во] жилых комнат ([Изолированные/Проходные]), кухни ([Площадь] кв․м․), санузла ([Совмещенный/Разделенный], [Площадь] кв․м․), прихожей, балкона/лоджии․ Высота потолков [X,XX] м․

Инженерное оборудование:

 
Отопление: центральное, [двухтрубная/однотрубная] система․ Радиаторы [чугунные/биметалл], состояние [удовлетворительное/требуют замены, текут на соединениях]․
 
Водоснабжение: центральное, холодное/горячее․ Внутренняя проводка [стальная/металлопластик/пропилени], состояние [удовл․/течи на стыках/низкое напор]․
 
Канализация: центральная․ Внутренняя сеть [чугун/ПВХ], [проходимость нормальная/частые заторы]․
 
Вентиляция: естественная, каналы [проходимость проверена дымом/анемометром — тяга есть/нет тяги/обратная тяга];
 
Электроснабжение: вход в квартиру [проводка АПВ/ВВГ], щиток [на лестничной клетке/в квартире], автоматы [есть/нет], УЗО [есть/нет], заземление [есть/нет]․
 
Газоснабжение: [есть/нет], плита [газовая/электрическая], колонка [есть/нет]․


Описание жилых комнат (пример для комнаты №1 — [Площадь] кв․м․):

 
Стены: бетонные/кирпичные, штукатурены, оклеены обоями․ [Облупление штукатурки в углу у окна на площади 0,5 кв․м․, следы черной плесени за батареей, трещина вертикальная шириной 2 мм у стыка панелей]․
 
Потолок: бетонная плита, побелен/покрашен․ [Следы протечек от крыши в виде желтых пятен площадью 0,3 кв․м․, облупление бетонного молочка]․
 
Пол: бетонная плита, на лаггах дощовое покрытие, линолеум․ [Прогиб пола до 15 мм у стены, скрип, зазоры между досками до 5 мм]․
 
Окно: [Деревянное двухрамное/ПВХ двухкамерное]․ Рамы [исправны/искривлены, щели 3-5 мм, стекло битое]․ Подоконник [каменный/пластиковый/деревянный, гниет]․
 
Дверь: деревянная панельная, [исправна/не закрывается, щели]․

(Аналогично описываются комната №2, кухня, санузел, коридор, балкон)․

Образец 3: Санитарно-гигиеническая характеристика (если были замеры)

САНИТАРНО-ГИГИЕНИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА

Замеры микроклимата проведены [ФИО гигиениста] приборами [Название приборов, номера свидетельств о поверке] в присутствии комиссии․


 

 

 
Помещение
 
Темп․ воздуха (°C)
 
Влажность (%)
 
Скорость в-ния (м/с)
 
КЕО (%)
 
Норма (СанПиН)
 
Отклонение
 
 
 

 

 
Комната 1
 
16,5
 
65
 
0,1
 
0,8
 
20-22 / 30-60 / 0,15 / 1,0-1,5
 
Температура ниже нормы, КЕО ниже нормы
 
 

 
Кухня
 
18,0
 
70
 
0,05
 
1,2
 
19-21 / 30-60 / 0,15 / 0,5
 
Влажность повышена, нет тяги вентиляции
 
 

Образец 4: Социальные условия и состав семьи

СОЦИАЛЬНО-БЫТОВЫЕ УСЛОВИЯ И СОСТАВ СЕМЬИ
Состав семьи, проживающей в квартире:

 
[ФИО] — [Год рожд․], [Статус: собственник/мать], работает/не работает, инвалид [группа/нет]․
 
[ФИО] — [Год рожд․], [Сын/Дочь], обучается в школе/детсаду․
 
․․․ (все лица)․

Всего проживает: [Число] человек․ Из них несовершеннолетних: [Число]․

Обеспеченность площадью:

 
Общая площадь на человека: [XX,Х] кв․м․ (учетная норма в [Субъект РФ] — [XX] кв․м․)․
 
Жилая площадь на человека: [XX,Х] кв․м․ (норма не менее [XX] кв․м․)․


Бытовые условия:
Квартира [наведена/не наведена] санитарная уборка․ Мебель [новая/изношенная, недостаточная]․ Спальных мест: [Кол-во] кроватей/диванов на [Кол-во] человек ([достаточно/недостаточно, дети спят с родителями/на диване в кухне])․ Есть место для учебы у ребенка: [да/нет]․ Холодильник, стиральная машина [есть/нет, исправны]․ Наблюдается [запах сырости/табака/нет посторонних запахов]․ Насекомые/грызуны: [не обнаружены/есть тараканы/мыши]․

На основании проведенного обследования, изучения технической документации и замеров микроклимата комиссия УСТАНОВИЛА:
Жиловое помещение по адресу: [Адрес], общей площадью [XX,Х] кв․м․ [СООТВЕТСТВУЕТ / НЕ СООТВЕТСТВУЕТ] санитарным нормам и правилам (СанПиН -21, СП 54․13330) и требованиям Жилищного кодекса РФ․

Выявлены следующие нарушения, делающие жилье [пригодным для проживания / непригодным для проживания / требующим срочного ремонта]:

 
Нарушение тепловой защиты ограждающих конструкций (снижение температуры до [XX]°C)․
 
Наличие грибковых поражений (плесень) на стенах/потолке площадь [XX] кв․м․ (категория опасности по ГОСТ Р 57572-2017)․
 
Неисправность вентиляции (отсутствие тяги в санузле/кухне)․
 
Износ инженерных систем свыше [XX]% (течи, коррозия труб)․
 
Нарушение освещенности (КЕО [XX]% при норме [XX]%)․
 
Переплотнение: жилая площадь на человека [XX] кв․м․ при норме [XX] кв․м․
 
Состояние несущих конструкций: [трещины, прогибы, коррозия арматуры — требует экспертизы]․


Жиловое помещение [ПРИЗНАВАЕТСЯ / НЕ ПРИЗНАВАЕТСЯ] непригодным для постоянного проживания в соответствии со ст․ 21 ЖК РФ и Постановлением Правительства РФ № 577 (применить нужное)․

Семья [ФИО] [ЯВЛЯЕТСЯ / НЕ ЯВЛЯЕТСЯ] нуждающейся в улучшении жилищных условиях (ст․ 51 ЖК РФ) в связи с [непригодностью жилья / переплотнением / отсутствием жилья]․

ПРЕДЛАГАЕТ:

 
Признать жиловое помещение непригодным для проживания (передать материалы в администрацию для включения дома в программу сноса/переселения)․
 
Направить представление в Управление УК/ТСЖ об обязательном устранении выявленных дефектов (течи, вентиляция, плесень) в срок до [Дата]․
 
Включить семью [ФИО] в реестр нуждающихся в улучшении жилищных условиях․
 
Направить копию акта в орган опеки и попечительства / прокуратуру / суд для принятия меры в пределах компетенции․

Образец 6: Блок подписей

Председатель комиссии: _________________ / [ФИО] / [Дата]
Секретарь комиссии: _________________ / [ФИО] / [Дата]
Член комиссии: _________________ / [ФИО] / [Дата]
Член комиссии: _________________ / [ФИО] / [Дата]
Член комиссии: _________________ / [ФИО] / [Дата]

С обследованием ознакомлен(а):
Гражданин(ка) [ФИО]: _________________ / [ФИО] / [Дата]
(В случае отказа от подписания составляется отдельный Акт об отказе с подписями 2-х свидетелей)․

Приложения:
Фотографии квартиры (общий вид, дефекты, приборы учета), [Кол-во] л․ на [Кол-во] стр․
Копия паспорта(ов) граждана(н);
Выписка из ЕГРН / Договор найма․
План квартиры (БТИ)․

Типичные ошибки, которых стоит избегать

• Отсутствие приказа/распоряжения о создании комиссии․ Акт без основания, просто бумага․
• Неполный состав комиссии․ Нет представителя ОПЗ (при проверке детей), нет технического специалиста (инженера), выводы о техническом состоянии некомпетентны․
• Общие фразы вместо фактов․ Плохо: «Состояние плохое»․ Хорошо: «На стене комнаты 1 вертикальная трещина шириной 3 мм, длиной 2,5 м, сквозная, с следами влаги»․
• Игнорирование фотофиксации․ Фото — неотъемлемая часть доказательной базы․ Каждое фото должно иметь дату, время (EXIF) и подпись «Вид на․․․ / Дефект․․․»․
• Незаполнение графы «Площадь на человека»․ Критически важно для признания нуждающимися․
• Подписание акта только председателем․ Все члены комиссии должны подписаться․ Если кто-то не согласен — пишет «Специальное мнение» в акте или отдельным приложением․

Особенности для разных целей

Для ОПЕКИ (проверка условий жизни ребенка)

• Фокус на безопасности: острые углы, открытые окна (лимитаторы), доступ к лекарствам/химии, состояние электрики․
• Наличие личной кровати, места для учебы, игрушек, одежды у ребенка․
• Психологический климат (оценивается опекуном визуально/беседой): чистота, нежность родителей, режим дня․

Для ПРИЗНАНИЯ ЖИЛЬЯ НЕПРИГОДНЫМ (ст․ 21 ЖК РФ)

• Строгая привязка к перечню оснований Пост․ № 577 (п․ 4): износ несущих конструкций > предельного, опасность обрушения, неисправимые нарушения санитарных норм (микроклимат, освещение, вентиляция), загрязнение почвы/воды на участке․
• Обязательно заключение БТИ или экспертной организации об износе несущих конструкций (акт комиссии одинокого инженера УК часто недостаточен для суда)․

Для ПРИЗНАНИЯ НУЖДАЮЩИМИСЯ В ЖИЛЬЕ

• Ключевой критерий: площадь на человека < учетной нормы региона (ст․ 51 ЖК РФ);
• Или: жилье непригодно (см․ выше)․
• Или: проживание несовершеннолетних детей с родителями в одном помещении (если ребенку > 3 лет и полов разные — ст․ 58 ЖК РФ, региональные нормы)․
• Важно: проверить отсутствие иного жилья в собственности/найме у всех членов семьи в РФ (справка ЕГРН, реестр наемников)․

Электронный документооборот и хранение

• Акт составляется минимум в 3 экземплярах: 1 — в дело/администрацию, 1, гражданину, 1 — в УК/ТСЖ/ОПЗ․
• Рекомендуется сканирование подписанного акта и фото в PDF/A для архива․
• Срок хранения: в делах администрации — согласно листкам учета (обычно 5-10 лет для жилищных дел), в делах ОПЗ — до достижения ребенком совершеннолетия + 5 лет․

Резюме: Качественный акт обследования — это не просто формальность, а юридически значимый инструмент защиты прав граждан и интересов государства․ Главные принципы: законность основания, компетентность комиссии, фактологичность описания, обоснованность выводов, полнота приложений (фото)․ Использование приведенных выше образцов формулировок поможет избежать процесуальных ошибок и обеспечит эффективность документа в суде или административе․