Акт заключения о техническом состоянии (часто называемый Актом технического состояния, Техническим заключением или ТЗК), это основной документ, фиксирующий фактическое состояние конструкций здания, сооружения или объекта инфраструктуры на момент обследования. В 2026 году оформление и проведение обследований строго регламентируются обновленным ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», вступившим в силу по Приказу Росстандарта № 433-ст от , а также сводом правил СП 13-102-2003.

Данный документ обладает полной юридической силой и требуется Росреестром, судами, Мосжилинспекцией и другими контролирующими инстанциями для подтверждения безопасности объекта.

Когда требуется Акт технического состояния

Согласно действующему законодательству и практике применения, обследование и составление акта обязательны в следующих случаях:

• Перепланировка или переустройство нежилых зданий/помещений (обязательное требование Постановления Правительства Москвы № 432-ПП и аналогичных региональных актов).
• Реконструкция, капремонт, техническое перевооружение объекта.
• Приобретение или продажа недвижимости (для оценки реальной стоимости и безопасности сделки).
• Обнаружение дефектов и повреждений (трещины, осадки, протечки, коррозия) в процессе эксплуатации.
• Возобновление незавершенного строительства (для определения степени сохранности конструкций).
• Списание или снос здания (для подтверждения аварийного состояния).
• Судебные споры (как доказательство состояния объекта).
• Планируемая смена функционального назначения объекта (например, из склада в офис).

Нормативная база 2026 года

При подготовке акта необходимо опираться на актуальные нормативные документы:

1. ГОСТ 31937-2024 — основной стандарт, регламентирующий правила обследования и мониторинга. Заменил ГОСТ 31937-2011. Устанавливает этапы работ, методы испытаний, требования к составу отчетной документации и категориям технического состояния.
2. СП 13-102-2003 — свод правил «Определение технического состояния оснований, оснований и подземных сооружений зданий и сооружений». Действует параллельно с ГОСТом, детализирует методы расчетов и проверки несущей способности.
3. ГОСТ Р 53778-2010 — критерии оценки технического состояния зданий (справочно, по части классификации дефектов).
4. Региональные нормативные акты (например, 432-ПП Москвы для столичного региона).

Категории технического состояния (по ГОСТ 31937-2024)

Виды обследования: Визуальное vs Инструментальное

ГОСТ 31937-2024 четко разделяет этапы обследования. Акт заключения составляется на основе данных инструментального обследования, предшествует которому визуальный осмотр.

Визуальный осмотр (Первичный этап)

• Цель: выявление видимых дефектов, повреждений, нарушений геометрии конструкций.
• Методы: внешний осмотр, замеры схем здания, фотофиксация дефектов, опрос эксплуатационного персонала.
• Результат: Акт визуального осмотра, программа инструментального обследования.

Инструментальное обследование (Основной этап)

• Цель: количественная оценка несущей способности, определение физико-механических характеристик материалов.
• Методы:
  • Неразрушающий контроль (ультразвук, импульсный метод, измерение твердости бетона/кирпича).
  • Разрушающий контроль (отбор кубов/призм бетона, кернов кирпича для лабораторных испытаний).
  • Геодезические замеры (осадки, наклоны, прогибы, вертикальность столбов/стен).
  • Открытие конструкций (для осмотра арматуры, связей, состояния бетона в зоне растяжения).
  • Инспекция оснований (бурение скважин, статические зонды).
• Результат: Протоколы испытаний, расчеты несущей способности, Техническое заключение (Акт);

Структура и состав Акта заключения (Технического заключения)

Единой утвержденной государством формы (бланка) для Акта технического состояния не существует. Однако ГОСТ 31937-2024 и СП 13-102-2003 устанавливают обязательный минимальный состав разделов. Ниже приведен рекомендуемый образец структуры, используемый аккредитованными организациями (СРО).

Обязательные разделы документа:

Титульный лист

• Наименование документа: «Техническое заключение о техническом состоянии объекта…».
• Адрес объекта, кадастровый номер.
• Заказчик (ФИО/Наименование, реквизиты).
• Исполнитель (Наименование организации-СРО, номер свидетельства о допуске СРО, реестровый номер НОПРИЗ/НОСТРОЙ).
• Дата составления, регистрационный номер документа.
• Подписи руководителя исполнителя и ответственного исполнителя (инженера) с расшифровкой и печатью организации.

• Основание для проведения работ (договор №, дата; предписание надзорного органа; решение суда).
• Цель обследования (перепланировка, оценка износа, аварийность и т.д.).
• Нормативная база (список ГОСТов, СП, СНиПов, региональных нормативов).
• Сведения об объекте: год постройки, количество этажей, конструктивная схема (каркас, стены, перекрытия), основания, инженерные сети.
• История эксплуатации (капремонты, перепланировки, аварии, пожары).

Программа и методика обследования

• Перечень обследуемых конструкций и зон.
• Применяемые методы испытаний (ГОСТ, ГОСТ Р) с указанием приборов (модели, номера свидетельств о поверке).
• Количество точек контроля (выборки, замеры, открытия) с обоснованием представительности.

Результаты визуального осмотра

• Описание выявленных дефектов и повреждений по элементам (фундаменты, стены, колонны, перекрытия, кровля, лестницы, балконы).
• Схемы дефектов (планы, фасады, разрезы) с нанесением повреждений.
• Фотографический план (обязательно: общий вид, узловые дефекты, приборы в работе).

Результаты инструментальных испытаний и замеров

• Таблицы результатов неразрушающего контроля (прочность бетона по классам, твердость кирпича).
• Протоколы лабораторных испытаний выборок (прочность на сжатие, растяжение арматуры, морозостойкость, водопроницаемость).
• Результаты геодезических замеров (журналы замеров осадок, наклонов, прогибов).
• Результаты открытий конструкций (диаметр арматуры, класс, шаг перевязки, толщина защитного слоя, коррозия).

Расчетная часть (Проверка несущей способности)

• Расчетные схемы и модели.
• Нагрузки и воздействия (расчетные, фактические, нормативные по СП 20.13330).
• Сопротивление сечений (нормативное vs расчетное).
• Коэффициенты запаса несущей способности (γ_c, γ_s и т.д.).

Категория технического состояния

Ключевой раздел. Четкое обоснование присвоенной категории (1–5) для всего объекта в целом и по ключевым конструктивным элементам отдельно. Ссылка на критерии ГОСТ 31937-2024 (Приложение А или Б).

Мероприятия по устранению дефектов и восстановлению работоспособности (Рекомендации)

• Перечень необходимых работ (усиление фундаментов, заделка трещин инъекцией, укладка карбонного волокна, замена перекрытий и т.д.).
• Сроки выполнения работ.
• Требования к материалам и технологиям.
• Необходимость разработки Проекта усиления/реконструкции.

• Краткий итог: «Объект в категории 3 (ограниченно работоспособное). Эксплуатация допускается при выполнении мероприятий по п. 8…».
• Условия дальнейшей эксплуатации (мониторинг осадок, контроль трещин).

Приложения

• Схемы дефектов (графическая часть).
• Фототаблицы.
• Протоколы лабораторных испытаний (оригиналы или заверенные копии).
• Свидетельства о поверке приборов.
• Копия свидетельства СРО и допуска ответственного исполнителя.

Требования к исполнителю (Кто имеет право подписать Акт?)

Критически важно: Акт технического состояния, предназначенный для подачи в госорганы (Росреестр, архитектурное управление, суд), должен быть составлен организацией, имеющей:

• Членство в СРО (Саморегулируемая организация) по инженерным изысканиям или проектному обследованию.
• Внесение в Единый реестр СРО (НОПРИЗ / НОСТРОЙ).
• Наличие в штате ответственного исполнителя (инженера) с соответствующей квалификацией и допуском к выполнению работ.

Акты, составленные частными лицами без СРО или организациями без допуска, юридическую силу в госинстанциях не имеют.

Примерный алгоритм получения Акта в 2026 году

1. Подбор исполнителя: Проверка членства в СРО, реестровый номер, отзывы, опыт работы с вашим типом объекта.
2. Сбор архивных данных: Исполнитель запрашивает проектную документацию (архив, БТИ, заказчик), акты предыдущих обследований.
3. Выезд на объект (Визуальный осмотр): Фотофиксация, замеры схем, составление программы инструментального обследования.
4. Инструментальные работы: Замеры, открытия, отбор проб, геодезия (обычно 2–7 дней в зависимости от площади).
5. Лабораторные испытания: Обработка проб (бетон 28 суток для набора прочности, если отбираются кубы; экспресс-методы — быстрее).
6. Камеральная обработка: Расчеты, анализ, написание текста заключения, подготовка графики.
7. Сдача отчета: Передача заказчику в 2-х экземплярах (бумажный + электронный PDF с ЭЦП/сканами подписей и печати).

Стоимость и сроки (ориентировочные на 2026 год)

Цена формируется индивидуально, но базовые факторы следующие:

• Площадь и сложность объекта (жилое/промышленное, историческое здание, высотка).
• Объем программы обследования (количество открытий, скважин, проб бетона).
• Срочность (стандарт 10–20 рабочих дней, срочно, 5–7 дней с наценкой 30–50%).
• Регион (Москва/СПБ дороже регионов на 20–40%).

Примерные диапазоны:

• Квартира / малое нежилое помещение (до 100 кв.м): 30 000 – 60 000 руб.
• Частный дом (1–3 этажа): 50 000 – 120 000 руб.
• Многоэтажное жилое/административное здание: от 150 000 – 300 000 руб. и выше.
• Промышленное здание / склад: от 100 000 руб. (зависит от площади и количества пролетов).

Типичные ошибки при заказе и оформлении

• Экономия на СРО: Заказ «экспертизы» у физлица или ИП без СРО — документ не примут в Росреестре/Архнадзоре.
• Отсутствие расчетной части: «Акт» только с фото трещин без расчетов несущей способности — это отчет об осмотре, а не Техническое заключение.
• Игнорирование ГОСТ 31937-2024: Использование старых методик (ГОСТ 31937-2011) без перехода на новый стандарт.
• Неполный пакет приложений: Нет протоколов лаборатории, нет свидетельств о поверке приборов, нет схем дефектов.
• Несоответствие цели: Заказан обследование на «оценку износа» для страховки, а нужно для «перепланировки» (требуются разные программы замеров).

Акт заключения о техническом состоянии — это сложный инженерный документ, результат работы коллектива специалистов (геодезистов, лаборантов, расчетчиков, проектировщиков). В 2026 году ключевым требованием является соответствие ГОСТ 31937-2024 и наличие у исполнителя допуска СРО.

При выборе подрядчика обращайте внимание не на «образец бланка» (его не существует в виде единой формы), а на методологию работы, наличие аккредитованной лаборатории, опыт защите заключений в экспертизе и судах. Качественное техническое заключение — это гарантия прохождения согласования перепланировки, безопасности сделки купли-продажи и, главное, безопасности людей в здании.

Данная статья носит информационный характер. Для получения юридически значимого документа обратитесь в аккредитованную организацию-СРО. Нормативная база может обновляться, актуальность конкретных ГОСТов и СП необходимо проверять на официальных ресурсах (protect.gost.ru, docs.cntd.ru) на дату заключения договора.