Оформляя ипотеку, заемщик получает от банка график погашения кредита — документ, в котором расписаны все ежемесячные платежи на весь срок кредитования. Понимание того, как устроен этот график, помогает грамотно планировать семейный бюджет и минимизировать переплату. В России существуют две схемы погашения: аннуитетная и дифференцированная.

Что такое график погашения ипотеки

График погашения — это таблица, в которой указаны:

• дата каждого платежа;
• общая сумма ежемесячного взноса;
• часть платежа, идущая на погашение основного долга (тела кредита);
• часть платежа, идущая на уплату процентов;
• остаток задолженности после каждого платежа.

Каждый ежемесячный платеж состоит из двух частей: тела кредита и процентов. Проценты начисляются на остаток долга, поэтому их размер зависит от количества дней в месяце и от того, насколько уменьшилась задолженность. А вот порядок возврата основного долга определяется выбранной схемой погашения.

Аннуитетный график платежей

Аннуитетный платеж — это схема, при которой заемщик ежемесячно вносит одинаковую сумму на протяжении всего срока кредитования.

Особенности аннуитета

• Сумма платежа фиксирована и не меняется от месяца к месяцу.
• В первой половине срока большая часть платежа уходит на погашение процентов, а тело кредита уменьшается медленно.
• Во второй половине срока ситуация меняется: основная часть взноса направляется уже на погашение основного долга.

Преимущества

• Удобство планирования бюджета — сумма платежа всегда известна заранее.
• Меньшая нагрузка в первые годы по сравнению с дифференцированной схемой.
• Банки охотнее одобряют аннуитетные кредиты, так как требования к доходу заемщика ниже.

Недостатки

• Тело кредита в первые годы уменьшается медленно, что невыгодно при досрочном погашении в начале срока.

Большинство российских банков сегодня выдают ипотеку именно с аннуитетными платежами. Например, в Сбербанке кредиты с дифференцированными платежами выдавались до 2011 года, а сейчас доступна только аннуитетная схема.

Дифференцированный график платежей

Дифференцированный платеж, это схема, при которой тело кредита делится на равные части на весь срок, а проценты начисляються на остаток долга. В результате платежи уменьшаются с каждым месяцем.

Особенности дифференцированной схемы

• Фиксированная часть тела кредита + уменьшающаяся часть процентов.
• Первые платежи — самые крупные, последние — минимальные.
• Тело кредита гасится равномерно на протяжении всего срока.

• Меньшая общая переплата, так как проценты начисляются на быстро уменьшающийся остаток долга.
• Выгоднее при досрочном погашении.
• Финансовая нагрузка снижается со временем.

• Высокие платежи в первые месяцы и годы, требуется больший подтвержденный доход.
• Необходимость каждый раз сверяться с графиком, так как сумма платежа постоянно меняется.
• Ограниченная доступность — не все банки предлагают такую схему.

Сравнение на примере

Рассмотрим кредит на 5 млн рублей со ставкой 11% годовых на срок 10 лет:

• Аннуитетная схема: ежемесячный платеж составит около 68 875 рублей на протяжении всего срока. Общая переплата — примерно 3,26 млн рублей.
• Дифференцированная схема: первый платеж — около 87 500 рублей, последний — около 42 000 рублей. Общая переплата — примерно 2,77 млн рублей.

Как видно, дифференцированная схема позволяет сэкономить на переплате, но требует большей платежеспособности в начале срока.

Какую схему выбрать

Выбор зависит от финансовой ситуации заемщика:

1. Аннуитет подойдет тем, кто ценит стабильность и предсказуемость, а также тем, чей доход не позволяет вносить крупные платежи в первые годы.
2. Дифференцированный платеж — выбор заемщиков, которые могут позволить себе повышенную нагрузку в начале срока и хотят сэкономить на процентах.

Досрочное погашение и график

При частичном досрочном погашении банк пересчитывает график одним из двух способов:

• уменьшение ежемесячного платежа — срок кредита сохраняется, снижается нагрузка на бюджет;
• сокращение срока кредита — платеж остается прежним, но итоговая переплата уменьшается сильнее.

С точки зрения экономии на процентах выгоднее сокращать срок кредита. Однако уменьшение платежа повышает финансовую устойчивость семьи.

Рекомендации заемщикам

• Перед оформлением ипотеки подайте заявки в несколько банков и сравните условия, ставки и графики платежей.
• Воспользуйтесь онлайн-калькулятором, чтобы заранее рассчитать оба варианта графика и оценить переплату.
• Внимательно изучите график до подписания договора — проверьте даты платежей и структуру взносов.
• По возможности направляйте свободные средства на досрочное погашение — это существенно сократит переплату.

График погашения ипотеки — ключевой документ, определяющий финансовую нагрузку заемщика на годы вперед. Аннуитетная схема обеспечивает стабильность и удобство, а дифференцированная — экономию на процентах. Взвешенный выбор схемы и грамотное использование досрочного погашения помогут сделать ипотеку максимально комфортной и выгодной.