Долгое время налогообложение дарения коммерческой недвижимости между близкими родственниками оставалось «серой зоной» и источником множества споров с ФНС. Инспекции настаивали, что если объект используется в бизнесе (дарителем и/или одаряемым), льгота по п. 18.1 ст. 217 НК РФ не применяется, и требуют уплату НДФЛ, налога по УСН и НДС.

17 апреля 2026 года Верховный Суд РФ постановил точку в этом споре (Определение от № 309-ЭС24-21782). Судебная коллегия по экономическим спорам подтвердила: дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками не облагается НДФЛ, даже если обе стороны являются ИП и используют имущество в предпринимательской деятельности.

Суть правового конфликта: почему ФНС начислял налог?

Ранее налоговые органы исходили из следующей логики:

• П. 18.1 ст. 217 НК РФ освобождает от НДФЛ доходы в виде имущества, полученные по договору дарения от близких родственников.
• Однако, если даритель — ИП на ОСН, передача имущества считалась «внереализационным доходом» (п. 1 ст. 250 НК РФ), а для одаряемого — ИП — доходом по УСН (п. 3 ст. 346.15 НК РФ) или НДФЛ.
• ФНС утверждал: «предпринимательский контекст» исключает применение семейной льготы, так как имущество выходит из оборота/входит в оборот бизнеса.

Эта позиция приводила к начислению НДФЛ (13% или 15/18/20% для резидентов/нерезидентов с 2025 г.), налога по УСН (6% или 15%) и обязательства дарителя-плательщика НДС начислить «входной» НДС (ст. 146, 154 НК РФ).

Позиция Верховного Суда: ключевые тезисы определения от

Верховный Суд встал на сторону налогоплательщиков. Главные выводы из определения № 309-ЭС24-21782:

1. Прямое действие п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Норма не содержит исключений для имущества, используемого в предпринимательской деятельности. Текст закона гласит: доходы в виде имущества, полученные по договору дарения от близких родственников, не облагаются налогом.
2. Статус ИП не важен. Тот факт, что даритель и одаряемый являются индивидуальными предпринимателями и используют объект в бизнесе, не лишает их права на льготу. Семейные отношения (родство) имеют приоритет над предпринимательским статусом сторон.
3. Квалификация дохода. Для одаряемого — ИП на ОСН стоимость подаренного имущества не включается в налоговую базу по НДФЛ (как внереализационный доход) и, соответственно, не формирует базу по УСН (если одаряемый на УСН «Доходы») в части НДФЛ.

Кто считается «близкими родственниками» для целей п. 18.1 ст. 217 НК РФ?

Список закреплен в п. 18.1 ст. 217 НК РФ (со ссылкой на Семейный кодекс РФ):

• Родители и дети (в т.ч. усыновители/усыновленные);
• Супруги;
• Бабушки/дедушки и внуки;
• Полнородные и неполнородные братья и сестры.

Важно: Сводные родственники (сводный брат/сестра, отчим/мачеха, пасынки/падчерицы), тети/дяди, племянники, кузены — НЕ входят в этот перечень. Для них дарение коммерческой недвижимости облагается НДФЛ в общем порядке.

Нюансы по другим налогам: УСН и НДС — риски остаются

Решение Верховного Суда касается конкретно НДФЛ. По другим налогам ситуация требует отдельного анализа, так как ВС не отменил норм НК РФ по УСН и НДС, а лишь уточнил применение льготы по НДФЛ.

Упрощенная система налогообложения (УСН) — объект «Доходы»

Согласно п. 3 ст. 346.15 НК РФ, в доходы по УСН включаются все полученные доходы, если прямо не установлено иное. П. 18.1 ст. 217 НК РФ относится к главе 23 (НДФЛ). Прямого отсылания на него в главе 26.2 (УСН) нет.

Риск: ФНС может настаивать, что одаряемый — ИП на УСН «Доходы» обязан включить в налоговую базу рыночную стоимость полученной недвижимости (как внереализационный доход). Судебная практика по этому вопросу после определения ВС еще формируется, но риск начисления налога по УСН (6%) сохраняется.

УСН — объект «Доходы минус расходы»

Стоимость полученного имущества увеличивает базу по амортизации (если объект принят к Учету как ОС/НМА), что выгодно налогоплательщику в будущем (снижает налог в последующие периоды). Споров обычно не вызывает.

НДС (Налог на добавленную стоимость)

Если даритель — плательщик НДС (на ОСН), передача имущества по договору дарения считается реализацией (п. 2 ст. 39, ст. 146 НК РФ).

• Даритель обязан начислить НДС от рыночной стоимости (ст. 154 НК РФ).
• Льготы по НДС на дарение между родственниками в НК РФ нет.
• Одаряемый (если он плательщик НДС) имеет право на вычет этого НДС (при соблюдении условий ст. 171-172 НК РФ).

Практический алгоритм действий при дарении коммерческой недвижимости родственнику (2026+)

1. Проверка статуса родства. Убедитесь, что стороны являются близкими родственниками по списку п. 18.1 ст. 217 НК РФ (СК РФ).
2. Оценка объекта. Необходима независимая оценка рыночной стоимости на дату дарения (для Росреестра, расчета НДС дарителем, возможных споров по УСН одаряемого).
3. Договор дарения. Оформление в простой письменной нотариальной форме (для недвижимости — нотариальная форма обязательна, ст. 574 ГК РФ). Указание, что передача безвозмездная.
4. Государственная регистрация (Росреестр). Переход права собственности с момента регистрации.
5. НДФЛ (Одаряемый). Декларацию 3-НДФЛ сдавать НЕ нужно (доход не облагается). В налоговой базе по НДФЛ стоимость не учитывается. Справка о доходах (2-НДФЛ) от дарителя не требуется.
6. НДС (Даритель — плательщик НДС). Начислить НДС в налоговом периоде (квартале), когда возникла обязанность по оплате (момент передачи имущества/регистрации права). Выставить счет-фактуру (если одаряемый также плательщик НДС).
7. УСН (Одаряемый — ИП на УСН «Доходы»). Зона риска. Консервативный подход: включить стоимость в доходы УСН, уплатить 6%, затем оспорить в суде со ссылкой на логику ВС (единство налоговой базы/принцип справедливости). Агрессивный подход: не включать, готовить позицию для спора.
8. Имущественный налог организаций / Налог на имущество физлиц. С момента регистрации права одаряемый становится плательщиком соответствующего налога.

Как вернуть уже уплаченный налог?

Если вы ранее уплатили НДФЛ с дарения коммерческой недвижимости близкому родственнику (например, под давлением ФНС или по старым разъяснениям), после вступления в силу определения ВС РФ № 309-ЭС24-21782 у вас есть основания для возврата:

• Подать уточненную декларацию 3-НДФЛ за соответствующий налоговый период с нулевой базой по данному доходу.
• Подать заявление на возврат излишне уплаченных сумм (ст. 78 НК РФ).
• Срок исковой давности для возврата налога — 3 года со дня истечения срока уплаты (ст. 78 НК РФ), но суды часто применяют срок с момента обнаружения ошибки/изменения практики.

Резюме: Чек-лист для налогоплательщика

Определение Верховного Суда РФ от № 309-ЭС24-21782 стало важной победой для налогоплательщиков, легализуя передачу бизнес-недвижимости внутри семьи без нагрузки НДФЛ. Это восстанавливает справедливость: закон не запрещает предпринимателям делать подарки родным.

Однако НДС (для дарителя на ОСН) и потенциальный налог по УСН «Доходы» (для одаряемого) остаются актуальными финансовыми последствиями сделки. Грамотное структурирование (возможно, рассмотрение альтернатив: продажа по нулевой цене с рисками ст. 40 НК РФ, вклад в уставной капитал, доверительное управление) и консультация с налоговым юристом до сделки — обязательные шаги для минимизации суммарной нагрузки.

Статья подготовлена на основе информации из открытых источников и текста Определения Верховного Суда РФ от № 309-ЭС24-21782. Не является правовой консультацией. Для принятия решений обратитесь к квалифицированному специалисту.