Продажа квартиры — это получение дохода, который в ряде случаев облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство предусматривает ситуации, когда налог платить не нужно вовсе, а также способы законно уменьшить налогооблагаемую базу. Разберём подробно, до какой суммы налог не взимается и какие правила действуют в 2026 году.
Когда налог при продаже квартиры не платится вообще
Ключевое понятие, минимальный срок владения недвижимостью. Если квартира находилась в собственности дольше установленного срока, доход от её продажи полностью освобождается от НДФЛ, независимо от суммы сделки. Декларацию в этом случае подавать не требуется.
Срок владения 5 лет
По общему правилу минимальный срок владения составляет пять лет. Он применяется к объектам, приобретённым в собственность после 1 января 2016 года.
Срок владения 3 года
Сокращённый трёхлетний срок действует в следующих случаях:
- квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника (супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, братьев и сестёр);
- жильё приватизировано;
- квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты);
- продаётся единственное жильё — на момент сделки у продавца нет другой жилой недвижимости в собственности (учитывается и совместная собственность супругов). При этом действует послабление: если новое жильё куплено в течение 90 дней до продажи старого, оно не считается вторым объектом.
До какой суммы налог не взимается: имущественный вычет 1 млн рублей
Если минимальный срок владения не выдержан, налог всё же можно уменьшить или свести к нулю с помощью имущественного налогового вычета.
Размер вычета при продаже жилой недвижимости составляет 1 000 000 рублей. Это означает:
- если квартира продана за 1 млн рублей или дешевле — налог не взимается (налоговая база равна нулю), однако декларацию 3-НДФЛ подать, как правило, всё равно нужно;
- если квартира продана дороже — налог начисляется только на сумму превышения.
Пример: квартира продана за 3 500 000 рублей. Налогооблагаемая база: 3 500 000 − 1 000 000 = 2 500 000 рублей. Налог по ставке 13% составит 325 000 рублей.
Важно: вычет в 1 млн рублей предоставляется на объект (а не на каждого собственника) при продаже квартиры целиком как единого объекта. Если каждый владелец продаёт свою долю по отдельному договору, вычет может применяться к каждой доле в полном размере.
Уменьшение дохода на расходы при покупке
Вместо вычета в 1 млн рублей продавец вправе уменьшить доход от продажи на документально подтверждённые расходы на приобретение этой квартиры. Этот вариант выгоднее, если жильё покупалось дороже 1 млн рублей.
Пример: квартира куплена за 4 000 000 рублей, продана за 4 500 000 рублей. Налог платится только с разницы — 500 000 рублей, то есть 65 000 рублей при ставке 13%.
Если квартира продана за ту же сумму, за которую покупалась, или дешевле — налог не взимается, но декларацию с подтверждающими документами подать необходимо.
Правило 70% кадастровой стоимости
Нельзя занизить цену в договоре, чтобы уйти от налога. Если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости объекта (по состоянию на 1 января года продажи), налог рассчитывается именно от 70% кадастровой стоимости, а не от цены в договоре.
Кроме того, скрыть сделку не получится: ФНС получает сведения о переходе прав собственности напрямую из ЕГРН.
Ставки налога в 2026 году
- 13%, для налоговых резидентов РФ с дохода до установленного порога;
- 15% — с части дохода, превышающей порог прогрессивной шкалы;
- 30% — для нерезидентов РФ (для них имущественные вычеты не применяются).
Кто освобождается от налога дополнительно
С 2022 года от НДФЛ и подачи декларации освобождены семьи с двумя и более детьми при соблюдении условий: новое жильё приобретается в том же году (или до 30 апреля следующего), его площадь или стоимость больше проданного, детям не исполнилось 18 лет (или 24 года при очном обучении), а у членов семьи нет в совокупности более 50% в другом жилье большей площади.
Краткие итоги
- Налог не платится при любом доходе, если выдержан минимальный срок владения — 3 или 5 лет.
- Если срок не выдержан, налог не взимается с суммы до 1 млн рублей благодаря имущественному вычету.
- Альтернатива вычету, уменьшение дохода на расходы на покупку квартиры.
- Налоговая база не может быть ниже 70% кадастровой стоимости;
- Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи, налог уплачивается до 15 июля.
Перед сделкой рекомендуется проверить кадастровую стоимость объекта, собрать документы о расходах на покупку и при необходимости проконсультироваться с налоговым специалистом, это поможет избежать переплат и штрафов.