Договор безвозмездного пользования (ссуда) — это правовая основа для передачи жилья в бесплатное временное пользование. В отличие от договора найма (аренды), здесь отсутствует плата за проживание, что накладывает специфические обязательства на стороны. В этой статье мы разберем юридическую природу договора, обязательные условия, пошаговую инструкцию по заполнению, типичные ошибки и предоставим образцы ключевых блоков документа актуальных на 2026 год.

Правовое регулирование и суть договора

Отношения регулируются главой 36 ГК РФ (ст. 689–698). Ссудодатель (владелец) передает квартиру ссудополучателю во владение и пользование бесплатно на определенный срок или до достижения цели.

Ключевые отличия от похожих договоров:

• От найма (аренды): отсутствие платы (ст. 675 ГК РФ), ссудополучатель не несет риска случайной гибели/порчи, если не доказана его вина (ст. 693 ГК РФ).
• От дарения: право собственности не переходит, квартира возвращается владельцу.
• От прекарного права: ссуда всегда имеет срок (даже если не указан — считается неопределенным, но с правом расторжения в любой момент), прекарий может быть безсрочным и более неформальным.

Обязательные условия договора (ст. 689, 690 ГК РФ)

Без этих условий договор может быть признан незаключенным или недействительным:

1. Предмет договора: точное описание квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат, инвентарный номер).
2. Стороны: полные паспортные данные (ФИО, серия/номер, кем/когда выдан, код подразделения, адрес регистрации) ссудодателя и ссудополучателя. Если сторон несколько — данные каждого.
3. Срок действия: конкретная дата окончания или событие (например, «до окончания учебы», «до возвращения собственника из командировки»). Если срок не указан — договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 698 ГК РФ), каждая сторона может расторгнуть его в любой момент, предупредив другую за 3 месяца (если иное не установлено законом/договором).
4. Цель использования: только для проживания (жилых нужд), запрет на субаренду, коммерческую деятельность, регистрацию посторонних без согласия.

Пошаговый образец заполнения основных блоков

Ниже приведены примеры заполнения критических разделов. Текст в квадратных скобках [ ] подлежит замене на реальные данные.

Шапка документа и преамбула

ГОРОД [Москва] «[10]» [октября] 202[6] г.

ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ (ССУДА)

[Москва], г. [Москва], ул. [Примерная], д. [10], кв. [5], именуемый в дальнейшем «Ссудодатель», с одной стороны, и гражданин [Иванов Петр Сергеевич], паспорт [45 09 123456] выдан [Отделом МВД по г; Москве] [] г., код подразделения [770-001], прописка: [г. Москва, ул. ###, д. 5, кв. 10], именуемый в дальнейшем «Ссудополучатель», с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

Пункт 1. Предмет договора (Самый важный раздел)

Образец заполнения:

Ссудодатель передает, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное временное пользование жиловое помещение — квартиру (далее — «Квартира» или «Помещение»), расположенную по адресу: [г. Москва, ул. ###, д. 10, кв. 5], общей площадью [54,6] кв. м, из них жилая площадь [32,4] кв. м, состоящая из [3] комнат, на [3] этаже [5]-этажного дома.

Кадастровый номер квартиры: [77:01:0001001:1234].
Инвентарный номер (по БТИ): [1234567].

Право собственности на Квартиру принадлежит Ссудодателю на основании [Свидетельства о праве собственности № 77-АА 123456 от г. / Договора купли-продажи № 456 от г., зарегистрированного в Росреестре г. под № 77-77-12/345/2015-123].

Квартира передана Ссудополучателю в состоянии, пригодном для проживания, что подтверждается подписанным Сторонами Актом приема-передачи (Приложение № 1 к Договору), составленным в двух экземплярах.

Важно: Обязательно укажите кадастровый номер. Без него Росреестр не зарегистрирует договор (если срок ≥ 1 года). Акт приема-передачи защитит от споров о сохранности имущества.

Пункт 2. Срок действия договора

Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до «[31]» [декабря] 202[7] г. (срок: [1] год [2] месяца).

По истечении срока Договора Ссудополучатель обязан освободить Квартиру и вернуть её Ссудодателю в состоянии, соответствующем условиям Договора и Акта приема-передачи, с учете естественного износа.

Договор может быть продлен по взаимному согласованию Сторон путем подписания Дополнительного соглашения не позднее чем за [30] календарных дней до истечения срока действия.

Пункт 3. Права и обязанности Сторон (Детализация)

Обязанности Ссудополучателя (ст. 691, 692 ГК РФ):

Ссудополучатель обязуется:
Пользоваться Квартирой исключительно в жилых целях (для постоянного/временного проживания себя и совместно проживающих членов семьи: [указать ФИО, если есть]).
Содержать Квартиру в надлежащем состоянии, осуществлять текущий ремонт за свой счет (покраска, мелкий сантехник, замена лампочек), если иное не предусмотрено Договором.
Своевременно и полностью оплачивать коммунальные услуги (электричество, вода, газ, отведение стоков, отопление — по счетчикам/нормативу), телефон, интернет, вывоз мусора. Квитанции хранить и предоставлять Ссудодателю по требованию.
Не совершать действий, ухудшающих состояние Квартиры (перепланировка, снос стен, замена окон/дверей без письменного согласия Ссудодателя).
Не передавать Квартиру в субаренду, безвозмездное пользование третьим лицам, не использовать под гостиницу, офис, склад и т.д.
Обеспечить доступ Ссудодателю для осмотра состояния Квартиры (не реже 1 раза в квартал, с уведомлением за 3 дня).
При досрочном расторжении договора — освободить Квартиру в течение [14] дней.

Права и обязанности Ссудодателя:

Ссудодатель имеет право:
Требовать от Ссудополучателя соблюдения условий Договора и правил пользования жилыми помещениями.
Взыскать с Ссудополучателя ущерб, причиненный Квартире по вине последнего (кроме естественного износа).
Расторгнуть Договор в судебном порядке при систематическом нарушении условий (неуплата КУ более 3 месяцев подряд, порча имущества, использование не по назначению — ст. 697 ГК РФ).
Ссудодатель обязуется:
Не мешать Ссудополучателю в пользовании Квартирой.
Оплачивать налоги на имущество (налог на имущество физических лиц), капитальный ремонт дома, страховку конструктивных элементов (если есть), если иное не оговорено.
Осуществлять капитальный ремонт конструктивных элементов дома за свой счет.

Пункт 4. Коммунальные платежи и налоги (Частый источник споров)

Платежи за коммунальные услуги (электроэнергия, холодная/горячая вода, водоотведение, отопление, газ) производит Ссудополучатель на основании квитанций/показаний приборов учета.

Платежи за содержание жилого помещения (взнос на капремонт, управление домом/ТСЖ) производит [Ссудодатель / Ссудополучатель — выбрать одно]. Рекомендуется: капремонт платит собственник, управление — тот, кто живет.

Налог на имущество физических лиц за Квартиру уплачивает Ссудодатель как налогоплательщик (ст. 400 НК РФ).

Пункт 5. Ответственность сторон и страхование

Ссудополучатель возмещает Ссудодателю реальный ущерб, причиненный Квартире по его вине (порча отделки, сантехники, окон, дверей, засоривание труб), в порядке ст. 15, 1064 ГК РФ.

Риск случайной гибели или повреждения Квартиры (пожар, наводнение, стихийное бедствие) несет Ссудодатель (ст. 693 ГК РФ), если не доказано, что гибель/повреждение произошли по вине Ссудополучателя;

Стороны могут застраховать Квартиру (ьное/имущественное страхование) за счет [Ссудодателя / общих средств]. Полис страхования передается другой Стороне для ознакомления.

Пункт 6. Порядок расторжения и возврата квартиры

Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон в любой момент (Доп. соглашение).

Ссудодатель вправе требовать расторжения Договора в суде при:
- систематической (более 3 раз за год) нарушении правил пользования;
- неуплате КУ более 3 месяцев подряд;
- существенном порче имущества;
- использовании не по назначению.

Ссудополучатель вправе отказаться от Договора в любой момент, уведомив Ссудодателя за [30] дней (ст. 698 ГК РФ), если Договор на неопределенный срок. При фиксированном сроке — только по основаниям ст. 697 ГК РФ или по соглашению.

При прекращении Договора Ссудополучатель возвращает Квартиру по подписанному Акту возврата (Приложение № 2). Ключи передаются Ссудодателю лично под роспись.

Регистрация договора в Росреестре: когда обязательна?

Согласно ст. 609, 674 ГК РФ и ст. 2 ФЗ-218:

• Срок ≥ 1 года: подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре. Право пользования возникает с момента регистрации. Госпошлина — 2000 руб. (для физлиц, ст. 333.33 НК РФ), платит заинтересованная сторона (обычно ссудополучатель).
• Срок < 1 года: регистрация не требуется. Договор действует с момента подписания. Однако стороны могут зарегистрировать его добровольно для публичности права (оппозируемости третьим лицам).

Пакет документов для Росреестра (если срок ≥ 1 год):

1. Заявление по форме (заполняется на месте или через Госуслуги/МФЦ).
2. Договор в 3 экземплярах (2 на стороны + 1 в Росреестр) + копии.
3. Паспорта сторон (оригиналы + копии).
4. Документ-основание права собственности (свидетельство/выписка ЕГРН), оригинал + копия.
5. Акт приема-передачи (в 3 экз.).
6. Квитанция об оплате госпошлины.
7. Согласие супруга(и) ссудодателя (нотариально заверенное), если квартира в совместной собственности (ст. 35 СК РФ).

Налоговые последствия для сторон (2026 год)

Типичные ошибки при заполнении (Чек-лист)

• Отсутствие кадастрового номера: Росреестр вернет документы без регистрации (если срок ≥ 1 г.).
• Неуказание срока или нечеткая формулировка: «На неопределенный срок» дает право расторгнуть в любой момент с уведомлением за 3 мес. (ст. 698 ГК РФ). Лучше фиксировать дату или событие.
• Игнорирование Акта приема-передачи: Без акта невозможно доказать исходное состояние и взыскать ущерб.
• Отсутствие согласия супруга(и) собственника: Договор может быть оспорен в суде (ст. 35 СК РФ, п. 2 ст. 164 ГК РФ).
• Запрет на регистрацию (прописку) ссудополучателя: По закону (ст. 70 ЖК РФ) члены семьи собственника имеют право пользования. Для посторонних — только с согласия собственника. В договоре лучше прямо написать: «Ссудодатель дает согласие на временную регистрацию Ссудополучателя по адресу Квартиры на срок действия Договора».
• Перекладывание капремонта на ссудополучателя: Капремонт — обязанность собственника (ст. 154 ЖК РФ). В договоре можно оставить текущий ремонт на ссудополучателе.

Особенности для родственников и инострацев

Для близких родственников (супруги, родители, дети):

• Можно не регистрировать в Росреестре даже на год+ (риск оспаривания ниже), но для публичности лучше зарегистрировать.
• Согласие супруга собственника обязательно (нотариальное).
• Часто добавляют условие: «Договор расторгается при разводе / смерти ссудодателя».

Для иностранных граждан / лиц без гражданства:

• Обязательно указывать: вид на жительство / РВП / паспорт, миграционная карта.
• Срок договора не может превышать срок действия РВП/ВНЖ.
• Договор нужен для получения РВП/ВНЖ/гражданства (подтверждение жилья). Требуется регистрация в Росреестре (даже если < 1 года, для миграционного учета лучше зарегистрировать).
• Налоговый резидентство: если проживает > 183 дней в году — НДФЛ 13%, иначе 30% (но по ссуде дохода нет, актуально для других доходов).

Грамотно составленный договор безвозмездного пользования — это гарантия спокойствия и для собственника, и для жильца. Главные правила 2026 года:

1. Всегда составляйте письменный договор (устный недействителен для недвижимости, ст. 689 ГК РФ).
2. Обязательно приложите Акт приема-передачи с фото/описанием состояния (фото счетчиков, дефектов, мебели).
3. Если срок ≥ 1 год, регистрируйте в Росреестре (через МФЦ или Госуслуги).
4. Пропишите порядок оплаты КУ (кто, куда, по каким реквизитам платит).
5. Получите нотариальное согласие супруга(и), если квартира в совместной собственности.

Используйте приведенные выше образцы блоков как конструктор для вашего документа. Для сложных ситуаций (обремененная квартира, ипотека, споры с соседями, передача коммерческим организациям) рекомендуется консультация юриста по жилищному праву.

---

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормы ГК РФ, ЖК РФ, НК РФ, ФЗ-218 актуальны на октябрь 2026 года. Перед подписанием проверьте актуальность законодательства.