Договор безвозмездного пользования (договор ссуды) — распространённый способ передать нежилое помещение другой организации без взимания арендной платы․ Такой документ часто используется между аффилированными компаниями, при предоставлении помещения под юридический адрес, размещение оборудования (например, банкоматов) или в иных ситуациях, когда собственник готов предоставить площадь бесплатно․ В этой статье разберём правовую основу, обязательные условия, налоговые последствия и приведём образец договора․

Правовое регулирование

Отношения сторон регулируются главой 36 Гражданского кодекса РФ (статьи 689–701)․ По договору безвозмездного пользования одна сторона (ссудодатель) обязуется передать вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть её в том состоянии, в котором получила, с учётом нормального износа․

Ключевые особенности:

• Обязательная письменная форма — если хотя бы одна из сторон является юридическим лицом, договор заключается в письменном виде независимо от срока (п․ 1 ст․ 690 ГК РФ);
• Государственная регистрация не требуется — в отличие от аренды недвижимости на срок от года, договор ссуды регистрации в Росреестре не подлежит;
• К договору применяются отдельные правила об аренде (ст․ 689 ГК РФ), например о содержании имущества и ответственности за недостатки;
• Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование своему учредителю, участнику, руководителю или члену органов управления (п․ 2 ст․ 690 ГК РФ)․

Существенные условия договора

Единственное существенное условие — предмет договора․ Необходимо указать данные, позволяющие точно идентифицировать помещение:

1. адрес объекта недвижимости;
2. кадастровый номер помещения;
3. площадь (кв․ м);
4. этаж, номер на поэтажном плане;
5. реквизиты правоустанавливающего документа ссудодателя (свидетельство/выписка ЕГРН)․

Без этих сведений договор считается незаключённым․

Что важно прописать дополнительно

• Срок действия, можно указать конкретный срок либо заключить договор на неопределённый срок (тогда каждая сторона вправе отказаться от договора, предупредив другую за один месяц, если иное не установлено договором — ст․ 699 ГК РФ);
• Коммунальные и эксплуатационные расходы — как правило, их несёт ссудополучатель, поскольку он обязан поддерживать помещение в исправном состоянии (ст․ 695 ГК РФ)․ Это условие следует прописать прямо, чтобы избежать споров и претензий налоговых органов;
• Целевое назначение — для каких целей используется помещение (офис, склад, размещение оборудования);
• Ремонт — распределение обязанностей по текущему и капитальному ремонту;
• Передача третьим лицам — возможна только с согласия ссудодателя (ст․ 692 ГК РФ);
• Порядок передачи и возврата, по акту приёма-передачи;
• Ответственность сторон и порядок разрешения споров․

Налоговые последствия

Несмотря на безвозмездность, налоговые риски существуют:

• У ссудополучателя возникает внереализационный доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом (п․ 8 ст․ 250 НК РФ), который оценивается исходя из рыночной арендной платы․ Исключение — если имущество получено от участника с долей более 50% (пп․ 11 п․ 1 ст․ 251 НК РФ);
• У ссудодателя расходы на содержание помещения могут быть поставлены налоговым органом под сомнение, если помещение не используется в деятельности, направленной на получение дохода;
• НДС при передаче в безвозмездное пользование, по позиции Минфина, может начисляться с рыночной стоимости услуги — этот вопрос следует учитывать, особенно между взаимозависимыми лицами (сделки между ними контролируются по ст․ 105․3 НК РФ)․

Образец договора

ДОГОВОР № ___
безвозмездного пользования нежилым помещением

г․ __________ «___» __________ 20___ г․

_____________________, именуемое в дальнейшем «Ссудодатель», в лице _____________________, действующего на основании _____________, с одной стороны, и _____________________, именуемое в дальнейшем «Ссудополучатель», в лице _____________________, действующего на основании _____________, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Ссудодатель передаёт, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное временное пользование нежилое помещение (далее — «Помещение»), расположенное по адресу: _____________________, общей площадью _____ кв․ м, кадастровый номер: _____________, расположенное на ___ этаже (номер на поэтажном плане: ___)․

Право собственности Ссудодателя подтверждается: _____________ (реквизиты правоустанавливающего документа)․

Помещение передаётся для использования в целях: _____________․

Срок действия договора

Договор вступает в силу с момента подписания и действует по «___» __________ 20___ г․ (либо: заключён на неопределённый срок)․

При неопределённом сроке каждая из сторон вправе отказаться от договора, уведомив другую сторону в письменной форме не менее чем за один месяц․

Порядок передачи и возврата помещения

Передача Помещения осуществляется по акту приёма-передачи, подписываемому уполномоченными представителями сторон․

Ссудополучатель обязан возвратить Помещение в состоянии, в котором получил его, с учётом нормального износа, по акту приёма-передачи․

Права и обязанности сторон

Ссудополучатель обязан:

• использовать Помещение в соответствии с назначением, указанным в п․ 1․3;
• поддерживать Помещение в исправном состоянии, производить текущий ремонт;
• нести расходы на содержание Помещения, включая оплату коммунальных и эксплуатационных услуг;
• не передавать Помещение третьим лицам без письменного согласия Ссудодателя;
• соблюдать требования пожарной, санитарной и иной безопасности․

Ссудодатель обязан передать Помещение в состоянии, пригодном для использования по назначению․

Капитальный ремонт производится за счёт _____________․

Ответственность сторон

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ․

Ссудополучатель несёт риск случайной гибели или повреждения Помещения, если оно погибло или было испорчено в связи с использованием не по назначению либо нарушением срока возврата․

Заключительные положения

Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон․

Споры разрешаются в порядке, установленном законодательством РФ, в арбитражном суде _____________․

Реквизиты и подписи сторон

Ссудодатель: _____________
Ссудополучатель: _____________

Рекомендации при заключении

• Проверьте право собственности ссудодателя по выписке ЕГРН и отсутствие запретов/обременений;
• Обязательно оформите акт приёма-передачи с описанием состояния помещения;
• Прямо укажите, кто оплачивает коммунальные услуги — это снизит налоговые риски обеих сторон;
• Между взаимозависимыми лицами оцените налоговые последствия заранее;
• Помните о запрете передачи имущества учредителю или руководителю компании-ссудодателя․