Покупка дома с привлечением средств материнского (семейного) капитала — один из самых популярных способов улучшения жилищных условий для российских семей. Однако такая сделка имеет ряд особенностей, которые обязательно должны быть отражены в договоре купли-продажи. В этой статье мы подробно разберём структуру документа, ключевые условия и типичные ошибки.
Особенности сделки с материнским капиталом
Прежде чем перейти к образцу договора, важно понимать ключевые правила:
- Средства маткапитала перечисляет Пенсионный фонд (СФР) напрямую продавцу, а не покупателю;
- На покупку дома капитал можно использовать без ожидания трёхлетия ребёнка, если жильё приобретается в ипотеку; при покупке за наличный расчёт — только после исполнения ребёнку 3 лет (за исключением отдельных случаев);
- Дом должен быть пригоден для проживания и расположен на территории РФ;
- Земельный участок, на котором стоит дом, как правило, приобретается вместе с домом;
- После сделки необходимо выделить доли в праве собственности всем членам семьи — супругу и детям (по нотариальному обязательству).
Структура договора купли-продажи дома с маткапиталом
Преамбула
Указываются стороны сделки: ФИО продавца и покупателя, паспортные данные, адреса регистрации. Если покупатель состоит в браке, целесообразно указать, что жильё приобретается в общую собственность супругов.
Предмет договора
Максимально подробно описывается объект:
- кадастровый номер дома и земельного участка;
- адрес объекта;
- общая и жилая площадь дома, этажность, материал стен;
- площадь и категория земельного участка, вид разрешённого использования;
- ссылка на правоустанавливающие документы продавца (выписка из ЕГРН, свидетельство о собственности).
Цена и порядок расчётов
Это самый важный раздел при использовании маткапитала. В нём указывается:
- полная стоимость дома (и участка) в рублях;
- какая часть оплачивается собственными средствами покупателя (с распиской о передаче денег);
- какая сумма оплачивается средствами материнского капитала с указанием номера государственного сертификата;
- срок перечисления средств СФР (обычно указывают «в течение 5 рабочих дней с момента поступления средств на счёт продавца» либо ориентируются на сроки распоряжения фонда);
- банковские реквизиты продавца для перечисления.
Пример формулировки: «Часть цены договора в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей оплачивается Покупателем за счёт средств материнского (семейного) капитала по государственному сертификату № ___ от ___ г., выданному СФР. Перечисление осуществляется на счёт Продавца № ___ в банке ___».
Передача объекта
Прописывается порядок подписания передаточного акта и сроки физического освобождения дома продавцом.
Обязательство о выделении долей
Покупатель обязуется в течение 6 месяцев после перечисления средств СФР (или снятия обременения) оформить жильё в общую собственность родителей и детей с определением размера долей по соглашению. Обязательство оформляется нотариально.
Гарантии продавца
Продавец подтверждает, что объект не заложен, не арестован, не является предметом спора, в нём никто не зарегистрирован (либо указаны лица, подлежащие снятию с учёта).
Заключительные положения
Количество экземпляров (для сторон и для Росреестра), порядок разрешения споров, подписи сторон.
Документы, прилагаемые к договору
- Выписка из ЕГРН на дом и участок;
- Технический паспорт дома;
- Сертификат на материнский капитал;
- Нотариальное обязательство о выделении долей;
- Согласие супруга продавца на сделку (нотариальное), если дом приобретался в браке;
- Разрешение органов опеки — если среди собственников есть несовершеннолетние;
- Расписка продавца о получении собственных средств покупателя.
Типичные ошибки
- Занижение цены в договоре, при отказе СФР или расторжении сделки покупатель рискует вернуть только сумму, указанную в документе;
- Отсутствие упоминания маткапитала — фонд может отказать в перечислении средств;
- Покупка дома без оформленного участка или с неподходящим видом разрешённого использования;
- Приобретение доли у близких родственников — закон запрещает направлять капитал на сделки с супругом и некоторыми родственниками;
- Непригодность дома для проживания, аварийное жильё не подходит для сделки с маткапиталом.
Договор купли-продажи дома с использованием материнского капитала требует особого внимания к разделу о расчётах и обязательству о выделении долей. Хотя сделка не требует обязательного нотариального удостоверения (кроме случаев с долевой собственностью и несовершеннолетними собственниками), рекомендуется привлечь юриста для проверки документов и чистоты объекта. Это защитит семью от отказа СФР в перечислении средств и от возможных рисков утраты жилья.