Покупка дома с земельным участком — одна из самых серьёзных сделок с недвижимостью. От правильности составления договора купли-продажи (ДКП) зависит законность перехода права собственности и защищённость обеих сторон. В этой статье подробно разберём‚ как составить договор‚ какие пункты он обязательно должен содержать‚ и приведём примерную структуру документа.
Особенности сделки: дом и участок продаются вместе
Согласно статье 35 Земельного кодекса РФ и статье 273 ГК РФ‚ жилой дом и земельный участок‚ на котором он расположен‚ продаются единым объектом. Нельзя продать дом без участка‚ на котором он стоит (за редкими исключениями‚ предусмотренными законом). Поэтому в договоре обязательно описываются оба объекта недвижимости.
Обязательные условия договора
Чтобы договор был действительным и прошёл государственную регистрацию в Росреестре‚ он должен содержать следующие существенные условия:
- Предмет договора, точное описание дома и земельного участка: адрес‚ кадастровые номера‚ площадь дома и участка‚ категория земель и вид разрешённого использования;
- Цена договора — стоимость каждого объекта отдельно (дома и участка) и общая сумма сделки. Цена указывается в рублях;
- Стороны сделки — полные паспортные данные продавца и покупателя (ФИО‚ дата рождения‚ паспорт‚ адрес регистрации);
- Порядок расчётов — способ оплаты (наличный‚ безналичный‚ через аккредитив‚ ипотека)‚ сроки передачи денег;
- Порядок передачи имущества, сроки и условия подписания передаточного акта;
- Права третьих лиц, указание на отсутствие обременений (ипотека‚ арест‚ аренда) либо их перечень;
- Ответственность сторон и порядок разрешения споров.
Примерная структура договора (образец)
Шапка договора
«Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Город ______‚ дата ______. Гражданин РФ ______ (ФИО‚ паспортные данные)‚ именуемый в дальнейшем «Продавец»‚ и гражданин РФ ______ (ФИО‚ паспортные данные)‚ именуемый в дальнейшем «Покупатель»‚ заключили настоящий договор о нижеследующем…»
Предмет договора
«Продавец обязуется передать в собственность Покупателя‚ а Покупатель обязуется принять и оплатить:
- жилой дом‚ расположенный по адресу: ______‚ кадастровый номер: ______‚ общая площадь: ______ кв. м;
- земельный участок‚ кадастровый номер: ______‚ площадь: ______ кв. м‚ категория земель: ______‚ вид разрешённого использования: ______».
Цена и порядок расчётов
«Цена жилого дома составляет ______ рублей‚ цена земельного участка, ______ рублей. Общая цена договора — ______ рублей. Расчёт производиться ______ (способ оплаты) в срок до ______».
Передача имущества
«Передача дома и участка осуществляется по передаточному акту в течение ______ дней после государственной регистрации перехода права собственности».
Права и обязанности сторон‚ ответственность‚ прочие условия
Здесь фиксируются гарантии продавца (что имущество не заложено‚ не арестовано‚ никому не продано)‚ ответственность за нарушение сроков‚ количество экземпляров договора (как правило‚ три — по одному для сторон и один для Росреестра).
Подписи сторон
Важные нюансы при покупке
- Проверьте документы продавца: выписку из ЕГРН‚ документ-основание права собственности‚ справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
- Согласие супруга: если недвижимость приобреталась в браке‚ потребуется нотариально удостоверенное согласие супруга продавца.
- Несовершеннолетние собственники: если среди владельцев есть дети‚ нужно разрешение органов опеки.
- Рассрочка платежа: если покупка совершается в рассрочку‚ это обязательно прописывается в договоре с графиком платежей; до полной оплаты недвижимость считается находящейся в залоге у продавца.
- Нотариальная форма: обязательна при продаже долей в праве собственности постороннему лицу и при сделках с участием несовершеннолетних.
- Регистрация: переход права собственности подлежит обязательной регистрации в Росреестре (через МФЦ или электронно).
Грамотно составленный договор купли-продажи дома с земельным участком — гарантия безопасности сделки. Используйте приведённую структуру как основу‚ тщательно проверяйте все данные об объектах и сторонах‚ а при сомнениях обращайтесь к юристу или нотариусу. Помните: сделка считается завершённой только после регистрации перехода права собственности в Росреестре.