Продажа квартиры, находящейся в собственности двух лиц, — распространённая ситуация на рынке недвижимости. Такое может произойти при разделе совместно нажитого имущества супругами, получении квартиры в наследство несколькими наследниками или при покупке жилья в долевую собственность. В этой статье подробно разберём, как правильно составить договор купли-продажи (ДКП) квартиры с двумя собственниками, какие нюансы учесть и как выглядит образец документа.

Особенности сделки с двумя собственниками

Если квартира принадлежит двум лицам, возможны два варианта продажи:

• Продажа квартиры целиком — оба собственника выступают продавцами и подписывают единый договор купли-продажи. Это самый простой и безопасный для покупателя вариант.
• Продажа доли в праве собственности — один собственник продаёт только свою долю. В этом случае действует правило преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ): второй собственник должен быть письменно уведомлён о продаже и имеет право выкупить долю в течение месяца. Сделка оформляется у нотариуса.

Важно помнить: если квартира находится в общей долевой собственности, договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ст. 42 ФЗ-218). Если же собственность совместная (например, у супругов без выделения долей), нотариус не обязателен, но его участие повышает безопасность сделки.

Обязательные условия договора

Договор купли-продажи квартиры с двумя продавцами должен содержать:

1. Данные всех сторон сделки — ФИО, паспортные данные, адреса регистрации обоих продавцов и покупателя (покупателей).
2. Предмет договора, точное описание квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат.
3. Основания права собственности — реквизиты правоустанавливающих документов каждого продавца (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.) с указанием размера долей.
4. Цену договора, полную стоимость квартиры и порядок распределения денег между продавцами (как правило, пропорционально долям).
5. Порядок расчётов — наличный или безналичный расчёт, использование аккредитива, банковской ячейки, ипотечных средств.
6. Порядок передачи квартиры — сроки освобождения, подписание передаточного акта, снятие с регистрационного учёта.
7. Гарантии продавцов, отсутствие обременений, арестов, долгов, зарегистрированных лиц.

Образец договора (фрагменты)

Преамбула

«Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, паспорт серия 4500 № 123456, зарегистрированный по адресу: г. Москва, ул. ###, д. 1, кв. 10, и гражданка РФ Иванова Мария Петровна, паспорт серия 4500 № 654321, зарегистрированная по адресу: г. Москва, ул. ###, д. 1, кв. 10, совместно именуемые «Продавцы», с одной стороны, и гражданин РФ Петров Пётр Сергеевич, паспорт серия 4501 № 789012, именуемый «Покупатель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем…»

Предмет договора

«1.1. Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул; Примерная, д. 1, кв. 10, общей площадью 54,5 кв. м, кадастровый номер 77:01:0001001:1234.

Указанная квартира принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности по 1/2 (одной второй) доле каждому на основании: Иванову И.И., договора купли-продажи от г., запись в ЕГРН № 77-77-01/001/2015-001; Ивановой М.П. — свидетельства о праве на наследство от г., запись в ЕГРН № 77-77-01/002/2018-002.»

Цена и расчёты

«2.1. Цена квартиры составляет 8 000 000 (восемь миллионов) рублей.

Расчёты производятся следующим образом: каждому из Продавцов выплачивается по 4 000 000 (четыре миллиона) рублей пропорционально их долям в праве собственности путём перечисления на банковские счета Продавцов в течение 3 (трёх) банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности.»

Подписи

В конце договора ставятся подписи обоих продавцов и покупателя. Отсутствие подписи хотя бы одного собственника делает сделку недействительной.

Документы для сделки

• паспорта всех участников сделки;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• выписка из ЕГРН;
• нотариальное согласие супруга (если доля приобреталась в браке);
• разрешение органов опеки (если собственник — несовершеннолетний);
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• нотариальная доверенность (если кто-то из собственников действует через представителя).

Частые вопросы

Что делать, если один собственник против продажи?

Принудить его продать квартиру целиком нельзя. Второй собственник может продать только свою долю с соблюдением преимущественного права покупки.

Можно ли продать квартиру по доверенности?

Да, если один из собственников не может присутствовать на сделке, он вправе выдать нотариальную доверенность представителю с полномочиями на подписание договора и получение денежных средств.

Нужен ли нотариус?

При долевой собственности — обязательно. Нотариус проверяет дееспособность сторон, законность сделки и сам направляет документы на регистрацию в Росреестр.

Договор купли-продажи квартиры с двумя собственниками составляется по общим правилам, но требует указания данных обоих продавцов, их долей и порядка распределения выручки. Для надёжности рекомендуется оформлять сделку у нотариуса и внимательно проверять документы каждого собственника. Перед подписанием договора желательно проконсультироваться с юристом по недвижимости, это поможет избежать рисков и защитить интересы всех сторон сделки.