Материнский (семейный) капитал — одна из самых востребованных мер государственной поддержки семей с детьми․ Чаще всего средства направляются на улучшение жилищных условий: покупку квартиры, дома, погашение ипотеки․ Однако сделки с использованием маткапитала имеют свою специфику, которую обязательно нужно отразить в договоре купли-продажи․ В этой статье разберём, как правильно составить такой договор, какие образцы существуют и на что обратить внимание․
Особенности сделок с материнским капиталом
Прежде чем переходить к образцам договоров, важно понимать ключевые особенности:
- Безналичный расчёт․ Средства маткапитала перечисляются Пенсионным фондом (Социальным фондом России) напрямую продавцу или банку-кредитору․ Наличные расчёты исключены․
- Рассрочка платежа․ СФР перечисляет деньги в течение определённого срока после одобрения заявления, поэтому договор фактически предусматривает отложенный платёж․
- Обязательное выделение долей детям․ Если жильё приобретается с использованием маткапитала, родитель обязан наделить долями всех членов семьи — супруга и детей․
- Контроль со стороны государства․ Сделка проверяется СФР, а при продаже такого жилья в дальнейшем потребуется согласие органов опеки․
Виды договоров с использованием маткапитала
Договор купли-продажи с частичной оплатой маткапиталом
Самый распространённый вариант: покупатель вносит часть суммы собственными средствами, а остаток оплачивается за счёт материнского капитала․ В договоре обязательно указываются:
- полная стоимость квартиры;
- сумма, оплачиваемая собственными средствами покупателя;
- сумма, оплачиваемая средствами маткапитала;
- реквизиты сертификата на материнский капитал (серия, номер, дата выдачи);
- срок перечисления средств СФР (обычно указывают до 1–2 месяцев);
- порядок передачи квартиры и регистрации права собственности․
Договор купли-продажи с ипотекой и маткапиталом
Маткапитал может использоваться как первоначальный взнос по ипотеке или для погашения уже действующего кредита․ В этом случае в сделке участвует банк, а квартира находится в залоге до полного погашения кредита․ Договор дополняется кредитным договором и договором об ипотеке․
Договор купли-продажи с рассрочкой платежа
Если продавец согласен ждать перечисления средств от СФР, стороны заключают договор с рассрочкой․ В нём прописывается график платежей и ответственность за просрочку․ Важно: если СФР откажет в перечислении средств, договор обычно расторгается, а внесённый задаток возвращается покупателю — это условие стоит зафиксировать письменно․
Структура договора купли-продажи с маткапиталом
Типовой договор должен содержать следующие разделы:
- Преамбула․ Данные продавца и покупателя (ФИО, паспорта, адреса);
- Предмет договора․ Точное описание квартиры: адрес, площадь, кадастровый номер, этаж, основание права собственности продавца․
- Цена и порядок расчётов; Стоимость квартиры, разбивка платежей с указанием доли маткапитала и реквизитов сертификата․
- Порядок передачи объекта․ Сроки подписания передаточного акта․
- Права и обязанности сторон․ В том числе обязанность покупателя подать заявление в СФР о распоряжении средствами․
- Ответственность сторон․ Последствия отказа СФР в перечислении, просрочки и т․д․
- Заключительные положения․ Количество экземпляров, порядок регистрации в Росреестре․
- Реквизиты и подписи сторон․
Пример формулировки пункта о расчётах
Ниже приведён примерный образец ключевого пункта договора:
«Цена квартиры составляет 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей․ Из указанной суммы 3 870 000 (три миллиона восемьсот семьдесят тысяч) рублей Покупатель уплачивает Продавцу за счёт собственных средств до подписания настоящего договора, а 630 000 (шестьсот тридцать тысяч) рублей — за счёт средств материнского (семейного) капитала по государственному сертификату серия ___ № ___, выданному ___ (дата) отделением СФР по ___ области․ Перечисление средств материнского капитала осуществляется Социальным фондом России на счёт Продавца в течение 30 (тридцати) календарных дней с даты регистрации перехода права собственности»․
Выделение долей детям
После покупки жилья с использованием маткапитала родитель обязан оформить квартиру в общую собственность всех членов семьи․ Это делается:
- сразу при сделке — если жильё покупается без кредита, доли выделяются в самом договоре;
- по нотариальному обязательству, если используется ипотека, доли выделяются в течение 6 месяцев после снятия обременения․
Размер долей законом не установлен, но на практике ориентируются на пропорцию вложенного маткапитала к стоимости жилья․
Риски и рекомендации
Продажа недвижимости, купленной с использованием материнского капитала, остаётся одной из самых рискованных сделок на рынке․ Покупателям такого жилья следует проверять:
- выделены ли доли всем детям;
- получено ли разрешение органов опеки на продажу (если собственники — несовершеннолетние);
- предоставлено ли детям другое жильё взамен․
Продавцам, получающим оплату маткапиталом, рекомендуется дождаться фактического поступления средств от СФР, прежде чем считать расчёты завершёнными․
Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала имеет ряд обязательных особенностей: указание реквизитов сертификата, безналичный порядок расчётов через СФР и последующее выделение долей детям․ Использование грамотно составленного образца договора и консультация с юристом или нотариусом помогут избежать ошибок и обезопасить сделку для обеих сторон․