Сдача жилья в аренду, удобный способ получения дохода для собственника, а съём квартиры, популярный вариант решения жилищного вопроса для миллионов россиян. Однако, чтобы сделка была безопасной для обеих сторон, необходимо правильно оформить договор найма жилого помещения. В этой статье подробно разберём, как составить договор между физическими лицами в 2026 году, какие пункты обязательно включить и на что обратить внимание.
Что такое договор найма жилого помещения
Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ (статьи 671–688). Он заключается, когда квартиру сдаёт физическое лицо и снимает тоже физическое лицо. Если арендатором выступает организация, заключается уже договор аренды, который регулируется другими нормами.
По договору найма собственник (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нём.
Нужна ли регистрация договора
Важный момент, который часто вызывает вопросы:
- Договор на срок до 1 года (краткосрочный наём), регистрации в Росреестре не подлежит, достаточно подписания обеими сторонами.
- Договор на срок 1 год и более — подлежит государственной регистрации, поскольку возникает обременение (ограничение) права собственности.
Именно поэтому большинство собственников и нанимателей заключают договор на срок до 11 месяцев с возможностью последующей пролонгации.
Обязательные разделы договора найма квартиры
Чтобы документ имел юридическую силу и защищал интересы обеих сторон, в нём должны быть следующие пункты.
Данные сторон
Указываются полные ФИО, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан), адреса регистрации наймодателя и нанимателя. Рекомендуется сверить паспорт с оригиналом и сделать копии.
Предмет договора
Описывается квартира: точный адрес, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, кадастровый номер. Также указывается документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности).
Срок найма
Прописывается дата начала и окончания действия договора. При краткосрочном найме (до 1 года) наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок.
Плата за наём и порядок расчётов
Указываются:
- размер ежемесячной платы;
- срок и способ внесения (наличными под расписку, переводом на карту);
- кто оплачивает коммунальные услуги и интернет;
- условия и порядок возможного повышения платы (по закону — не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором).
Обеспечительный платёж (депозит)
Фиксируется сумма залога, условия его возврата при выезде и случаи, когда наймодатель вправе удержать часть средств (ущерб имуществу, неоплаченные счета).
Права и обязанности сторон
Наймодатель обязан:
- передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания;
- проводить капитальный ремонт;
- не чинить препятствий проживанию.
Наниматель обязан:
- использовать жильё только для проживания;
- своевременно вносить плату;
- поддерживать помещение в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт;
- не сдавать квартиру в поднаём без согласия собственника.
Порядок расторжения договора
Наниматель вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив наймодателя за 3 месяца (если иное не установлено договором). Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке в случаях, предусмотренных статьёй 687 ГК РФ: невнесение платы более 6 месяцев (при краткосрочном найме, более двух раз), разрушение жилья, систематическое нарушение прав соседей.
Акт приёма-передачи
К договору прилагается акт, в котором фиксируется состояние квартиры, перечень мебели и техники, показания счётчиков. Этот документ защищает обе стороны при выезде нанимателя.
Краткий образец структуры договора
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ № ___
г. __________ «___» __________ 2026 г.
Гражданин(ка) РФ __________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, именуемый(ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гражданин(ка) РФ __________ (ФИО), паспорт: серия ____ № ______, именуемый(ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:
- Наймодатель предоставляет, а Наниматель принимает в наём квартиру по адресу: __________, кадастровый номер: __________, на срок с «___» ______ 2026 г. по «___» ______ 2026 г.
- Плата за наём составляет ______ рублей в месяц и вносится не позднее __ числа каждого месяца.
- Обеспечительный платёж составляет ______ рублей и возвращается при расторжении договора при отсутствии задолженности и ущерба.
- Коммунальные услуги оплачивает __________.
- Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
Подписи сторон: Наймодатель __________ / Наниматель __________
Практические советы для сторон
- Проверьте собственника. Закажите выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что квартиру сдаёт именно владелец, и нет обременений или арестов.
- Получите согласие совладельцев. Если собственников несколько, потребуется письменное согласие каждого.
- Фиксируйте платежи. При оплате наличными берите расписку, при переводе — сохраняйте чеки с указанием назначения платежа.
- Сфотографируйте квартиру при заселении и приложите фото к акту приёма-передачи.
- Не забывайте о налогах. Наймодатель обязан декларировать доход и уплачивать НДФЛ (13%) либо оформить статус самозанятого (4–6%) или ИП на патенте.
Грамотно составленный договор найма квартиры между физическими лицами, это надёжная защита интересов и собственника, и нанимателя. В 2026 году порядок оформления остаётся прежним: письменная форма, подробное описание условий, акт приёма-передачи и, при сроке от года, регистрация обременения в Росреестре. Уделите внимание каждому пункту документа — это поможет избежать споров и финансовых потерь в будущем.