Риэлторская деятельность невозможна без грамотно составленных договоров․ Именно договор фиксирует права и обязанности сторон, размер вознаграждения, сроки оказания услуг и ответственность за нарушение условий․ В этой статье подробно разберём, какие договоры использует риэлтор, какова их структура и на что обратить внимание при составлении․
Какие договоры нужны риэлтору
В практике агентств недвижимости и частных риэлторов чаще всего встречаются следующие виды договоров:
- Агентский договор на продажу объекта (поиск покупателя) — заключается с собственником, который хочет продать квартиру, дом или коммерческую недвижимость;
- Договор на оказание услуг по подбору объекта (поиск продавца) — заключается с покупателем;
- Договор на сопровождение сделки, когда стороны уже нашли друг друга, а риэлтор обеспечивает юридическое сопровождение;
- Договор на услуги по аренде — поиск арендатора или жилья для найма;
- Эксклюзивный договор — передача агенту исключительных прав на продажу объекта․
Структура агентского договора на продажу недвижимости
Рассмотрим типовую структуру наиболее распространённого документа — агентского договора на поиск покупателя․
Преамбула
Указываются реквизиты сторон: наименование агентства (ОГРН, данные директора и документа, на основании которого он действует) и паспортные данные клиента, адрес его регистрации․ Стороны именуются «Агент» и «Клиент»․
Предмет договора
Здесь фиксируется суть поручения: агент обязуется от имени и за счёт клиента найти покупателя на конкретный объект недвижимости․ Обязательно указываются характеристики объекта:
- адрес (город, улица, дом, квартира);
- количество комнат;
- общая площадь;
- этаж и этажность дома․
Если договор эксклюзивный, прописывается передача агенту исключительных прав на продажу․
Права и обязанности сторон
Агент обычно обязуется:
- провести комплекс работ по поиску покупателей (перечень работ часто выносится в приложение);
- разработать рекламную кампанию, провести фотосессию объекта;
- организовать показы потенциальным покупателям;
- обеспечить получение задатка или аванса с оформлением предварительного договора;
- подготовить договор купли-продажи и обеспечить подачу документов на государственную регистрацию;
- обеспечить конфиденциальность и безопасный порядок расчётов․
Клиент обязуется:
- предоставить достоверную информацию об объекте и правоустанавливающие документы;
- не вступать в переговоры с покупателями, найденными агентом, в обход агента (при эксклюзивном договоре);
- обеспечить доступ для показов объекта;
- выплатить вознаграждение в согласованном размере и сроки․
Вознаграждение агента
Указывается размер вознаграждения — фиксированная сумма или процент от цены сделки, а также момент оплаты․ Распространённая практика: вознаграждение удерживается из суммы задатка или аванса, полученного от покупателя, либо выплачивается после регистрации сделки․
Ответственность сторон и срок действия
Прописываются штрафные санкции за нарушение условий, порядок расторжения договора, срок его действия и условия автоматического продления․
Приложения
К договору обычно прилагаются: перечень риэлторских работ, акт приёма-передачи документов, акт оказанных услуг․
На что обратить внимание при составлении
- Конкретика․ Чем подробнее описан объект и перечень услуг, тем меньше споров возникнет в будущем․
- Момент возникновения права на вознаграждение․ Важно чётко определить, что считается результатом: подписание предварительного договора, получение задатка или регистрация сделки․
- Эксклюзивность․ Если права эксклюзивные, клиент не вправе продавать объект самостоятельно или через других агентов в течение срока договора․
- Соответствие стандартам․ Многие агентства работают по стандартам Российской Гильдии Риэлторов, что повышает доверие клиентов․
- Два экземпляра․ Договор составляется в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, — по одному для каждой стороны․
Грамотно составленный договор — основа безопасной и прозрачной работы риэлтора․ Используйте проверенные образцы, адаптируйте их под конкретную ситуацию, внимательно заполняйте все реквизиты и характеристики объекта․ При возникновении сложных или нестандартных ситуаций рекомендуется привлекать юриста для проверки текста договора — это защитит и агента, и клиента от возможных рисков․