Единый налог на недвижимость — это совокупность налоговых обязательств, которые возникают у владельцев недвижимого имущества. В России понятие «единый налог на недвижимость» обсуждается давно, однако на практике собственники платят несколько отдельных платежей: налог на имущество физических лиц, земельный налог, а при продаже недвижимости — налог на доходы физических лиц (НДФЛ). В этой статье подробно разберем, как рассчитывается каждый из этих платежей, какие ставки применяются и как законно уменьшить налоговую нагрузку.

Что входит в понятие налога на недвижимость

Под налоговой нагрузкой на недвижимость обычно понимают следующие платежи:

• Налог на имущество физических лиц — ежегодный платеж за владение квартирой, домом, гаражом, комнатой и другими объектами;
• Земельный налог — уплачивается собственниками земельных участков;
• НДФЛ при продаже недвижимости — взимается с дохода от продажи, если не соблюден минимальный срок владения;
• Налог на имущество организаций, для юридических лиц.

Налог на имущество физических лиц: как рассчитать

С 2015 года налог на имущество в большинстве регионов рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, которая максимально приближена к рыночной.

Формула расчета

Базовая формула выглядит так:

Налог = (Кадастровая стоимость − Налоговый вычет) × Ставка × Доля в праве

Налоговые вычеты

Законодательство предусматривает автоматические вычеты, уменьшающие налогооблагаемую базу:

• для квартиры — вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м;
• для комнаты — 10 кв. м;
• для жилого дома — 50 кв. м;
• для единого недвижимого комплекса с жилым помещением, 1 млн рублей.

Ставки налога

Базовые ставки, установленные Налоговым кодексом РФ:

• 0,1% — жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства;
• 2% — объекты с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей, торговые и офисные центры;
• 0,5% — прочие объекты.

Муниципальные власти вправе уменьшать ставки до нуля или увеличивать, но не более чем в три раза.

Пример расчета

Квартира площадью 60 кв. м, кадастровая стоимость — 6 000 000 рублей.

1. Стоимость 1 кв. м: 6 000 000 / 60 = 100 000 руб.
2. Вычет: 20 кв. м × 100 000 = 2 000 000 руб.
3. Налоговая база: 6 000 000 − 2 000 000 = 4 000 000 руб.
4. Налог: 4 000 000 × 0,1% = 4 000 рублей в год.

Земельный налог

Земельный налог также рассчитывается от кадастровой стоимости участка:

Налог = Кадастровая стоимость участка × Ставка × Доля в праве

Ставки:

• 0,3% — участки для ИЖС, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества;
• 1,5%, прочие земли.

НДФЛ при продаже недвижимости

При продаже квартиры или дома собственник получает доход, с которого в ряде случаев нужно заплатить налог и подать декларацию 3-НДФЛ.

Когда налог не платится

НДФЛ не взимается, если соблюден минимальный срок владения:

• 3 года — если недвижимость получена по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации, по договору ренты, либо если это единственное жилье;
• 5 лет, в остальных случаях.

Ставки и расчет

Если срок владения не выдержан, применяется ставка 13% (для доходов до 2,4 млн рублей в год) или 15% с суммы превышения. Налоговую базу можно уменьшить одним из способов:

• Имущественный вычет — 1 млн рублей при продаже жилья;
• Вычет расходов, на сумму документально подтвержденных затрат на покупку объекта.

Пример: квартира куплена за 5 млн рублей, продана через 2 года за 7 млн рублей. Налог: (7 000 000 − 5 000 000) × 13% = 260 000 рублей.

Льготы по налогу на недвижимость

От уплаты налога на имущество освобождаются (по одному объекту каждого вида):

• пенсионеры;
• инвалиды I и II групп;
• ветераны;
• члены семей военнослужащих, потерявшие кормильца;
• другие категории, предусмотренные ст. 407 НК РФ.

Как и когда платить

Налоговая инспекция сама рассчитывает налог на имущество и земельный налог и направляет уведомление. Оплатить нужно до 1 декабря года, следующего за отчетным. Удобные способы оплаты:

• через Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС;
• через портал Госуслуги;
• в банке по квитанции.

Декларацию 3-НДФЛ при продаже недвижимости подают до 30 апреля, а налог уплачивают до 15 июля.

Расчет налога на недвижимость зависит от кадастровой стоимости объекта, применяемых вычетов, ставок и льгот. Знание правил расчета позволяет проверить правильность начислений в уведомлении ФНС, а при продаже недвижимости — законно минимизировать НДФЛ, используя имущественные вычеты и учет расходов на приобретение. Если вы не согласны с кадастровой стоимостью, ее можно оспорить, что также снизит налоговую нагрузку.