Реконструкция жилого помещения — это изменение его параметров, частей, в т.ч. надстройка, пристройка, изменение площади, этажности и иных характеристик. Если такие работы выполнены без надлежащего разрешения, собственник рискует столкнуться с предписанием о приведении помещения в прежнее состояние. Однако закон допускает возможность узаконить уже выполненную реконструкцию через суд, путём подачи искового заявления о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии (виде). В этой статье подробно разберём, когда и как подаётся такое заявление, и приведём его образец.

Правовое основание

Ключевая норма — статья 29 Жилищного кодекса РФ. Согласно части 4 данной статьи, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создаётся угроза их жизни или здоровью.

Таким образом, суд может «узаконить» самовольную реконструкцию, если одновременно соблюдены два условия:

• реконструкция не нарушает права и законные интересы других граждан (соседей, иных собственников);
• реконструкция не создаёт угрозы жизни и здоровью людей, не ухудшает несущую способность конструкций здания, не нарушает санитарные, противопожарные и строительные нормы.

Когда подаётся заявление

Иск о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии подаётся, как правило, в следующих ситуациях:

1. Собственник выполнил реконструкцию (пристройку, надстройку, объединение помещений, устройство дополнительных проёмов и т.п.) без разрешения органа местного самоуправления.
2. Орган местного самоуправления отказал в согласовании реконструкции, и собственник обжалует этот отказ.
3. Необходимо оформить право собственности на помещение с изменёнными характеристиками (внести изменения в ЕГРН).
4. Получено предписание о приведении помещения в первоначальное состояние;

Важно: как следует из судебной практики, если собственник просит сохранить помещение в реконструированном виде, но при этом заявляет требование о признании права собственности на него, необходимо обосновать наличие разрешения на реконструкцию либо доказать, что принимались меры к его получению (обращение в администрацию, отказ в выдаче разрешения и т.д.). Поэтому перед подачей иска рекомендуется сначала обратиться в орган местного самоуправления за согласованием.

Подсудность и госпошлина

Дело рассматривается районным судом по месту нахождения жилого помещения (исключительная подсудность по спорам о правах на недвижимость — ст. 30 ГПК РФ). Госпошлина уплачивается как за неимущественное требование (для физических лиц — в размере, установленном ст. 333.19 НК РФ).

Документы, прилагаемые к иску

• копия искового заявления для ответчика;
• документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН);
• технический паспорт помещения до и после реконструкции;
• проект реконструкции (при наличии);
• заключения СЭС, пожарного надзора (при необходимости);
• документы об обращении в администрацию и отказе в согласовании (если было);
• квитанция об уплате госпошлины;
• согласие совершеннолетних членов семьи и иных собственников (при необходимости).

Образец искового заявления

В ____________________ районный суд
(наименование суда, адрес)

Истец: Иванов Иван Иванович,
адрес: ______________________,
телефон: ____________________

Ответчик: Администрация ____________ района (города),
адрес: ______________________

Госпошлина: ______ руб.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии

Мне на праве собственности принадлежит жилое помещение, квартира (жилой дом), расположенная по адресу: ______________________, что подтверждается выпиской из ЕГРН от «___» ________ 20__ г.

В период с «___» ________ 20__ г. по «___» ________ 20__ г. мною была произведена реконструкция указанного жилого помещения, а именно: ______________________ (указать суть работ: пристройка, надстройка, изменение площади, устройство проёмов и т.д.). В результате реконструкции общая площадь помещения изменилась с ___ кв. м до ___ кв. м.

«___» ________ 20__ г. я обращался в администрацию ____________ с заявлением о согласовании реконструкции, однако в согласовании было отказано по основаниям ______________________ (либо: разрешение на реконструкцию мною не получалось по причине ____________).

Выполненная реконструкция произведена с соблюдением строительных, санитарных и противопожарных норм и правил, что подтверждается заключением ______________________ от «___» ________ 20__ г. Несущие конструкции здания не затронуты (либо: усилены надлежащим образом), права и законные интересы соседей и иных лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан не создаётся.

В соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создаётся угроза их жизни или здоровью.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 29 ЖК РФ, ст. 131–132 ГПК РФ,

ПРОШУ:

1. Сохранить жилое помещение, расположенное по адресу: ______________________, в реконструированном состоянии, а именно: ______________________ (указать характеристики после реконструкции).
2. Признать отказ администрации ____________ в согласовании реконструкции незаконным (при необходимости).

Приложения:

• копия искового заявления;
• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт;
• копия отказа администрации;
• квитанция об уплате госпошлины;
• иные документы.

«___» ________ 20__ г.     Подпись: ____________ / Иванов И.И. /

Практические рекомендации

• Закажите техническое заключение. Главным доказательством в деле является заключение специализированной организации или судебной строительно-технической экспертизы о том, что реконструкция безопасна и соответствует нормам.
• Сначала обратитесь в администрацию. Документально подтверждённый отказ в согласовании существенно усиливает позицию истца.
• Заручитесь согласием соседей. Письменное согласие собственников смежных помещений подтверждает отсутствие нарушения их прав.
• Не затрагивайте несущие конструкции без проекта. Суды чаще всего отказывают именно в тех случаях, когда реконструкция угрожает безопасности здания.
• Учитывайте судебную практику. Суды требуют конкретного обоснования каждого довода со ссылками на нормы права и допустимые доказательства — общие и абстрактные утверждения не принимаются.

Исковое заявление о сохранении жилого помещения в реконструированном состоянии — реальный и рабочий способ узаконить выполненные работы. Успех дела зависит от качества доказательственной базы: технических заключений, документов об обращении в администрацию и подтверждения безопасности реконструкции. В сложных случаях целесообразно обратиться за помощью к юристу, специализирующемуся на жилищных спорах.