Кадастровая стоимость — это официально установленная государством стоимость объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, гаража, нежилого помещения). Именно от неё во многих случаях рассчитываются налоги на имущество, землю, а также НДФЛ при продаже недвижимости. Разберём подробно, как узнать кадастровую стоимость и как на её основе определяется налог.
Что такое кадастровая стоимость и зачем она нужна
Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки и вносится в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Она используется:
- для расчёта налога на имущество физических лиц;
- для расчёта земельного налога;
- для определения налоговой базы по НДФЛ при продаже недвижимости (если цена продажи ниже 70% кадастровой стоимости);
- при расчёте налога на дарение недвижимости лицам, не являющимся близкими родственниками;
- при определении арендной платы за государственное имущество и в иных случаях.
Как узнать кадастровую стоимость объекта
Существует несколько официальных и бесплатных способов:
Сайт Росреестра
На официальном сайте Росреестра есть сервис «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Достаточно ввести кадастровый номер или адрес объекта — и система покажет актуальную кадастровую стоимость.
Публичная кадастровая карта
На публичной кадастровой карте можно найти объект по адресу или кадастровому номеру и увидеть его основные характеристики, включая кадастровую стоимость.
Выписка из ЕГРН
Выписку можно заказать через сайт Росреестра, МФЦ или Госуслуги. Это официальный документ, который подходит для представления в налоговую инспекцию, банк или суд.
Личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС
В личном кабинете на сайте nalog.gov.ru отображаются все зарегистрированные на вас объекты недвижимости, их кадастровая стоимость, применённые ставки и льготы. Там же можно сверить данные с налоговым уведомлением.
Как рассчитывается налог от кадастровой стоимости
Налог на имущество физических лиц
Формула расчёта:
Налог = (Кадастровая стоимость − Налоговый вычет) × Ставка × Доля владения
Налоговые вычеты установлены законом:
- квартира — вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м;
- комната — 10 кв. м;
- жилой дом — 50 кв. м.
Базовые ставки составляют 0,1% для жилья, гаражей и машино-мест, но регионы могут изменять их. Для дорогой недвижимости и коммерческих объектов ставка может достигать 2%.
Земельный налог
Рассчитывается как произведение кадастровой стоимости участка на ставку (обычно до 0,3% для участков под жильё и садоводство, до 1,5% для прочих земель).
НДФЛ при продаже недвижимости
Если недвижимость продана по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налоговой базой считается именно 70% кадастровой стоимости, а не цена договора. Ставка НДФЛ — 13% (для нерезидентов — 30%).
Освобождение от налога возможно, если:
- объект находился в собственности более 5 лет (минимальный срок владения);
- более 3 лет, если недвижимость получена по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или является единственным жильём.
Налог при дарении
Если недвижимость подарена не близкому родственнику, одаряемый платит НДФЛ 13% от кадастровой стоимости объекта. Близкие родственники (супруги, родители, дети, братья, сёстры, бабушки, дедушки, внуки) от налога освобождены.
Как проверить налоговое уведомление
Ежегодно ФНС рассылает налоговые уведомления, оплатить которые необходимо до 1 декабря следующего года. В уведомлении стоит сверить:
- перечень объектов и доли в праве собственности;
- кадастровую стоимость каждого объекта;
- применённую ставку налога;
- наличие льгот и вычетов;
- период владения в течение года.
Если обнаружена ошибка, её можно исправить, подав обращение через личный кабинет налогоплательщика или лично в инспекцию.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость
Если кадастровая стоимость завышена относительно рыночной, её можно оспорить:
- через комиссию при Росреестре по спорам о кадастровой стоимости;
- через суд.
Для этого обычно требуется отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости объекта. В случае успеха налог будет пересчитан исходя из новой, сниженной стоимости.
Узнать кадастровую стоимость и налог на её основе сегодня несложно: достаточно воспользоваться сервисами Росреестра или личным кабинетом ФНС. Регулярная проверка этих данных поможет избежать переплат, вовремя заметить ошибки в начислениях и при необходимости оспорить завышенную оценку. Помните о сроках: имущественные налоги за предыдущий год уплачиваются до 1 декабря, а декларация 3-НДФЛ при продаже недвижимости подаётся до 30 апреля.