Одновременная продажа старой квартиры и покупка новой — очень распространённая ситуация. Многие опасаются, что придётся платить огромные налоги, но на практике законодательство предусматривает целый ряд механизмов, позволяющих существенно снизить налоговую нагрузку или вовсе свести её к нулю. Разберёмся во всех нюансах.
Налог при продаже квартиры
Доход от продажи недвижимости облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Для налоговых резидентов РФ ставка составляет 13% (при доходе свыше установленных лимитов применяется повышенная ставка), для нерезидентов, 30%.
Когда налог платить не нужно
НДФЛ с продажи квартиры не уплачивается, если недвижимость находилась в собственности дольше минимального срока владения:
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору пожизненного содержания с иждивением, а также если это единственное жильё продавца;
- 5 лет — во всех остальных случаях (покупка, дарение от посторонних лиц и т.д.).
Если срок владения меньше минимального — налог придётся рассчитать и уплатить, но его можно законно уменьшить.
Как уменьшить налог с продажи
Существует два способа снижения налогооблагаемой базы, и налогоплательщик вправе выбрать наиболее выгодный:
Имущественный вычет в размере 1 млн рублей
Из суммы продажи вычитается 1 000 000 рублей, и налог платится с остатка.
Пример. Сергей купил квартиру в 2024 году за 2 500 000 руб., а в 2026 году продал за 3 100 000 руб. Срок владения меньше пяти лет, значит, налог платить нужно. При использовании вычета расчёт будет таким:
(3 100 000 − 1 000 000) × 13% = 273 000 руб.
Уменьшение дохода на расходы при покупке
Если сохранились документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры (договор купли-продажи, платёжные документы), налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки.
Пример. Петров продал квартиру за 5 млн руб., которую ранее купил за 4,5 млн руб. Расчёт:
(5 000 000 − 4 500 000) × 13% = 500 000 × 13% = 65 000 руб.
Как правило, вариант с расходами выгоднее, если они превышают 1 млн рублей.
Важно: если квартира продаётся дешевле 70% её кадастровой стоимости, налоговая база рассчитывается исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Налоговый вычет при покупке квартиры
При приобретении жилья государство предоставляет имущественный налоговый вычет:
- до 2 млн рублей — от стоимости квартиры (возврат до 260 000 руб.);
- до 3 млн рублей, от уплаченных процентов по ипотеке (возврат до 390 000 руб.).
Вычет предоставляется при условии, что покупатель является налоговым резидентом РФ и ранее не использовал своё право на вычет в полном объёме.
Взаимозачёт: продажа и покупка в одном году
Если обе сделки — продажа старой и покупка новой квартиры — совершены в одном календарном году, они отражаются в одной декларации 3-НДФЛ, и налоги можно взаимозачесть.
Пример. Оксана продала квартиру и получила доход, с которого должен быть уплачен налог. При этом она применяет вычет при продаже (1 млн руб.) и вычет при покупке новой квартиры (2 млн руб.). В результате взаимозачёта налог к уплате может оказаться нулевым, а иногда государство ещё и вернёт часть ранее уплаченного НДФЛ.
Порядок действий
- Дождаться окончания календарного года, в котором проведены сделки.
- Подать декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации — не позднее 30 апреля следующего года.
- Приложить документы, подтверждающие обе сделки и платежи по ним (договоры, расписки, выписки из банка).
- Подать заявления на получение соответствующих вычетов.
- Уплатить налог (если он начислен) — не позднее 15 июля.
Декларацию удобно подать через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС.
- Если квартира в собственности дольше минимального срока (3 или 5 лет), налог с продажи не платится.
- Если срок меньше — налог 13% можно уменьшить вычетом в 1 млн руб. или подтверждёнными расходами на покупку.
- При покупке нового жилья положен вычет до 2 млн руб. (плюс до 3 млн руб. по ипотечным процентам).
- При сделках в одном году налог и вычеты взаимозачитываются в одной декларации, что часто сводит платёж к нулю.
Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать налоговые последствия и при необходимости проконсультироваться со специалистом — это поможет сэкономить значительные суммы.