Договор дарения (в быту — «дарственная») — это документ‚ по которому собственник безвозмездно передает квартиру или долю в ней другому лицу. Такая сделка популярна при передаче жилья между близкими родственниками‚ однако требует строгого соблюдения юридических формальностей. Разберем подробно‚ что нужно для оформления дарственной на квартиру.

Основные требования к сделке

Чтобы дарение было действительным‚ необходимо соблюсти несколько ключевых условий:

• Дееспособность сторон. Даритель должен быть дееспособным и действовать добровольно‚ понимая последствия сделки.
• Право собственности. Дарить можно только то имущество‚ которое принадлежит дарителю на праве собственности.
• Согласие одаряемого. Одаряемый должен выразить согласие принять дар — без этого договор не состоится.
• Дарение при жизни дарителя. Договор заключается только при жизни дарителя. Условие о передаче квартиры после смерти дарителя делает сделку ничтожной, для этого существует завещание.
• Безвозмездность. В договоре не должно быть встречных обязательств (денег‚ услуг)‚ иначе сделку могут признать притворной.

Форма договора: нужен ли нотариус

Договор дарения недвижимости составляется в письменной форме — устная договоренность и простая передача ключей юридической силы не имеют.

Важное изменение: с 13 января 2025 года в соответствии с Федеральным законом от № 459-ФЗ все договоры дарения недвижимости между гражданами подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Простая письменная форма без нотариуса‚ которой многие пользовались годами‚ больше не применяется.

Нотариальное заверение обеспечивает дополнительную защиту: нотариус проверяет дееспособность сторон‚ законность сделки и разъясняет ее последствия.

Какие документы потребуются

Для оформления дарственной у нотариуса и последующей регистрации понадобятся:

1. Паспорта дарителя и одаряемого (оригиналы).
2. Правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи‚ свидетельство о праве собственности‚ договор приватизации и т.д.).
3. Выписка из ЕГРН — подтверждает право собственности и отсутствие обременений (арестов‚ залога).
4. Нотариальное согласие супруга дарителя‚ если квартира приобреталась в браке и является совместной собственностью.
5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (по запросу).
6. Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах (в ряде случаев).
7. Согласие органов опеки‚ если собственником или проживающим является несовершеннолетний.
8. Документы‚ подтверждающие родство (свидетельства о рождении‚ браке) — для освобождения от налога при дарении близким родственникам.

Пошаговый порядок оформления

Шаг 1. Подготовка документов

Соберите необходимые бумаги‚ закажите актуальную выписку из ЕГРН; Убедитесь‚ что квартира не находится в залоге‚ под арестом и не имеет иных обременений.

Шаг 2. Составление договора

Договор дарения составляется в письменной форме. В нем указываются:

• данные дарителя и одаряемого;
• точное описание квартиры (адрес‚ площадь‚ кадастровый номер);
• права и обязанности сторон;
• при желании — условия отмены дарения (например‚ если одаряемый скончается раньше дарителя).

Шаг 3. Нотариальное удостоверение

Обе стороны лично посещают нотариуса‚ который проверяет документы‚ удостоверяет договор и взимает госпошлину и плату за услуги правового и технического характера.

Шаг 4. Регистрация перехода права в Росреестре

Нотариус может сам направить документы в Росреестр в электронном виде‚ либо стороны подают их через МФЦ. После регистрации одаряемый становится полноправным собственником квартиры.

Налоги и расходы

НДФЛ: при дарении между близкими родственниками (супруги‚ родители‚ дети‚ бабушки‚ дедушки‚ внуки‚ братья и сестры) налог не уплачивается. Если одаряемый не является близким родственником‚ он обязан уплатить НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости квартиры.

Расходы на оформление: нотариальный тариф за удостоверение договора (зависит от стоимости недвижимости и степени родства)‚ плата за техническую работу нотариуса‚ а также госпошлина за регистрацию права собственности.

Можно ли оспорить или отменить дарение

Дарственную можно оспорить в суде‚ но для этого нужны серьезные основания:

• покушение одаряемого на жизнь дарителя или его близких;
• ненадлежащее обращение с подаренной квартирой‚ создающее угрозу ее безвозвратной утраты;
• подписание договора под давлением‚ обманом или в состоянии‚ когда даритель не понимал значения своих действий;
• смерть одаряемого раньше дарителя, если такое условие прописано в договоре.

Для оформления договора дарения квартиры необходимо: собрать документы (паспорта‚ выписку из ЕГРН‚ правоустанавливающие документы‚ при необходимости, согласие супруга)‚ составить письменный договор‚ обязательно заверить его у нотариуса и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре. Близкие родственники освобождаются от налога на дарение. Чтобы избежать ошибок и рисков‚ рекомендуется заранее проконсультироваться с нотариусом или юристом.