Сдача квартиры в аренду, удобный способ получения дополнительного дохода. Однако, чтобы сделка была безопасной для обеих сторон, важно правильно оформить письменный договор. Устные договорённости не защищают ни собственника, ни нанимателя, поэтому юристы настоятельно рекомендуют фиксировать все условия на бумаге.
Какой договор выбрать: найма или аренды
Первое, что нужно понять собственнику, — какой именно договор заключать:
- Договор найма жилого помещения — заключается, если квартиру снимает физическое лицо для проживания. Регулируется главой 35 Гражданского кодекса РФ.
- Договор аренды — заключается, если жильё снимает юридическое лицо (например, компания для своих сотрудников).
Чаще всего частные собственники заключают именно договор найма. Если срок договора составляет 11 месяцев и менее, его не нужно регистрировать в Росреестре. Договор на год и более подлежит государственной регистрации, поэтому многие предпочитают краткосрочный найм с последующей пролонгацией.
Обязательные пункты договора
Грамотно составленный договор должен содержать следующие разделы:
Данные сторон
Полные ФИО, паспортные данные наймодателя и нанимателя, адреса регистрации. Собственнику стоит приложить документы, подтверждающие право собственности (выписку из ЕГРН).
Предмет договора
Точный адрес квартиры, её площадь, этаж, кадастровый номер. Указывается, что жильё предоставляется для проживания.
Срок действия
Даты начала и окончания найма, а также условия продления договора.
Плата за наём и порядок расчётов
- размер ежемесячной платы;
- срок и способ оплаты (наличными под расписку, переводом на карту);
- кто оплачивает коммунальные услуги и интернет;
- условия повышения платы. Важно: если в договоре нет пункта о возможности досрочного повышения платы, наймодатель не вправе поднимать её в одностороннем порядке.
Обеспечительный платёж (депозит)
Размер залога (обычно равен месячной плате), условия его возврата и случаи, когда из него удерживаются средства — например, за порчу имущества или неоплаченные коммунальные услуги.
Права и обязанности сторон
Кто проводит текущий и капитальный ремонт, как часто собственник может посещать квартиру (обычно — по предварительному согласованию), правила проживания с животными, запрет на подселение третьих лиц без согласия.
Условия расторжения
Порядок досрочного расторжения по инициативе каждой из сторон и сроки уведомления (как правило, за 1–3 месяца).
Опись имущества — важное приложение
Опись имущества к договору аренды — гарантия для сторон, что после выезда нанимателя не возникнет споров о повреждении или порче техники и мебели. В опись включают:
- перечень мебели и бытовой техники с указанием состояния;
- показания счётчиков воды, электроэнергии и газа на момент заселения;
- количество комплектов ключей;
- фотографии квартиры и имущества (желательно).
Опись подписывается обеими сторонами и является неотъемлемой частью договора.
Электронное заключение договора
Современные технологии упрощают процесс: договор аренды квартиры теперь можно подписать через портал Госуслуги. Цифровая система сдачи жилья в аренду позволяет оформить соглашение дистанционно с использованием электронной подписи, что экономит время и повышает прозрачность сделки.
Полезные советы собственнику
- Проверьте паспорт нанимателя и сделайте копию.
- Фиксируйте каждую оплату распиской или сохраняйте банковские переводы.
- Не забывайте о налогах: доход от сдачи жилья облагается НДФЛ (13%) либо можно оформить самозанятость и платить 4–6%.
- Пропишите ответственность за просрочку платежей и порчу имущества.
- При сомнениях обратитесь к юристу — стоимость консультации несопоставима с возможными потерями.
Письменный договор найма — это защита интересов и собственника, и жильца. Чем подробнее прописаны условия, тем меньше риск конфликтов в будущем. Уделите время составлению документа, приложите опись имущества — и сдача квартиры станет спокойным и стабильным источником дохода.