Безвозмездная передача жилья — это сделка‚ при которой собственник недвижимости передаёт её другому лицу без какой-либо оплаты или встречных обязательств. Чаще всего такая передача оформляется в виде договора дарения. В этой статье мы подробно разберём‚ как составить такой договор‚ какие пункты в нём обязательны‚ какие изменения произошли в законодательстве и на что обратить внимание обеим сторонам.

Что такое договор дарения жилья

Договор дарения регулируется главой 32 Гражданского кодекса РФ. Согласно статье 572 ГК РФ‚ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Ключевые признаки договора дарения жилья:

• Безвозмездность — одаряемый ничего не должен дарителю взамен;
• Добровольность — сделка совершается по свободной воле обеих сторон;
• Переход права собственности — право на жильё переходит к одаряемому после государственной регистрации;
• Безусловность — дарение не может быть обусловлено какими-либо встречными действиями одаряемого.

Важные изменения в законодательстве

Обратите внимание на существенное нововведение: Государственная дума приняла закон‚ согласно которому нотариусы будут обязательно заверять все договоры дарения недвижимости между гражданами. Это означает‚ что простая письменная форма договора дарения квартиры или дома больше не будет достаточной — сделку необходимо удостоверить у нотариуса.

Цель нововведения, защита граждан от мошеннических схем‚ когда недобросовестные лица путём обмана или давления заставляли собственников (чаще всего пожилых людей) подписывать договоры дарения на своё жильё. Нотариус перед удостоверением сделки:

• проверяет дееспособность сторон;
• разъясняет правовые последствия сделки;
• убеждается в добровольности волеизъявления дарителя;
• проверяет правоустанавливающие документы на недвижимость.

Структура и обязательные пункты договора

Типовой договор дарения жилого помещения должен содержать следующие разделы:

Преамбула

Указываются дата и место составления договора‚ а также полные данные сторон:

• ФИО дарителя и одаряемого полностью;
• дата и место рождения;
• паспортные данные (серия‚ номер‚ кем и когда выдан);
• адрес регистрации.

Предмет договора

Это самый важный раздел. Здесь необходимо максимально точно описать передаваемое жильё:

• вид объекта (квартира‚ жилой дом‚ комната‚ доля в праве);
• кадастровый номер;
• адрес объекта;
• общая и жилая площадь;
• этаж и этажность дома (для квартиры);
• реквизиты документа‚ подтверждающего право собственности дарителя (выписка из ЕГРН).

Права и обязанности сторон

Даритель обязуется передать жильё в состоянии‚ пригодном для проживания‚ а одаряемый — принять его. Здесь же можно указать сроки передачи объекта и порядок подписания передаточного акта.

Заверения и гарантии

Даритель подтверждает‚ что:

• жильё принадлежит ему на праве собственности;
• объект не заложен‚ не арестован‚ не является предметом спора;
• права третьих лиц на объект не нарушаются;
• отсутствует задолженность по коммунальным платежам (либо указывается её размер).

Заключительные положения

Указывается порядок разрешения споров‚ количество экземпляров договора‚ момент вступления договора в силу. Право собственности у одаряемого возникает с момента государственной регистрации перехода права в Росреестре.

Примерная форма договора (образец)

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ КВАРТИРЫ

г. Москва «___» __________ 20___ г.

Гражданин РФ Иванов Иван Иванович‚ дата рождения ‚ паспорт серия 4500 № 123456‚ выдан __________‚ зарегистрированный по адресу: __________‚ именуемый в дальнейшем «Даритель»‚ с одной стороны‚ и гражданка РФ Иванова Анна Ивановна‚ дата рождения ‚ паспорт серия 4500 № 654321‚ выдан __________‚ зарегистрированная по адресу: __________‚ именуемая в дальнейшем «Одаряемый»‚ с другой стороны‚ заключили настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора

Даритель безвозмездно передаёт в собственность Одаряемому квартиру‚ расположенную по адресу: __________‚ общей площадью ___ кв. м‚ жилой площадью ___ кв. м‚ кадастровый номер: __________.

Указанная квартира принадлежит Дарителю на праве собственности‚ что подтверждается записью в ЕГРН от __________ № __________.

Права и обязанности сторон

Даритель обязуется передать‚ а Одаряемый — принять указанную квартиру по акту приёма-передачи в течение ___ дней после государственной регистрации перехода права собственности.

Даритель гарантирует‚ что квартира не заложена‚ не арестована‚ не обременена правами третьих лиц.

Заключительные положения

Договор подлежит нотариальному удостоверению и вступает в силу с момента удостоверения.

Переход права собственности подлежит государственной регистрации в органах Росреестра.

Договор составлен в трёх экземплярах‚ имеющих равную юридическую силу.

Подписи сторон: Даритель __________ / Одаряемый __________

Порядок оформления: пошаговая инструкция

1. Подготовьте документы: паспорта сторон‚ выписку из ЕГРН‚ правоустанавливающие документы‚ справку об отсутствии задолженности по ЖКУ.
2. Составьте проект договора — самостоятельно по образцу или с помощью юриста.
3. Обратитесь к нотариусу для удостоверения сделки. Нотариус проверит документы и дееспособность сторон.
4. Зарегистрируйте переход права в Росреестре (лично‚ через МФЦ или электронно через нотариуса).
5. Подпишите акт приёма-передачи жилья.

Налогообложение

По общему правилу доход‚ полученный в виде подаренной недвижимости‚ облагается НДФЛ по ставке 13%. Однако освобождаются от налога сделки дарения между близкими родственниками и членами семьи (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ):

• супруги;
• родители и дети (в т.ч. усыновители и усыновлённые);
• дедушки‚ бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Когда дарение может быть оспорено

Договор дарения может быть признан недействительным или отменён в случаях:

• недееспособности дарителя на момент сделки;
• подписания договора под влиянием обмана‚ угрозы или заблуждения;
• покушения одаряемого на жизнь дарителя или членов его семьи;
• нарушения обязательной нотариальной формы сделки;
• мнимости или притворности сделки (например‚ если дарением прикрывается купля-продажа).

Договор безвозмездной передачи жилья — серьёзная сделка‚ требующая внимательного подхода к оформлению. С учётом принятого закона об обязательном нотариальном удостоверении договоров дарения недвижимости между гражданами‚ сделка становится более защищённой от мошенничества. Перед оформлением рекомендуется проконсультироваться с нотариусом или юристом‚ чтобы учесть все нюансы конкретной ситуации и избежать рисков оспаривания сделки в будущем.