При продаже доли в праве общей собственности (например, доли в квартире) закон обязывает продавца сначала предложить её остальным сособственникам․ Это право называется преимущественным правом покупки и закреплено в статье 250 Гражданского кодекса РФ․ Если сособственник не желает приобретать долю, ему необходимо оформить официальный отказ․ Разберёмся, как это сделать у нотариуса․
Что такое преимущественное право покупки
Преимущественное право покупки — это право участника долевой собственности приобрести продаваемую долю раньше, чем посторонние покупатели, причём по той же цене и на тех же условиях, которые предлагаются третьим лицам․
Продавец доли обязан письменно известить остальных сособственников о намерении продать свою долю, указав цену и условия продажи․ Если сособственники отказываются от покупки или не приобретают долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать её любому лицу․
Зачем нужен нотариальный отказ
Нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки необходим по нескольким причинам:
- он служит доказательством того, что продавец соблюл требования закона;
- без него Росреестр может отказать в регистрации сделки купли-продажи доли постороннему лицу;
- он защищает покупателя от последующего оспаривания сделки сособственниками (они могут в течение трёх месяцев требовать перевода на себя прав покупателя через суд, если их права были нарушены)․
Кто может оформить отказ
Отказ оформляют все участники долевой собственности, кроме продавца․ Это могут быть:
- бывшие супруги, сохранившие долю после раздела имущества;
- родственники, владеющие долями совместно;
- иные сособственники, в т․ч․ несовершеннолетние (в этом случае потребуется разрешение органов опеки и попечительства, а от имени ребёнка действует законный представитель)․
Порядок оформления отказа у нотариуса
Шаг 1․ Подготовка документов
Для визита к нотариусу сособственнику понадобяться:
- паспорт гражданина РФ;
- документы, подтверждающие право собственности на долю (выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т․ п․);
- уведомление от продавца о намерении продать долю с указанием цены и условий (если оно направлялось);
- при необходимости — нотариальная доверенность, если действует представитель․
Шаг 2․ Визит к нотариусу
Обратиться можно к любому нотариусу, работающему на территории субъекта РФ, где находится недвижимость․ Нотариус:
- проверит личность заявителя и его полномочия;
- удостоверится, что заявитель понимает последствия отказа;
- составит текст заявления об отказе от преимущественного права покупки;
- удостоверит подпись на заявлении․
Шаг 3․ Содержание заявления
В заявлении об отказе указываются:
- ФИО и паспортные данные отказывающегося сособственника;
- сведения об объекте недвижимости (адрес, кадастровый номер);
- размер доли, принадлежащей заявителю, и размер продаваемой доли;
- цена и условия продажи, о которых был извещён заявитель;
- однозначное выражение отказа от приобретения доли․
Шаг 4․ Передача отказа продавцу
Нотариально удостоверенный отказ передаётся продавцу, который прилагает его к пакету документов для регистрации сделки в Росреестре․
Если сособственник уклоняется от оформления отказа
На практике нередко возникает ситуация, когда бывший супруг или родственник сознательно избегает получения уведомления и не оформляет отказ․ В этом случае закон предусматривает альтернативные варианты:
- Направление уведомления через нотариуса․ Продавец может передать извещение о продаже доли через нотариуса — это считается надлежащим уведомлением․
- Ожидание месячного срока․ Если в течение месяца сособственник не приобрёл долю и не оформил отказ, продавец вправе продать её третьему лицу․ Факт направления извещения подтверждается нотариально․
- Нотариальное удостоверение сделки․ При продаже доли постороннему лицу сделка в любом случае подлежит нотариальному удостоверению, и нотариус проверит соблюдение порядка уведомления․
Стоимость услуг
За удостоверение отказа от преимущественного права покупки взимается нотариальный тариф за удостоверение подписи на заявлении, а также плата за услуги правового и технического характера․ Точную стоимость лучше уточнить в конкретной нотариальной конторе — она зависит от региона․
Важные нюансы
- Отказ нельзя оформить «заранее», до получения извещения о продаже с конкретной ценой, — он должен относиться к конкретному предложению․
- Если цена или условия продажи изменятся, сособственников нужно известить заново․
- Преимущественное право не действует при продаже доли через публичные торги и в некоторых иных случаях, предусмотренных законом․
- Отказ от преимущественного права покупки не требуется при дарении доли — дарение не является продажей․
Оформление отказа от преимущественного права покупки доли у нотариуса — несложная процедура, которая занимает минимум времени при наличии всех документов․ Грамотно оформленный отказ защищает интересы и продавца, и покупателя, исключая риск оспаривания сделки в будущем․ Если сособственник уклоняется от оформления отказа, продавцу следует действовать через нотариуса, направив извещение официально и выдержав установленный законом месячный срок․