Сдача квартиры в наём (аренду) — это законный способ получения дохода, однако этот доход облагается налогом. Размер налога зависит от того, как именно оформлена деятельность собственника. В России существует несколько легальных способов сдавать жильё и платить налоги: как физическое лицо, как самозанятый или как индивидуальный предприниматель. Разберём каждый вариант подробно.
Способы легальной сдачи квартиры и налоговые ставки
Физическое лицо — НДФЛ 13%
Самый простой способ, сдавать квартиру как обычное физическое лицо и платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% (при доходе свыше установленных порогов ставка может быть выше по прогрессивной шкале).
Как это работает:
- заключается договор найма жилого помещения с нанимателем;
- ежегодно до 30 апреля подаётся декларация 3-НДФЛ в налоговую инспекцию;
- налог уплачивается до 15 июля года, следующего за отчётным.
Пример расчёта: если квартира сдаётся за 30 000 рублей в месяц, годовой доход составит 360 000 рублей, а налог — 46 800 рублей (13%).
Самозанятый — налог на профессиональный доход (НПД) 4–6%
Наиболее выгодный и популярный вариант. Самозанятые платят:
- 4% — если квартира сдаёться физическому лицу;
- 6% — если арендатором выступает организация или ИП.
Ставки зафиксированы и не будут повышаться как минимум до конца 2028 года. Кроме того, новым самозанятым предоставляется налоговый вычет в размере 10 000 рублей, который временно снижает эффективную ставку до 3% и 4% соответственно;
Основные условия и ограничения:
- годовой доход самозанятого не должен превышать 2,4 млн рублей, иначе статус аннулируется и придётся платить НДФЛ или оформлять ИП;
- сдавать можно только жильё, находящееся в собственности (сдача нежилых помещений под НПД не подпадает, с такого дохода платится НДФЛ 13%);
- налог уплачивается ежемесячно до 28 числа через приложение «Мой налог»;
- на каждый платёж формируется чек, который передаётся арендатору;
- нет обязательных страховых взносов и отчётности.
Пример расчёта: при арендной плате 30 000 рублей в месяц от физического лица налог составит всего 1 200 рублей (4%) вместо 3 900 рублей по НДФЛ. Экономия очевидна.
Индивидуальный предприниматель — УСН 6% или патент
Собственник может зарегистрировать ИП и выбрать:
- УСН «Доходы» — 6% от всего полученного дохода;
- патентную систему, фиксированная стоимость патента, которая зависит от региона, площади и количества объектов.
Однако ИП обязан платить фиксированные страховые взносы (даже при отсутствии дохода), вести учёт и сдавать отчётность. Поэтому для сдачи одной-двух квартир статус самозанятого обычно выгоднее.
Сравнение вариантов
Для наглядности сравним налоговую нагрузку при годовом доходе от аренды 360 000 рублей:
- НДФЛ (физлицо): 46 800 рублей в год;
- НПД (самозанятый, арендатор — физлицо): 14 400 рублей в год;
- ИП на УСН 6%: 21 600 рублей плюс страховые взносы.
Как видно, статус самозанятого позволяет существенно сэкономить — экономия по сравнению с НДФЛ может достигать десятков тысяч рублей в год.
Как оформить сдачу квартиры как самозанятый: пошаговая инструкция
- Скачайте приложение «Мой налог» и зарегистрируйтесь (потребуется паспорт и ИНН).
- Заключите с нанимателем письменный договор найма жилого помещения.
- При получении каждого платежа формируйте чек в приложении и отправляйте его арендатору.
- Ежемесячно до 28 числа оплачивайте начисленный налог.
Что будет, если не платить налог
Уклонение от уплаты налогов грозит серьёзными последствиями:
- доначисление налога за все периоды неуплаты;
- пени за просрочку;
- штраф от 20% до 40% от неуплаченной суммы;
- при крупных суммах — возможна уголовная ответственность.
Налоговая может узнать о сдаче квартиры от соседей, управляющей компании, банка (по регулярным поступлениям на карту) или от самих нанимателей.
Оптимальный способ легально сдавать квартиру в наём — зарегистрироваться как самозанятый и платить налог 4% (при сдаче физлицу) или 6% (при сдаче организации). Это проще, дешевле и удобнее, чем платить НДФЛ 13% или оформлять ИП. Регистрация занимает несколько минут, а уплата налога полностью автоматизирована через приложение «Мой налог». Легальная сдача жилья защищает собственника от штрафов и даёт возможность официально подтвердить доход.