Ситуация, когда квартиру продаёт один собственник, а приобретают её сразу два покупателя, встречается довольно часто: супруги покупают жильё в совместную или долевую собственность, родители оформляют квартиру на себя и ребёнка, друзья или родственники приобретают недвижимость вскладчину. Рассмотрим, как правильно составить такой договор, какие пункты обязательно включить и на что обратить внимание.

Особенности сделки с двумя покупателями

Главное отличие такого договора от стандартного — необходимость чётко определить, каким образом возникает право собственности у покупателей:

• Общая долевая собственность — у каждого покупателя определена доля в праве (например, 1/2 у каждого, 2/3 и 1/3 и т.д.).
• Общая совместная собственность, возможна только между супругами, доли не выделяются.

Если покупатели не состоят в браке, собственность может быть оформлена исключительно как долевая с указанием размера долей.

Структура договора купли-продажи

Преамбула (стороны договора)

Указываются полные данные всех участников сделки:

• ФИО продавца полностью, дата рождения, паспортные данные (серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения), адрес регистрации, СНИЛС;
• аналогичные данные каждого из двух покупателей;
• если сторону представляет законный представитель (например, родитель несовершеннолетнего) — данные представителя и документа, подтверждающего полномочия.

Пример формулировки:

«Гражданин РФ Иванов Иван Иванович, дата рождения , паспорт серия 4500 № 123456, выдан…, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданка РФ Петрова Анна Сергеевна, паспорт…, и гражданин РФ Сидоров Пётр Олегович, паспорт…, именуемые в дальнейшем совместно «Покупатели», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем…»

Предмет договора

Описывается объект недвижимости:

• вид объекта (квартира), адрес;
• кадастровый номер;
• общая площадь, этаж, количество комнат;
• документ-основание права собственности продавца (договор купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.), дата и номер записи в ЕГРН.

Обязательно указывается, в какие доли приобретается квартира: «Квартира переходит в общую долевую собственность Покупателей: Петровой А.С. — 1/2 доля, Сидорову П.О. — 1/2 доля в праве собственности».

Цена и порядок расчётов

• полная стоимость квартиры цифрами и прописью;
• какую сумму вносит каждый покупатель (особенно важно при неравных долях и для налогового вычета);
• способ расчёта: наличными, банковский перевод, аккредитив, депозитарная ячейка;
• сроки оплаты — до регистрации перехода права или после.

Передача квартиры

Указывается срок передачи объекта по передаточному акту, обязательство продавца освободить квартиру и сняться с регистрационного учёта.

Гарантии продавца

• квартира не заложена, не арестована, не обременена правами третьих лиц;
• отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
• отсутствие зарегистрированных лиц либо обязательство их снятия с учёта;
• при необходимости — нотариальное согласие супруга продавца на сделку.

Заключительные положения

Количество экземпляров договора (по одному для каждой стороны и один для Росреестра — итого минимум 4), момент вступления договора в силу, подписи сторон.

Важные нюансы

1. Регистрация в Росреестре. Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Все покупатели должны быть указаны в заявлении.
2. Материнский капитал. Если часть средств — маткапитал, доли должны быть выделены всем членам семьи, включая детей.
3. Ипотека. При покупке в ипотеку банк обычно предоставляет свой шаблон договора.
4. Налоговый вычет. Каждый покупатель вправе получить вычет пропорционально своей доле и понесённым расходам — поэтому важно распределить платежи в договоре.
5. Несовершеннолетний покупатель. Потребуется участие законного представителя, а в ряде случаев, разрешение органов опеки.

Договор купли-продажи квартиры с одним продавцом и двумя покупателями составляется по общим правилам ГК РФ (ст. 454, 549–558), но требует особого внимания к распределению долей и порядку расчётов. Готовые шаблоны можно скачать в формате PDF или Word на специализированных сервисах, однако перед подписанием рекомендуется показать документ юристу или нотариусу — это поможет избежать ошибок и оспаривания сделки в будущем.