Продажа квартиры, находящейся в собственности двух лиц, — распространённая ситуация на рынке недвижимости. Такое случается, когда жильё принадлежит супругам, наследникам, родственникам или деловым партнёрам. В этой статье мы подробно разберём, как правильно составить договор купли-продажи квартиры с двумя продавцами, какие нюансы учесть и как выглядит типовой образец документа.

Когда квартира продаётся двумя собственниками

Два продавца в договоре фигурируют в следующих случаях:

• квартира находится в долевой собственности (каждому принадлежит конкретная доля, например ½);
• жильё оформлено в совместную собственность супругов без выделения долей;
• квартира получена по наследству несколькими наследниками;
• недвижимость приобреталась вскладчину лицами, не состоящими в браке.

Особенности сделки с двумя продавцами

Продажа доли требует уведомления второго собственника

Если продаётся не вся квартира, а доля одного из собственников, второй владелец имеет преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Продавец должен письменно уведомить совладельца о цене и условиях продажи. Если тот в течение месяца не изъявит желания выкупить долю, её можно продать третьему лицу.

Продажа всей квартиры целиком

Когда оба собственника продают квартиру одновременно, они выступают в договоре совместно как «Продавцы». Согласие каждого обязательно, а сделка может быть оформлена:

• одним договором, где оба продавца подписывают документ;
• двумя отдельными договорами (каждый продаёт свою долю) — такой вариант иногда выгоднее для налогового вычета.

Нотариальное удостоверение

Сделки по продаже долей в праве общей собственности постороннему лицу подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Если оба собственника продают квартиру целиком одновременно по одному договору, нотариус не обязателен (кроме случаев с несовершеннолетними собственниками).

Структура договора купли-продажи с двумя продавцами

Типовой договор должен содержать следующие разделы:

1. Преамбула, дата, место заключения, ФИО и паспортные данные обоих продавцов и покупателя.
2. Предмет договора — точное описание квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, а также размер доли каждого продавца и реквизиты документов о праве собственности.
3. Цена договора — общая стоимость квартиры и сумма, причитающаяся каждому продавцу пропорционально доле;
4. Порядок расчётов, способ оплаты (наличные, аккредитив, ипотека), сроки перечисления средств каждому продавцу.
5. Передача квартиры — сроки освобождения, подписание передаточного акта.
6. Права и обязанности сторон — гарантии продавцов об отсутствии обременений, долгов, прописанных лиц.
7. Ответственность сторон — штрафные санкции за нарушение условий.
8. Заключительные положения — количество экземпляров, порядок регистрации перехода права в Росреестре.
9. Реквизиты и подписи сторон.

Краткий образец формулировок

Пример преамбулы:

«Гражданин Иванов Иван Иванович (паспорт: серия, номер) и гражданка Петрова Мария Сергеевна (паспорт: серия, номер), совместно именуемые „Продавцы“, с одной стороны, и гражданин Сидоров Пётр Андреевич, именуемый „Покупатель“, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем…»

Пример предмета договора:

«Продавцы обязуются передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. ###, д. 1, кв. 10, общей площадью 54,6 кв. м, кадастровый номер 77:00:0000000:0000. Квартира принадлежит Продавцам на праве общей долевой собственности: Иванову И.И., ½ доля, Петровой М.С. — ½ доля, что подтверждается выпиской из ЕГРН от …»

Пример пункта о цене:

«Цена квартиры составляет 8 000 000 (восемь миллионов) рублей, из которых 4 000 000 рублей выплачиваются Иванову И.И. и 4 000 000 рублей — Петровой М.С.»

На что обратить внимание покупателю

• Проверьте свежую выписку из ЕГРН — сколько собственников и есть ли обременения.
• Убедитесь, что оба продавца дееспособны и подписывают договор лично (или действует нотариальный представитель).
• Проверьте согласие супруга каждого продавца, если доля приобреталась в браке.
• Потребуйте справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Расчёты производите с каждым продавцом отдельно с распиской или через банк.

Договор купли-продажи квартиры с двумя продавцами мало отличается от стандартного, однако требует внимательного подхода к распределению долей, расчётам и согласиям. Перед сделкой рекомендуется проконсультироваться с юристом или нотариусом, это защитит обе стороны от рисков и обеспечит юридическую чистоту сделки.