Покупка квартиры с привлечением ипотечных средств — одна из самых распространённых сделок на рынке недвижимости. В отличие от обычной купли-продажи, здесь участвует третья сторона, банк, что накладывает особые требования к содержанию договора. В этой статье разберём, как правильно составить договор купли-продажи квартиры по ипотеке, какие пункты обязательно должны в нём присутствовать, и приведём структуру типового образца.
Чем ипотечная сделка отличается от обычной
При ипотечной сделке квартира приобретается частично за счёт собственных средств покупателя (первоначальный взнос), частично — за счёт кредитных средств банка. При этом:
- квартира с момента регистрации перехода права собственности находится в залоге у банка (ипотека в силу закона — ст. 77 ФЗ-102 «Об ипотеке»);
- в договоре обязательно указывается источник средств и порядок расчётов;
- банк проверяет и согласовывает объект недвижимости и условия сделки;
- продавец не сможет распоряжаться квартирой, а покупатель — продать её без согласия банка до полного погашения кредита.
Этапы оформления сделки
- Одобрение ипотеки. Покупатель подаёт заявку в банк и получает одобрение кредита.
- Подбор и согласование объекта. Банк проверяет юридическую чистоту квартиры и продавца.
- Предварительный договор (по желанию сторон). Фиксирует намерения сторон, условия задатка и действия на случай отказа банка.
- Подписание основного договора купли-продажи и кредитного договора. Обычно в один день в отделении банка.
- Расчёты. Передача первоначального взноса и кредитных средств (аккредитив, депозит нотариуса, банковская ячейка или безналичный перевод).
- Государственная регистрация перехода права собственности и обременения (ипотеки) в Росреестре.
- Передача квартиры по акту приёма-передачи.
Обязательные разделы договора купли-продажи по ипотеке
Преамбула
Указываются полные данные сторон: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации продавца и покупателя. Если собственников несколько — перечисляются все.
Предмет договора
Максимально подробное описание квартиры:
- адрес (город, улица, дом, корпус, квартира);
- кадастровый номер;
- общая и жилая площадь, количество комнат, этаж;
- документ-основание права собственности продавца (договор, свидетельство, выписка из ЕГРН).
Цена и порядок расчётов
Ключевой раздел для ипотечной сделки. Указывается:
- полная стоимость квартиры (цифрами и прописью);
- сумма первоначального взноса из собственных средств покупателя;
- сумма кредитных средств банка с указанием реквизитов кредитного договора (номер, дата, наименование банка);
- способ расчётов: аккредитив, безналичный перевод после регистрации, депозит нотариуса;
- сроки перечисления средств продавцу.
Ипотека (залог)
Фиксируется, что квартира с момента государственной регистрации перехода права собственности считается находящейся в залоге у банка в силу закона до полного исполнения обязательств по кредитному договору.
Передача квартиры
Сроки физического освобождения квартиры, снятия с регистрационного учёта проживающих, подписания акта приёма-передачи.
Права и обязанности сторон, ответственность
Гарантии продавца о юридической чистоте объекта: отсутствие арестов, залогов, долгов по коммунальным платежам, прав третьих лиц.
Заключительные положения
Количество экземпляров (как правило, по одному для каждой стороны, для Росреестра и для банка), порядок разрешения споров.
Подписи сторон
Краткий образец формулировок
Пример пункта о расчётах:
«Цена квартиры составляет 6 500 000 (шесть миллионов пятьсот тысяч) рублей. Расчёты производятся следующим образом: 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей — собственные средства Покупателя, передаваемые Продавцу до подписания настоящего договора; 5 000 000 (пять миллионов) рублей — кредитные средства, предоставленные Покупателю ПАО «Банк» по кредитному договору № ___ от «___» _______ 20__ г., перечисляемые на счёт Продавца в течение 5 (пяти) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности».
Пример пункта об ипотеке:
«Квартира с момента государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю считается находящейся в залоге у ПАО «Банк» в силу закона (ст. 77 Федерального закона от № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору № ___ от «___» _______ 20__ г.».
Частые ошибки при составлении
- не указан источник кредитных средств и реквизиты кредитного договора;
- занижена цена квартиры — при ипотеке банк этого не допустит, а для покупателя это риск;
- не прописан порядок действий при отказе в регистрации или отказе банка;
- отсутствует акт приёма-передачи как приложение к договору;
- не проверены согласие супруга продавца и права несовершеннолетних.
Полезные рекомендации
- Используйте форму договора, рекомендованную вашим банком, — это ускорит согласование сделки.
- Проверьте квартиру по выписке из ЕГРН: собственники, обременения, аресты.
- Выбирайте безопасный способ расчётов — аккредитив или сервис безопасных расчётов.
- При желании договор можно удостоверить нотариально; в ряде случаев (долевая собственность, несовершеннолетние собственники) нотариальная форма обязательна.
- Сохраняйте все платёжные документы — они понадобятся для налогового вычета.
Договор купли-продажи квартиры по ипотеке, документ с повышенными требованиями к детализации, особенно в части расчётов и залога. Грамотно составленный договор защищает интересы и покупателя, и продавца, и банка. Перед подписанием внимательно изучите каждый пункт, а при сомнениях обратитесь за консультацией к юристу или специалисту банка.