Управляющая компания (УК) — это организация, которая обеспечивает содержание, обслуживание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (МКД); Отношения между собственниками жилья и УК регулируются договором управления. От того, насколько грамотно он составлен, зависит, за что отвечает компания, что можно от неё требовать, а за что владелец квартиры должен платить отдельно. Рассмотрим подробно, что необходимо для заключения такого договора.
Правовая основа
Порядок заключения договора управления многоквартирным домом регулируется Жилищным кодексом РФ (статьи 161–165). Согласно законодательству:
- договор заключается в письменной форме;
- выбор управляющей организации и утверждение условий договора осуществляется на общем собрании собственников помещений;
- решение считается принятым, если за него проголосовало более 50% от общего числа голосов собственников;
- договор заключается на срок от одного года до пяти лет.
Этапы заключения договора
Можно выделить основные этапы заключения договора управления:
- Подготовка проекта договора. Управляющая компания или инициативная группа собственников готовит проект документа.
- Предварительное согласование. Существенные условия обсуждаються членами Совета МКД и представителями управляющей компании.
- Ознакомление собственников с проектом. Все владельцы помещений должны иметь возможность изучить условия будущего договора.
- Подготовка окончательного варианта. С учётом замечаний и предложений собственников формируется финальная редакция.
- Проведение общего собрания. На собрании утверждаются условия договора управления и размер платы за содержание жилья.
- Подписание индивидуальных договоров. Каждый собственник подписывает свой экземпляр договора с УК.
Что должно быть указано в договоре
Грамотно составленный договор должен содержать следующие существенные условия:
- Адрес многоквартирного дома и состав общего имущества. Рекомендуется подробно описать общее имущество и особенности его технического состояния, чтобы сразу очертить зону ответственности управляющей организации.
- Перечень услуг и работ. Услуги по содержанию и ремонту могут быть представлены в виде отдельного документа-приложения к договору.
- Порядок определения цены договора и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения.
- Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
- Порядок контроля за выполнением управляющей организацией своих обязательств.
- Срок действия договора и условия его изменения и расторжения.
Какие документы понадобятся собственнику
Для подписания индивидуального договора с управляющей компанией собственнику, как правило, потребуются:
- паспорт гражданина РФ;
- документ, подтверждающий право собственности на помещение (выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи);
- при необходимости — доверенность, если договор подписывает представитель.
Переходит ли договор к новому собственнику
Важный момент: при покупке квартиры договор управления не переходит автоматически от бывшего владельца к новому. Новый собственник должен обратиться в управляющую компанию и заключить договор на своё имя либо оформить присоединение к действующему договору. При этом обязанность оплачивать услуги ЖКХ возникает у нового владельца с момента регистрации права собственности.
Где взять образец договора
Ознакомиться с образцом договора можно несколькими способами:
- запросить копию действующего договора у Совета собственников жилья или в самой управляющей компании;
- найти типовые формы в справочных правовых системах (например, «КонсультантПлюс»);
- воспользоваться примерной формой договора, утверждённой Правительством РФ.
Полезные рекомендации
- Перед заключением договора проведите ревизию общего имущества дома и зафиксируйте его состояние.
- Внимательно изучите перечень услуг: за что отвечает УК, а что оплачивается отдельно.
- Убедитесь, что у управляющей компании есть лицензия на управление МКД.
- Сохраните свой экземпляр договора — он понадобится при возникновении споров.