Сдача жилого помещения в аренду, популярный способ получения пассивного дохода. Однако многие собственники сталкиваются с вопросом: какой налог платить за сдачу квартиры? Ответ зависит от вашего статуса (физическое лицо или ИП), категории арендатора (физлицо или юрлицо) и выбранной налоговой системы. В этой статье подробно разберем все актуальные варианты на 2026 год, ставки, сроки и процедуру оплаты.

Налогообложение физических лиц (НДФЛ)

По умолчанию, если вы не зарегистрированы как ИП или самозанятый, вы платите НДФЛ (Налог на доходы физических лиц).

Ставки НДФЛ в 2026 году (прогрессивная шкала)

С 2025 года в России действует прогрессивная шкала НДФЛ. Налоговая база — это весь полученный доход (расходы не вычитаются, если вы не ИП на ОСНО).

• 13% — на доход до 2,4 млн руб. в год.
• 15% — на доход от 2,4 до 5 млн руб.
• 18% — на доход от 5 до 20 млн руб.
• 20% — на доход от 20 до 50 млн руб.
• 22% — на доход свыше 50 млн руб.

Важно: Ставка 13% сохраняется для налоговых резидентов РФ (находящихся в стране более 183 дней в году). Нерезиденты платят 30% со всей суммы дохода (прогрессивная шкала на них не распространяется).

Как и когда платить НДФЛ за аренду

1. Подача декларации 3-НДФЛ: До 30 апреля года, следующего за отчетным (например, за 2025 год — до 30 апреля 2026 года).
2. Оплата налога: До 15 июля того же года.
3. Куда сдавать: Через личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФЛ), налоговое приложение «Налоги ФНС», почту или МФЦ.

Налоговая инспекция сама рассчитает итоговую сумму с учетом прогрессивной шкалы, сложив доход от аренды с вашими другими доходами (зарплата, продажа имущества и т.д.).

Специальный налоговый режим «Самозанятость» (НПД)

Это самый популярный и выгодный вариант для сдачи квартиры физлицам. Режим НПД (Налог на профессиональный доход) доступен с 2019 года во всех регионах РФ.

Ставки НПД

• 4% — при сдаче квартиры физическим лицам.
• 6% — при сдаче квартиры юридическим лицам или ИП.

Ограничения режима НПД

• Годовой доход не более 2,4 млн руб.
• Нельзя нанимать наемных работников (только гражданско-правовые договоры).
• Нельзя сдавать в аренду нежилые помещения (офисы, склады, гаражи — только жилые).
• Нельзя быть ИП на другом режиме (кроме безработных ИП, перешедших на НПД).

Преимущества для сдачи квартиры

• Нет необходимости сдавать декларацию — налог считает приложение «Мой налог» автоматически.
• Платеж производится ежемесячно до 25-го числа следующего месяца (до 28-го — для ИП на НПД).
• Нет обязательных страховых взносов (для физлиц).
• Можно официально подтверждать доход (справка о доходах формируеться в приложении за секунды).

Индивидуальные предприниматели (ИП)

Если доход от аренды превышает 2,4 млн руб. в год или вы сдаете нежилые помещения, придется открывать ИП. Выбор режима зависит от целей.

УСН «Доходы» (6%)

Классический вариант. Налоговая база — весь доход без вычета расходов.

• Ставка: 6% (может быть снижена регионами до 1% для определенных категорий).
• Можно уменьшить налог на 100% за счет уплаченных фиксированных страховых взносов за себя (в 2026 году ~53 658 руб. на пенсию + ~11 385 руб. на медстрах = ~65 043 руб. в год).
• Дополнительный взнос 1% с дохода свыше 300 тыс. руб. (на пенсию) — тоже уменьшает налог УСН.
• Отчетность: Декларация по УСН раз в год (до 25 апреля), авансовые платежи по кварталам.

УСН «Доходы минус расходы» (15% / 5–15%)

Выгодно, если у вас высокие документально подтвержденные расходы (капремонт, коммуналка, проценты по ипотеке, амортизация, услуги риелторов).

• Базовая ставка: 15% (регионы могут снизить до 5%).
• Минимальный налог: 1% от дохода (платится, если расходы почти равны доходу или превышают его).
• Страховые взносы уменьшают налог только на 50%.
• Сложнее учет: нужна Книга учета доходов и расходов (КУДиР), все чеки/договоры/акты должны быть идеально оформлены.

Патентная система налогообложения (ПСН)

Доступна не во всех регионах (решают местные законы). Покупаете патент на срок от 1 до 12 месяцев.

• Стоимость патента = Потенциальный доход (задает регион) × 6%.
• Не зависит от реального дохода: сдали дороже, налог не растет, сдали дешевле — платите фиксированную сумму.
• Страховые взносы за себя оплачиваются отдельно (не уменьшают стоимость патента, но дают вычет по НДФЛ 13% для физлица-ИП).
• Ограничение по доходу: 60 млн руб. в год.

Автоматизированная упрощенная система налогообложения (АУСН)

Новый режим с 2023 года (доступен везде). Учет ведет ФНС автоматически по данным банка/Кассы.

• Ставка «Доходы»: 8% (вместо 6% на обычной УСН), но нет взносов за себя и нет отчетности.
• Ставка «Доходы минус расходы»: 20%.
• Лимит дохода: 60 млн руб. (с коэф. дефлятора).
• Идеально для «ленивых» арендодателей: подключил — платишь раз в квартал по счету от ФНС.

Сдача квартиры, оформленной в имущественном комплексе ИП

Если квартира числится в УЧЕТЕ ИП (на балансе как основное средство или товар), сдача ее в аренду подлежит налогообложению по режиму ИП (УСН, ПСН, АУСН, ОСНО). НДФЛ/НПД как физлицо применить нельзя.

Если квартира в личной собственности ИП (не на балансе) — можно платить НПД (4/6%) или НДФЛ (13%+), как обычное физлицо.

Сдача квартиры нерезиденту РФ

• Физлицо-нерезидент: НДФЛ 30% (нет прогрессивной шкалы, нет вычетов). Агент налога — арендатор (если юрлицо/ИП) или сам налогоплательщик.
• ИП-нерезидент: Общие правила (УСН 6%/15%, ОСНО 20%+NДС и т.д.), но возможны нюансы ДКН (договоров об избежании двойного налогообложения).
• Самозанятость: Нерезиденты (иностранные граждане) могут стать самозанятыми, если они граждане стран ЕАЭС (Беларусь, Казахстан, Армения, Кыргызстан). Для остальных — режим недоступен.

НДС при сдаче квартиры

Общее правило: Сдача жилого помещения в аренду освобождена от НДС (п. 3 ст. 149 НК РФ). НДС не начисляется, не выделяется в счете, декларацию по НДС сдавать не нужно.

Исключения (НДС 20% платится):

• Сдача нежилых помещений (офисы, склады, торговая площадь);
• Сдача жилого помещения для предпринимательской деятельности (например, под хостел, офис, салон красоты) — если это прописано в договоре.
• Если ИП на ОСНО сдает жилую квартиру, но в договоре указано «для коммерческих целей».

Страховые взносы: платить или нет?

Пошаговая инструкция: как начать сдавать легально

1. Оцените доход: Рассчитайте предполагаемый годовой доход (аренда × 12).
2. Выберите режим:
   • До 2,4 млн руб./год + арендатор физлицо → Самозанятость (4%) (идеальный старт).
   • До 2,4 млн руб./год + арендатор юрлицо → Самозанятость (6%) или ИП УСН 6%.
   • Свыше 2,4 млн руб./год или нежилое помещение → ИП (УСН 6%, ПСН или АУСН).
3. Зарегистрируйтесь:
   • НПД: Приложение «Мой налог» / Госуслуги / Банк-партнер (15 мин).
   • ИП: Госуслуги / Налоговая / МФЦ / Банк (1-3 рабочих дня).
4. Заключите договор: Письменный договор аренды (на 11 месяцев, без регистрации в Росреестре, на год и более, с регистрацией). Обязательно укажите: адрес, площадь, плата, порядок оплаты, права/обязательности сторон, акт приема-передачи с описанием имущества и показаниями счетчиков.
5. Выдавайте чек арендатору:
   • НПД: Чек в приложении «Мой налог» (сразу после получения денег).
   • ИП на УСН/ПСН: ККМ (онлайн-касса) — чек при каждом платеже (54-ФЗ). Исключение: ПСН и АУСН «Доходы» — ККМ не нужна (но лучше уточнить у налоговой/бухгалтера актуальные льготы).
6. Платите налог вовремя: Следите за уведомлениями в ЛК ФНС / приложении «Мой налог» / СБИС/Контур.

Частые ошибки и риски

• Скрытие дохода: Банки передают в ФНС данные по переводам (115-ФЗ). Регулярные одинаковые поступления на карту — повод для проверки. Штраф 20-40% от неуплаченного налога + пени + ст. 198 УК РФ (уголовная ответственность при крупных суммах).
• Договор «на год» без регистрации: Договор на 11 месяцев не требует регистрации. На 12 месяцев и более — требует (госпошлина 2000 руб., срок до 9 дней). Незарегистрированный долгосрочный договор не имеет силы для третьих лиц.
• Отсутствие акта приема-передачи: Без акта арендатор может уехать, оставив долги по ЖКХ или испортив имущество, а вы не сможете удержать залог или взыскать ущерб.
• Неиспользование налогового вычета при покупке: Если вы купили квартиру и сдаете ее, вы не теряете право на имущественный вычет (13% от стоимости до 2 млн руб. + проценты по ипотеке), если платите НДФЛ 13% (например, по основной работе). НПД и УСН вычетом по покупке квартиры не пользуются (нет объекта налогообложения НДФЛ).

Сводная таблица выбора режима на 2026 год

Для подавляющего большинства собственников, сдающих одну-две квартиры физлицам, оптимальным выбором в 2026 году является статус самозанятого (НПД): ставка всего 4%, никакой отчетности, чеки за секунды в телефоне, нет взносов и касс.

Если доход растет выше 2,4 млн руб., арендаторы, юрлица, или сдаете нежилую площадь — оформляйте ИП на УСН 6% (если готовы платить взносы и пользоваться кассой) или АУСН 8% (если хотите максимального автоматизма без взносов и кассы). Патент (ПСН) выгоден в регионах с низкой базовой доходностью патента.

Главное правило: Легализация дохода дешевле штрафов и проблем с банками/законом. Оформите режим за 15 минут в приложении «Мой налог» или через Госуслуги и спите спокойно.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Налоговое законодательство может меняться. Перед принятием решения рекомендуется проконсультироваться с профессиональным бухгалтером или налоговым консультантом с учетом вашей конкретной ситуации. Актуально на .