Продажа квартиры — это не только крупная сделка, но и событие, которое может повлечь обязанность уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Разберёмся подробно, какой процент взимается при продаже недвижимости, кто освобождается от уплаты и как законно уменьшить сумму налога.
Какой процент налога при продаже квартиры
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения доходов от продажи недвижимости. Это означает, что чем больше сумма дохода, тем выше ставка налога:
- 13%, если доход от продажи не превышает 2,4 млн рублей;
- 15% — с суммы превышения над 2,4 млн рублей (для налоговых резидентов РФ);
- 30% — для налоговых нерезидентов России независимо от суммы сделки.
До конца 2024 года действовала единая ставка 13% независимо от размера дохода. Теперь при крупных сделках налог рассчитывается по двухступенчатой формуле: 312 тысяч рублей с первых 2,4 млн рублей плюс 15% от суммы превышения.
Пример расчёта
Допустим, квартира продана за 5 млн рублей, а налоговая база (доход за вычетом расходов или вычета) составила 3 млн рублей:
- С первых 2,4 млн рублей: 2 400 000 × 13% = 312 000 рублей;
- С суммы превышения: 600 000 × 15% = 90 000 рублей;
Когда налог платить не нужно
Закон освобождает от уплаты НДФЛ, если квартира находилась в собственности дольше минимального срока владения:
- 5 лет — общий срок для недвижимости, приобретённой после 1 января 2016 года;
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, по договору приватизации или ренты, а также если это единственное жильё продавца.
Если минимальный срок владения истёк, декларацию подавать не требуется, доход от продажи полностью освобождается от налога.
Как уменьшить налоговую базу
Если срок владения не истёк, сумму налога можно законно снизить двумя способами:
Имущественный налоговый вычет
Из дохода от продажи вычитается 1 млн рублей. Например, квартира продана за 3,1 млн рублей:
(3 100 000 − 1 000 000) × 13% = 273 000 рублей.
Вычет расходов на покупку
Если сохранились документы, подтверждающие расходы на приобретение квартиры (договор купли-продажи, платёжные документы), налог платится только с разницы между ценой продажи и ценой покупки. Например, купили за 4 млн, продали за 4,5 млн — налог начисляется только с 500 тысяч рублей.
Выбрать можно только один из двух вариантов — тот, который выгоднее в конкретной ситуации.
Важные нюансы
- Если квартира продана дешевле 70% её кадастровой стоимости, налог рассчитывается исходя из 70% кадастровой стоимости, а не из цены в договоре;
- Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- Уплатить налог необходимо до 15 июля;
- За несвоевременную подачу декларации и неуплату налога предусмотрены штрафы и пени.
При продаже квартиры налоговые резиденты России платят 13% с дохода до 2,4 млн рублей и 15% с суммы превышения, нерезиденты — 30%. Однако при владении недвижимостью более 3 или 5 лет (в зависимости от основания приобретения) налог платить не нужно вовсе. А если срок владения не истёк, сумму можно уменьшить с помощью вычета в 1 млн рублей или за счёт подтверждённых расходов на покупку. Перед сделкой рекомендуется заранее рассчитать налог и подготовить все необходимые документы.