Долевая собственность на жильё — одна из самых конфликтных сфер гражданского права. Особенно остро встаёт вопрос, когда один из собственников владеет совсем небольшой долей (например, 1/10 или 1/20), не проживает в квартире, но при этом формально остаётся совладельцем. Можно ли выплатить такому собственнику денежную компенсацию и прекратить его право собственности? Разберёмся подробно.

Правовая основа: пункт 4 статьи 252 ГК РФ

Ключевая норма, регулирующий этот вопрос, — пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается без согласия этого собственника, если одновременно соблюдены три условия:

1. доля собственника незначительна;
2. доля не может быть реально выделена в натуре;
3. собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.

Только при наличии всей совокупности этих условий суд может обязать остальных совладельцев выплатить компенсацию и прекратить право собственности владельца малой доли.

Что считаеться незначительной долей

Закон не устанавливает конкретный размер «незначительной» доли. На практике суды чаще всего признают незначительными доли в пределах 1/10 и меньше (например, 1/12, 1/16, 1/20). Однако всё зависит от конкретных обстоятельств:

• площади квартиры и количества комнат;
• того, соответствует ли доля по размеру хотя бы одной изолированной комнате;
• количества проживающих и зарегистрированных лиц.

Так, в одном из дел Верховный Суд РФ рассматривал ситуацию, где доля составляла 12/100. Суды отказали в принудительном выкупе, поскольку квартира являлась единственным жильём ответчика — значит, у него имелся существенный интерес в пользовании жильём.

Когда суд может отказать в выкупе

Позиция Верховного Суда РФ (в т.ч. Обзор судебной практики № 4 за 2016 год) сводится к тому, что право на выплату стоимости доли за счёт других собственников не является безусловным. Суд откажет, если:

• доля не является незначительной;
• квартира — единственное жильё ответчика, и он в ней проживает или нуждается в ней;
• у ответчика есть существенный интерес в использовании жилья (например, он там зарегистрирован и фактически живёт);
• истец не доказал невозможность реального выдела доли;
• истец злоупотребляет правом (например, доля была приобретена специально с целью последующего давления на совладельцев).

Порядок действий для принудительного выкупа доли

Шаг 1. Оценка доли

Перед обращением в суд необходимо определить рыночную стоимость доли. Для этого заказывается независимая оценка. Обычно требуются следующие документы:

• выписка из ЕГРН;
• технический паспорт или техплан квартиры;
• документы-основания права собственности;
• сведения о зарегистрированных лицах.

Важно учитывать: стоимость доли в квартире обычно ниже пропорциональной части стоимости всей квартиры из-за так называемого дисконта на долевую собственность.

Шаг 2. Досудебное урегулирование

Рекомендуется направить собственнику малой доли письменное предложение о выкупе с указанием суммы компенсации. Отказ или отсутствие ответа станет дополнительным аргументом в суде.

Шаг 3. Обращение в суд

В исковом заявлении следует просить:

1. признать долю ответчика в праве общей долевой собственности незначительной;
2. прекратить право собственности ответчика на долю;
3. взыскать с истца (или определить к выплате) денежную компенсацию в размере рыночной стоимости доли;
4. признать за истцом право собственности на соответствующую долю.

Как правило, по делу назначается судебная оценочная экспертиза. Если у суда нет оснований не доверять выводам эксперта, размер компенсации определяется на основании заключения экспертизы.

Что учитывает суд при вынесении решения

• Размер доли и её соразмерность жилой площади;
• возможность выдела в натуре — есть ли изолированная комната, соответствующая доле;
• фактическое проживание ответчика в квартире;
• наличие иного жилья у владельца малой доли;
• порядок пользования квартирой, сложившийся между сторонами;
• поведение сторон: не чинит ли владелец доли препятствий в пользовании жильём, не пытается ли продать долю посторонним.

Альтернативы принудительному выкупу

Если условия для принудительной выплаты компенсации не соблюдены, суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой. Также возможны:

• добровольный выкуп доли по соглашению сторон;
• выкуп доли с использованием преимущественного права покупки (ст. 250 ГК РФ), если собственник продаёт долю постороннему;
• раздел домовладения или определение порядка оплаты коммунальных услуг пропорционально долям.

Принудительная выплата компенсации за маленькую долю в квартире, реальный, но не автоматический механизм. Суд применит его только при одновременном наличии трёх условий: незначительности доли, невозможности её выдела в натуре и отсутствия у собственника существенного интереса в пользовании жильём. Ключ к успеху — грамотная подготовка: независимая оценка, доказательства наличия у ответчика иного жилья и чётко сформулированные исковые требования. В спорных ситуациях настоятельно рекомендуется обратиться к юристу, специализирующемуся на жилищных и долевых спорах.