Продажа квартиры, это получение дохода, который в общем случае облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако Налоговый кодекс РФ предусматривает ряд ситуаций, когда продавец полностью освобождается от уплаты налога и даже от обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ. Разберём подробно, кто и на каких условиях может не платить налог.
Общее правило: минимальный срок владения
Ключевое условие освобождения от НДФЛ закреплено в статье 217.1 НК РФ. Доход от продажи недвижимости не облагается налогом, если объект находился в собственности продавца не менее минимального предельного срока владения. Существует два таких срока:
- 5 лет — общий срок для большинства объектов недвижимости;
- 3 года — льготный срок для отдельных категорий сделок.
Кто освобождается от налога при сроке владения 3 года
Право на сокращённый трёхлетний срок владения имеют продавцы, получившие квартиру одним из следующих способов:
- В порядке наследования — срок владения отсчитывается со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя).
- По договору дарения от члена семьи или близкого родственника, супруга, родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных братьев и сестёр. Например, если мама подарила квартиру дочери в 2023 году, продать её без налога можно уже в 2026 году.
- В результате приватизации государственного или муниципального жилья.
- По договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
- При продаже единственного жилья — если на момент продажи у собственника нет другого жилого помещения (или второе жильё приобретено не ранее чем за 90 дней до продажи первого).
Кто освобождается при сроке владения 5 лет
Пятилетний срок применяется во всех остальных случаях, в т.ч.:
- квартира куплена по договору купли-продажи, в т.ч. в новостройке;
- жильё получено в дар не от близкого родственника;
- квартира получена в результате мены, по инвестиционному договору и т. п.
Если с момента приобретения прошло 5 и более лет, налог платить не нужно, декларацию подавать также не требуется;
Особые случаи освобождения
Семьи с двумя и более детьми
С 2021 года семьи с двумя и более детьми в возрасте до 18 лет (до 24 лет, при очном обучении) освобождаются от НДФЛ при продаже жилья независимо от срока владения, если в год продажи (или до 30 апреля следующего года) приобретается новое жильё большей площади или стоимости, кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн рублей, а у членов семьи нет в собственности другого жилья площадью более 50% от приобретаемого.
Доход ниже или равен вычету
Если доход от продажи не превышает 1 млн рублей (имущественный налоговый вычет), налог фактически равен нулю. Кроме того, с 2025 года действует правило: декларацию можно не подавать, если доход от продажи недвижимости не превысил 1 млн рублей.
Продажа без прибыли
Если квартира продана за ту же сумму, что и куплена (или дешевле), и цена продажи не ниже 70% кадастровой стоимости, налоговая база отсутствует — налог не начисляется, но декларацию подать необходимо, подтвердив расходы документами.
Кто НЕ освобождается от налога
Важно понимать, что льготных категорий граждан по НДФЛ при продаже жилья не существует:
- Пенсионеры — статус пенсионера сам по себе не освобождает от налога;
- Инвалиды — также платят налог на общих основаниях;
- Несовершеннолетние собственники — налог уплачивают их законные представители;
- Нерезиденты РФ (находящиеся в России менее 183 дней в году) — платят НДФЛ по ставке 30% и не могут применять имущественный вычет, при этом освобождение по сроку владения для них действует.
Ставки налога для тех, кто не освобождён
Если минимальный срок владения не выдержан, налоговый резидент РФ уплачивает НДФЛ по ставке 13% (с 2025 года действует прогрессивная шкала: при доходе свыше 2,4 млн рублей в год ставка может составлять 15% и выше). Нерезиденты платят 30%. Налоговую базу можно уменьшить:
- на сумму документально подтверждённых расходов на покупку квартиры;
- либо на фиксированный вычет в размере 1 млн рублей.
Как подтвердить право на освобождение
Если минимальный срок владения истёк, никаких действий предпринимать не нужно — декларация не подаётся, налог не начисляется. Если налоговая инспекция всё же направила требование, достаточно представить пояснения с документами, подтверждающими дату возникновения права собственности (выписка из ЕГРН, свидетельство о наследстве, договор дарения и т. д.).
Освобождение от уплаты НДФЛ при продаже квартиры зависит прежде всего от срока владения и способа приобретения жилья. Три года достаточно для наследников, получивших жильё в дар от близких родственников, приватизировавших квартиру и продавцов единственного жилья; в остальных случаях требуется пять лет. Семьи с детьми при соблюдении условий могут не платить налог вовсе без учёта срока. Чтобы законно не платить налог, главное — правильно рассчитать срок владения и сохранить подтверждающие документы.