Продажа земельного участка — это сделка, которая приносит продавцу доход. По общему правилу этот доход облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако законодательство предусматривает ряд случаев, когда продавец полностью освобождается от уплаты налога и даже от обязанности подавать декларацию 3-НДФЛ; Разберёмся, кто и на каких условиях может не платить налог при продаже земли.
Общее правило: минимальный срок владения
Ключевое условие освобождения от НДФЛ — это минимальный предельный срок владения участком. Если вы владели землёй дольше установленного законом срока, то:
- не нужно платить НДФЛ с дохода от продажи;
- не нужно подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Минимальный срок владения зависит от способа получения участка в собственность и составляет 5 лет либо 3 года.
Кто освобождается от налога после 5 лет владения
По общему правилу доход от продажи земельного участка освобождается от налогообложения, если участок находился в собственности пять лет и более. Этот срок применяется к участкам, приобретённым после 1 января 2016 года, в т.ч.:
- купленным по договору купли-продажи;
- полученным в результате мены;
- приобретённым иным возмездным способом.
Таким образом, если вы купили участок, владели им более пяти лет и решили продать — налог платить не придётся.
Кто освобождается от налога после 3 лет владения
Сокращённый минимальный срок владения — три года — действует в особых случаях. Освобождение от НДФЛ наступает, если участок получен:
- по наследству — срок владения исчисляется со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя);
- в дар от члена семьи или близкого родственника (супруг, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры);
- в результате приватизации;
- по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты).
Если участок достался одним из этих способов и прошло три года — доход от его продажи налогом не облагается.
Новые правила для участков, образованных при разделе или объединении
Важное изменение касается участков, образованных в результате раздела, выдела, перераспределения или объединения исходных земельных участков, в т.ч. при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд.
Президентом России подписан закон, уточняющий порядок расчёта минимального срока владения в таких ситуациях. Теперь в срок владения новым (образованным) участком включается период владения исходным участком, из которого он был образован. При этом срок рассчитывается с даты возникновения права собственности на последний из исходных участков.
Нововведение распространяется на участки, предназначенные для:
- индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
- ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
- размещения гаражей;
- ведения садоводства или огородничества для собственных нужд.
Благодаря этой поправке многие собственники, владевшие исходным участком более трёх или пяти лет, смогут продать образованный участок без уплаты НДФЛ, не дожидаясь истечения срока владения новым объектом.
Региональные льготы
Субъекты Российской Федерации вправе уменьшать вплоть до нуля минимальный предельный срок владения объектами недвижимости для целей освобождения от НДФЛ. Это может касаться всех налогоплательщиков или отдельных категорий граждан и объектов. Поэтому перед продажей стоит уточнить, действуют ли в вашем регионе дополнительные льготы.
Если срок владения не истёк: как уменьшить налог
Если участок продан раньше минимального срока, полностью освободиться от налога не получится, но его можно законно уменьшить одним из способов:
- Имущественный налоговый вычет — доход от продажи уменьшается на сумму до 1 млн рублей. Если в одном налоговом периоде продано несколько объектов недвижимости, вычет в 1 млн рублей применяется в совокупности ко всем объектам.
- Вычет расходов на приобретение — доход уменьшается на документально подтверждённые расходы, связанные с покупкой участка. Этот вариант выгоден, если участок был куплен дороже 1 млн рублей.
Например, если участок продан за 2,5 млн рублей, а куплен за 2 млн рублей, налог будет начислен только на разницу в 500 тысяч рублей.
Краткие выводы
- Не платят НДФЛ те, кто владел участком более 5 лет (общий случай).
- Не платят налог после 3 лет владения наследники, получившие участок в дар от близких родственников, в результате приватизации или по договору ренты.
- При разделе, объединении или перераспределении участков срок владения исходным участком засчитывается в срок владения новым.
- Регионы могут снижать минимальный срок владения вплоть до нуля.
- При продаже раньше срока налог уменьшается за счёт имущественного вычета (1 млн рублей) или вычета расходов на покупку.
Перед совершением сделки рекомендуется проверить дату возникновения права собственности и при необходимости проконсультироваться с налоговым специалистом — это поможет избежать лишних платежей и штрафов.