Правильная квалификация имущества как недвижимого имеет ключевое значение при исчислении налога на имущество — как организаций, так и физических лиц. От того, признается ли объект недвижимостью, зависят налоговая база, ставка и порядок уплаты налога. Рассмотрим, как законодательство и судебная практика определяют недвижимое имущество для целей налогообложения.
Гражданско-правовое определение недвижимости
Базовое определение содержится в статье 130 Гражданского кодекса РФ. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся:
- земельные участки;
- участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства);
- помещения и машино-места;
- подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
Кроме того, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Все, что не относится к недвижимости, признается движимым имуществом.
Критерии признания имущества недвижимым
На практике наибольшие сложности вызывает разграничение недвижимых и движимых вещей. Суды и контролирующие органы руководствуются следующими критериями:
- Прочная связь с землей — объект невозможно переместить без несоразмерного ущерба его назначению.
- Наличие фундамента и связь объекта с инженерными коммуникациями.
- Государственная регистрация права в ЕГРН (сама по себе регистрация не является безусловным критерием, но служит важным доказательством).
- Назначение объекта, возможность использования по целевому назначению только в связи с конкретным земельным участком.
Значение классификации для налога на имущество организаций
Согласно статье 374 Налогового кодекса РФ, объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. Однако с 2019 года движимое имущество освобождено от налога — налогом облагается только недвижимость.
Именно поэтому квалификация объекта приобрела особую важность. Как подтверждает Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 4/2026, при разграничении недвижимого и движимого имущества для целей налога на имущество организаций решающим критерием остается классификация объекта в бухгалтерском учете в совокупности с признаками недвижимости, установленными статьей 130 ГК РФ.
Это означает, что налогоплательщику следует:
- корректно отражать объекты на счетах бухгалтерского учета (счет 01 «Основные средства»);
- обосновывать отнесение объекта к движимому или недвижимому имуществу документально (технические паспорта, заключения о прочной связи с землей, сведения ЕГРН);
- учитывать, что налоговые органы вправе оспорить квалификацию, если объект фактически обладает признаками недвижимости.
Налоговая база: кадастровая и среднегодовая стоимость
Для недвижимого имущества организаций налоговая база определяется двумя способами:
- Кадастровая стоимость — для объектов, перечисленных в статье 378.2 НК РФ (административно-деловые и торговые центры, нежилые помещения под офисы, торговлю, общепит, объекты иностранных организаций, жилые помещения, не учитываемые как основные средства, и др.).
- Среднегодовая стоимость — для остальной недвижимости, учитываемой по остаточной стоимости.
Если организация не согласна с кадастровой стоимостью, она вправе ее оспорить. Например, в практике встречаются случаи, когда компания оспорила кадастровую стоимость принадлежащего ей недвижимого имущества и установила ее по состоянию на 1 января соответствующего года, что влияет на расчет налога за весь налоговый период.
Недвижимость для налога на имущество физических лиц
Для граждан объектами налогообложения (статья 401 НК РФ) признаются:
- жилые дома и их части;
- квартиры и комнаты;
- гаражи и машино-места;
- единые недвижимые комплексы;
- объекты незавершенного строительства;
- иные здания, строения, сооружения, помещения.
Налоговой базой, как правило, служит кадастровая стоимость объекта с применением налоговых вычетов (например, 20 кв. м для квартиры, 50 кв. м для жилого дома).
Особые ситуации
Изъятие недвижимости для государственных и муниципальных нужд
С точки зрения законодательства в сфере налогообложения и бухгалтерского учета изъятие недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд является одной из наиболее сложных операций. Возмещение, получаемое собственником, имеет особый порядок отражения в учете и налогообложения.
Казенные учреждения
У бюджетных и казенных учреждений также возникают вопросы начисления налога. Например, если на балансе администрации (казенного учреждения) числятся два здания, стоящие на кадастровом учете, налог исчисляется по каждому объекту отдельно исходя из кадастровой стоимости, если региональным законом для таких объектов установлен соответствующий порядок.
Продажа недвижимости
При продаже недвижимого имущества возникает объект обложения НДФЛ (для физических лиц) или налогом на прибыль и НДС (для организаций). Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ, реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ признаеться объектом налогообложения НДС, при этом к товарам относится и недвижимость. Налоговая база по доходам от продажи недвижимости определяется с учетом кадастровой стоимости (для физических лиц — с коэффициентом 0,7 при занижении цены договора).
Для целей налога на имущество недвижимым признается имущество, отвечающее критериям статьи 130 ГК РФ: прочная связь с землей, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению, а также объекты, прямо названные законом. Актуальная судебная практика, включая Обзор ВС РФ № 4/2026, подтверждает, что решающим критерием разграничения остается классификация объекта в бухгалтерском учете в сочетании с гражданско-правовыми признаками недвижимости. Организациям и гражданам рекомендуется тщательно документировать статус своего имущества, следить за кадастровой стоимостью и при необходимости пользоваться правом на ее оспаривание и налоговые льготы.