С 1 января 2020 года в российское налоговое законодательство были внесены важные изменения, касающиеся налогообложения доходов от продажи недвижимости. Одной из ключевых новелл стало сокращение минимального срока владения для единственного жилья. Разберем подробно, как эти правила работали в 2020 году и в каких случаях продавец освобождался от уплаты НДФЛ.
Общие правила налогообложения при продаже недвижимости
По общему правилу доход, полученный гражданином от продажи квартиры, облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13% для налоговых резидентов РФ. Однако закон предусматривает освобождение от налога, если объект недвижимости находился в собственности продавца в течение минимального предельного срока владения и более.
Минимальный срок владения зависит от способа получения жилья:
- 3 года — если квартира получена в наследство, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением;
- 5 лет — во всех остальных случаях, включая покупку по договору купли-продажи;
- 3 года — если жилье приобретено до 1 января 2016 года.
Главное изменение 2020 года: единственное жилье
С 1 января 2020 года вступило в силу положение, согласно которому минимальный предельный срок владения сокращается с пяти лет до трех лет, если продаваемое жилое помещение является единственным жильем налогоплательщика.
Иными словами, если гражданин продает свою единственную квартиру, комнату, дом или их части, которые находились в его собственности три года и более, платить НДФЛ с дохода от продажи не нужно. Декларацию 3-НДФЛ в этом случае также подавать не требуется.
Что считается единственным жильем
Единственным признается жилое помещение, при условии что у продавца (включая его супруга или супругу) нет в собственности другого жилья или доли в праве собственности на жилое помещение.
При этом закон предусматривает важное исключение — правило 90 дней. Если налогоплательщик приобрел новое жилье, но продал старое в течение 90 дней с даты государственной регистрации права собственности на новое жилье, то проданное помещение все равно считается единственным жильем. Это позволяет гражданам спокойно улучшать жилищные условия, не опасаясь налоговых последствий.
Как отсчитывается срок владения
Минимальный срок владения, как правило, отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности на квартиру. Однако есть особые случаи:
- Наследство — срок считаеться с даты открытия наследства (дня смерти наследодателя);
- Новостройка по ДДУ — с 2020 года срок владения может отсчитываться с даты полной оплаты объекта по договору долевого участия, а не с момента регистрации права собственности;
- ЖСК — с момента полной выплаты пая.
Если срок владения меньше минимального
Если единственное жилье продано раньше трех лет владения, налог заплатить придется. Однако налогооблагаемую базу можно уменьшить одним из двух способов:
- Имущественный налоговый вычет в размере до 1 миллиона рублей. Например, при продаже квартиры за 4 млн рублей налог составит: (4 000 000 − 1 000 000) × 13% = 390 000 рублей.
- Уменьшение дохода на расходы по приобретению этой квартиры. Если жилье куплено за 3,5 млн, а продано за 4 млн, налог составит: (4 000 000 − 3 500 000) × 13% = 65 000 рублей.
Дополнительно действует правило: если цена продажи по договору ниже 70% кадастровой стоимости объекта, доходом для целей налогообложения считается именно 70% кадастровой стоимости.
Порядок декларирования
Если жилье продано до истечения минимального срока владения, продавец обязан:
- подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом продажи;
- уплатить исчисленный налог до 15 июля того же года.
Если срок владения превысил минимальный (три года для единственного жилья), ни декларацию подавать, ни налог платить не нужно.
Изменения 2020 года существенно облегчили положение граждан, продающих единственное жилье: вместо пяти лет достаточно владеть им три года, чтобы полностью освободиться от НДФЛ. Правило 90 дней дополнительно защищает тех, кто покупает новое жилье взамен старого. Перед сделкой рекомендуется проверить дату возникновения права собственности и статус жилья, а при необходимости — воспользоваться имущественным вычетом или вычетом расходов на приобретение.