Вопрос о моменте начала начисления амортизации на объекты недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации, давно был предметом споров между налогоплательщиками и контролирующими органами. Современное законодательство устанавливает четкий принцип: факт государственной регистрации права собственности не является препятствием для начала начисления амортизации ни в налоговом, ни в бухгалтерском учете.

Нормативная база: статья 258 НК РФ

Ключевым нормативным актом, регулирующим данный вопрос, является статья 258 Налогового кодекса РФ («Амортизируемое имущество»).

Пункт 8 статьи 258 НК РФ (текущая редакция)

Согласно данному пункту, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, включаются в соответствующую амортизационную группу с первого дня месяца, следующего за месяцем, в котором они были приняты к учету в качестве основных средств.

Важно: В тексте пункта 8 нет требования о наличии свидетельства о государственной регистрации права (выписки из ЕГРН) как условия для начала амортизации. Единственным критерием является момент принятия объекта к учету (ввода в эксплуатацию).

Исторический контекст: изменения с 2013 года

До 1 января 2013 года (в ред. Федерального закона от № 325-ФЗ) в статье 258 НК РФ действовал пункт 11, который прямо привязывал момент включения в амортизационную группу к дате государственной регистрации права. Данная норма утратила силу. С 2013 года законодатель намеренно отделил налоговый учет от гражданско-правовой регистрации прав.

Момент принятия к учету (ввода в эксплуатацию)

Согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ, основные средства принимаются к учету с момента их ввода в эксплуатацию. Для объектов недвижимости это момент, когда объект:

• Соответствует условиям договора (техническому заданию, проекту);
• Готов к использованию по назначению;
• Оформлен акт приема-передачи (или акт ввода в эксплуатацию, подписанный комиссией).

Правило синхронизации дат (п. 4 ст. 259 НК РФ): Если оба условия, ввод в эксплуатацию и принятие к учету — выполнены в одном месяце, амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за этим месяцем.

Судебная практика: закрепление позиции

Еще до законодательных изменений 2012–2013 годов суды выступили за защиту прав налогоплательщиков. Ключевые правовые позиции:

• Постановление Пленума ВАС РФ от № 57: Судьи пришли к выводу, что для начала начисления амортизации в налоговом учете факт подачи документов на госрегистрацию или получения свидетельства не является обязательным. Основанием является ввод объекта в эксплуатацию.
• Определения судов различных инстанций (2012–2014 гг.): Подтверждали, что НК РФ не ставит в прямую зависимость начало амортизации от перехода права собственности или его регистрации.

В настоящее время судебная практика единообразна: отказ в начислении амортизации до регистрации права незаконен.

Особенности бухгалтерского учета (ПБУ 6/01, ФСБУ 6/2020)

В бухгалтерском учете подход аналогичен налоговому. Согласно ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (действует до вступления в силу ФСБУ 6/2020 для отдельных категорий организаций) и ФСБУ 6/2020 «Основные средства»:

• Объект признается основным средством и начинает амортизироваться с момента фактического ввода в эксплуатацию (передачи к эксплуатационному управлению).
• Наличие или отсутствие государственной регистрации права собственности не влияет на признание актива и начисление амортизации.
• До регистрации права объект может учитываться на счете 08 «Вложения во основные средства» (подсчет «Объекты, переданные в эксплуатацию, но не прошедшие госрегистрацию») или сразу на счете 01 «Основные средства» (с аналитикой по статусу регистрации).

Счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности»: Если недвижимость сдается в аренду (операционная аренда) и право на нее не зарегистрировано, она часто учитывается именно на счете 03, где также начисляется амортизация.

Первоначальная стоимость и регистрационные расходы

Хотя амортизация начисляется до регистрации, расходы на саму государственную регистрацию (госпошлина, услуги нотариусов, кадастровых инженеров) включаются в первоначальную стоимость объекта.

• В налоговом учете (п. 1 ст. 258 НК РФ): затраты на государственную регистрацию права включаются в первоначальную стоимость в составе «иных затрат, непосредственно связанных с приобретением, изготовлением (созданием) основных средств».
• В бухгалтерском учете: данные расходы капитализируются (увеличивают первоначальную стоимость) в момент их возникновения, что приведет к перерасчету амортизации с начала следующего месяца.

Специфические ситуации

Строительство объектов (капитальные строения)

Строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения являются основанием для государственной регистрации создания недвижимого имущества (п. 1 ст. 219 ГК РФ, ст. 55 ФЗ-218). Объект вводится в эксплуатацию по акту сдачи-приемки (КС-14, КС-11) и комиссии. Амортизация начинается по общему правилу (след. месяц), а регистрация права собственности на новое строительство происходит уже после ввода в эксплуатацию.

Финансовая (неоперационная) аренда (лизинг)

Если объект недвижимости получен в финансовую аренду (лизинг), арендатор (лизингополучатель) принимает его к учету в качестве основного средства и начисляется амортизацию, даже если право собственности остается у лизингодателя и/или не зарегистрировано обременение. В бухгалтерском учете при этом объект может не отражаться на балансе арендатора при выполнении критериев ФСБУ 25/2018, но в налоговом учете лизингополучатель имеет право на амортизацию.

Приобретение жилья в новостройке (ДДУ)

При покупке квартиры по договору долевого участия (ДДУ) момент ввода в эксплуатацию — это подписание акта приема-передачи застройщиком. Амортизация (если квартира приобретена для предпринимательской деятельности/сдачи в аренду) начинается с следующего месяца. Регистрация права в ЕГРН происходит позже, но на амортизацию не влияет;

Резюме: алгоритм действий бухгалтера и налогоплательщика

1. Фиксируйте дату ввода в эксплуатацию: Акт приема-передачи, акт ввода в эксплуатацию, подписанный заказчиком/комиссией.
2. Принимайте к учету: Оформите заказ-распоряжение (инвентарную карточку) на принятие к учету в составе основных средств (БУ) / амортизируемого имущества (НУ) с 1-го числа следующего месяца.
3. Начисляйте амортизацию: Начинайте начисление с первого дня месяца, следующего за месяцем принятия к учету.
4. Параллельно ведите регистрацию: Подавайте документы в Росреестр (МФЦ). Отсутствие выписки ЕГРН не останавливает и не откладывает амортизацию.
5. Корректируйте стоимость: По получении выписки ЕГРН включите в первоначальную стоимость расходы на регистрацию (госпошлину и др.) — это увеличит базу для дальнейших амортизационных отчислений.

На текущий момент (по состоянию на 2026 год) законодательство и судебная практика недвусмысленно закрепили принцип: амортизационные начисления осуществляются независимо от факта государственной регистрации права собственности. Налогоплательщик имеет полное право (и обязанность) начислять амортизацию с момента фактического ввода объекта в хозяйственное обращение. Любые требования контролирующих органов привязать начало амортизации к дате регистрации в ЕГРН являются неправомерными и подлежат обжалованию.

Статья подготовлена на основе положений НК РФ (ст. 258, 259), ГК РФ, ПБУ 6/01, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 25/2018 и актуальной судебной практики. Информация носит справочный характер; Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется консультироваться с профессиональным аудитором или налоговым консультантом.