Короткий ответ: да, заключить договор аренды (найма) жилого помещения между физическими лицами не только можно, но это и является самой распространенной практикой на рынке жилья в Российской Федерации. Однако в юриспруденции существует важное терминологическое различие, которое влияет на правовые последствия для сторон.

Терминология: Аренда vs Найм — в чем разница?

Согласно Гражданскому кодексу РФ (ст. 671, 673):

• Договор найма жилого помещения (статья 673 ГК РФ) — это соглашение, по которому наймодатель (собственник) обязуется предоставить жилое помещение во владение и пользование нанимателю — физическому лицу для постоянного проживания. Это основной правовой базис для сдачи квартиры в аренду обычным гражданам.
• Договор аренды жилого помещения (статья 671 ГК РФ) — в строгом правовом смысле применяется, когда арендатором является юридическое лицо (компания сдает жилье сотруднику). Если же обе стороны — физические лица, правильнее говорить о «договоре найма», хотя в быту и рекламе используется слово «аренда».

Кто может выступать сторонами договора?

Наймодатель (Сдающий сторону):

• Собственник жилого помещения.
• Уполномоченное им лицо (например, родственник), действующее на основании нотариальной доверенности с правом подписания договора найма.

Наниматель (Берущий сторону):

• Только физическое лицо (гражданин РФ, иностранец, лицо без гражданства).
• Возраст: с 18 лет (полная дееспособность) или с 14–18 лет (с согласия родителей/опекунов), либо эманципированные несовершеннолетние.

Форма договора и государственная регистрация

Согласно ст. 674 ГК РФ и ст. 609 ГК РФ (п. 2), договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Обязательна ли регистрация в Росреестре?

• Срок до 1 года: Регистрация не требуется. Договор вступает в силу с момента подписания (или передачи ключей по акту).
• Срок 1 год и более: Договор подлежит государственной регистрации в Росреестре (как обременение права собственности).

Важный нюанс (из практики 2025–2026 гг.): Зарегистрировать договор найма может как владелец (наймодатель), так и квартиросъемщик (наниматель). Государственная пошлина за регистрацию договора найма жилого помещения с физическим лицом составляет 2000 рублей (п. 33 ст. 333.33 НК РФ).

Обязательные условия договора (Минимум, который должен быть)

Чтобы договор признался судом действительным и защищал обе стороны, в нем обязательно должны быть прописаны:

1. Предмет договора (Описание квартиры): Адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер (желательно), ссылка на документ-основание собственности (свидетельство, выписка ЕГРН).
2. Состав помещения (Опись имущества): Мебель, техника, сантехника, счетчики (воды, электричества, газа) с указанием их состояния и показаний на момент заселения. Лучше оформить отдельным Актом приема-передачи (Описью имущества), который является неотъемлемым приложением к договору.
3. Срок действия: Конкретная дата начала и окончания. Если срок не указан — договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
4. Размер платы (Арендная ставка) и порядок расчетов: Сумма в рублях, дата оплаты (например, «не позднее 5-го числа каждого месяца»), способ (наличные под расписку / перевод на карту с указанием назначения платежа).
5. Порядок оплаты коммунальных услуг: Кто и как платит за КУ, интернет, капремонт. Обычно КУ платит наниматель по квитанциям/показаниям счетчиков.
6. Залог (Обеспечительный платеж): Размер (обычно = 1 месячной плате), условия удержания и возврата. Закон прямо не регулирует залог при найме физлицами, но суды признают его законным, если он прописан в договоре.
7. Права и обязанности сторон: Кто делает текущий/капитальный ремонт, можно ли подсдавать/сдавать во временное пользование, можно ли жить с детьми/животными, режим посещения квартиры собственником.
8. Условия расторжения: Основания и сроки уведомления (обычно за 1–3 месяца), порядок возврата залога при выезде.
9. Подписи сторон с расшифровкой (ФИО, паспортные данные, адрес регистрации, контактные телефоны).

Налогообложение дохода наймодателя (физического лица)

Доход от сдачи жилья в наем облагается НДФЛ.

• Ставка: 13% (для налоговых резидентов РФ), 30% (для нерезидентов).
• Способы уплаты:
  • Самозанятость (НПД): 4% при работе с физлицами, 6% — с юрлицами/ИП. Самый простой и выгодный режим (нет декларации, платеж формируется в приложении «Мой налог»). Лимит дохода — 2,4 млн руб. в год.
  • Патент (для ИП): Если собственник оформил ИП на УСН «Патент» (Код вида деятельности 68.20.1).
  • Общий порядок (НДФЛ): Подача декларации 3-НДФЛ до 30 апреля след. года, уплата налога до 15 июля. Можно применить имущественный вычет (до 250 тыс. руб. расходов на покупку квартиры) или вычет на доходы (до 1 млн руб. в год, но только если квартира в единственном владении и сдана впервые — нюансы уточняйте в ФНС).

Договор между физическим лицом и юридическим лицом (Аренда)

Если квартиру сдает физлицо, а берет компания (юрлицо/ИП) для проживания своих сотрудников — это уже Договор аренды жилого помещения (ст. 671 ГК РФ).

• Стороны: Арендодатель (физлицо) — Арендатор (юрлицо/ИП).
• Форма: Только письменная.
• Регистрация: Обязательна при сроке от 1 года в Росреестре (пошлина 2000 руб.).
• Налоги арендодателя: Аналогично (НПД 6%, Патент, НДФЛ 13%).
• Нюанс для юрлица: Для регистрации юрлица по адресу квартиры (юрадрес) налоговая потребует гарантийное письмо от собственника с обязательством заключить договор аренды нежилого помещения после регистрации (поскольку жилое не может быть юрадресом напрямую без перевода в нежилое фонд). Для проживания сотрудников перевода в нежилое не требуется, достаточно договора аренды жилого помещения.

Типичные риски и как их избежать

Пошаговая инструкция: Как оформить правильно (Чек-лист 2026)

1. Проверка собственника: Запросите выписку из ЕГРН (актуальную на день сделки) и паспорт. Убедитесь, что ФИО совпадают, нет обременений (залог, арест), долгов по КУ/капремонту.
2. Проверка нанимателя: Паспорт, СНИЛС (для НПД собственника), временная регистрация (если есть).
3. Подготовка документов: Договор в 3 экземплярах (Наймодатель, Наниматель, Росреестр — если регистрация нужна) + Акт приема-передачи (Опись) в 2 экз.
4. Подписание и передача ключей: Только при личной встрече. Под расписку в акте получаем ключи, пульты, карты домофона.
5. Оплата первого платежа и залога: Перевод на карту с комментарием «Аренда по договору №ХХ от ДД.ММ.ГГГГ, залог, первый месяц». Сохранить чеки/скрины.
6. Регистрация (если срок ≥ 1 год): Подача через МФЦ или Госуслуги / Росреестр. Пошлина 2000 руб. (платит заинтересованная сторона или пополам).
7. Временная регистрация нанимателя: Обязательна при проживании свыше 90 дней (ст. 19.15.1 КоАП РФ, штраф за отсутствие). Оформляется на МФЦ/Госуслугах с согласия наймодателя.
8. Учет налогов: Наймодатель оформляет НПД (приложение «Мой налог») до получения первого платежа.

Где взять надежный образец договора 2026 года?

Используйте актуальные шаблоны из проверенных правовых систем (КонсультантПлюс, Гарант, Официальный сайт ФНС, Яндекс Аренда). Избегайте случайных блогов и старых бланков 2010-х годов — законодательство меняется (например, правила НПД, пошлины, форма выписок ЕГРН).

В договоре обязательно должны быть реквизиты сторон (паспорт, адрес регистрации, телефон, email, ИНН/СНИЛС для налогов), подробное описание квартиры (по выписке ЕГРН) и приложение, Акт приема-передачи с описью и показаниями счетчиков.

Заключить договор найма жилого помещения между физическими лицами — абсолютно законно, стандартно и безопасно, если подойти к оформлению грамотно. Главные правила: пишите всё на бумаге, делайте подробную опись имущества, фиксируйте переводы денег с назначением платежа, не забывайте про налоги (НПД — лучший выбор) и временную регистрацию жильца. При сроке аренды от года — регистрируйте договор в Росреестре, это спасет вас при продаже квартиры или спорах с недобросовестными жильцами.

Данная статья носит информационный характер и не является юридической консультацией. При сложных ситуациях (споры, наследство, ипотека, иностранец-наниматель) рекомендуется обратиться к практикующему юристу или нотариусу.