Передача недвижимости по договору дарения — это распространенный способ передачи имущества в семье. Однако налоговые последствия такой сделки напрямую зависят от степени родства между дарителем и получателем. В данной статье подробно разберем, как обстоят дела с налогом на доходы физических лиц (НДФЛ), если дарителем выступает тесть или свекровь, а получателем, зять.

Является ли зять «близким родственником» для налоговых целей?

Краткий ответ: Нет.

Согласно подпункту 18.1 пункта 1 статьи 217 Налогового кодекса РФ (НК РФ), доходы в виде имущества, полученные по договору дарения, не облагаются НДФЛ, только если даритель и получатель являются близкими родственниками.

Закон (ст. 14 Семейного кодекса РФ, ст. 217 НК РФ) устанавливает исчерпывающий перечень близких родственников:

• супруги;
• родители и дети (в т.ч. усыновленные/усыновители);
• бабушки, дедушки и внуки;
• братья и сестры (сводные и неполнородственные).

Зять (муж дочери) в этот список не входит. Юридически между тестем/свекровью и зятем нет родственных отношений, а существуют лишь свойственные (родственные по браку). Поэтому дарение квартиры, дома, доли или земельного участка зятеву всегда образует налоговую базу для расчета НДФЛ.

Ставка НДФЛ: резидент или нерезидент?

Ставка налога зависит от налогового статуса получателя подарка (зайца) на момент получения имущества (момента регистрации перехода права в Росреестре):

• 13% — для налоговых резидентов РФ (физических лиц, пребывающих в РФ не менее 183 дней в течение календарного года).
• 30% — для нерезидентов РФ (иностранных граждан и лиц без гражданства, не соответствующих критерию резидентства).
• 15% / 18% / 20% / 22% — прогрессивная шкала ставок не применяется к доходам от дарения, так как они относятся к налоговой базе, облагаемой базовой ставкой (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Как определяется налоговая база (доход получателя)?

До 2022 года налоговую базу определяли по стоимости, указанной в договоре дарения (но не ниже кадастровой стоимости за вычетом 30%). С 2022 года (ФЗ от № 311-ФЗ) введены новые правила по статье 214.10 НК РФ.

Правило «Максимум из двух значений»

Налоговая база (доход зятя) определяется как наибольшее из двух значений:

1. Стоимость имущества, указанная в договоре дарения.
2. 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости на дату регистрации перехода права собственности (дату записи в ЕГРН).

Важно: Если в договоре указана стоимость ниже 70% от кадастровой, налоговая инспекция пересчитает базу по 70% от кадастровой стоимости. Если в договоре указана стоимость выше 70% от кадастровой, база будет равна договорной цене.

Пример расчета базы:

• Кадастровая стоимость квартиры: 5 000 000 руб.
• 70% от кадастровой: 3 500 000 руб.
• Стоимость в договоре дарения: 2 000 000 руб.
• Налоговая база = 3 500 000 руб. (так как 70% от кадастровой > договорной цены).

Налоговые вычеты: как уменьшить налог зятя

Поскольку зять платит налог как «стороннее лицо», он имеет право применить имущественный налоговый вычет по подпункту 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ.

Вычет в размере 250 000 рублей

Получатель подарка (зять) может уменьшить налоговую базу на 250 000 руб., если он ранее не использовал этот вычет при получении имущества в дар от других лиц (не близких родственников).

Если вычет уже использовался (например, при получении дареной машины или другой квартиры ранее), применить его повторно нельзя — лимит исчерпан.

Вычет на документированные расходы (п. 1 ст. 220 НК РФ)

При дарении получатель не несет расходов на приобретение имущества (он получает его бесплатно). Поэтому вычет на основании документированных расходов (стоимости покупки) применить нельзя. Доступен только стандартный вычет в 250 000 руб.

Пример полного расчета НДФЛ

Исходные данные:

• Кадастровая стоимость квартиры: 6 000 000 руб.
• Стоимость в договоре: 4 000 000 руб.
• Зять — налоговый резидент РФ.
• Вычет 250 000 руб. не использовался ранее.

Расчет:

1. 70% от кадастровой стоимости: 6 000 000 × 70% = 4 200 000 руб.
2. Сравниваем с договорной ценой (4 000 000 руб.). Максимум = 4 200 000 руб., это налоговая база до вычетов.
3. Применяем вычет 250 000 руб.: 4 200 000 – 250 000 = 3 950 000 руб. — налоговая база после вычета.
4. Расчет налога (13%): 3 950 000 × 13% = 513 500 руб.

Сроки подачи декларации и уплаты налога

Обязанность по расчету и уплате налога лежит на получателе подарка (зяте), так как налоговый агент при дарении между физлицами отсутствует.

Пример: Если квартира зарегистрирована в собственность зятя 15 ноября 2024 года, то декларацию 3-НДФЛ нужно сдать до 30 апреля 2025 года, а налог заплатить до 15 июля 2025 года.

Государственная пошлина за регистрацию права

Помимо НДФЛ, зять (как новый собственник) должен заплатить государственную пошлину за государственную регистрацию перехода права собственности (ст. 333.33 НК РФ):

• 2 000 руб. — за регистрацию права на квартиру, жилой дом, комнату, гараж, единый недвижимый комплекс.
• 350 руб. — за регистрацию права на долю в праве общей собственности на указанные объекты.
• 2 000 руб. — за регистрацию права на земельный участок (если он даровится отдельно или вместе с домом).

Плательщик пошлины — приобретатель права (зять), если в договоре не указано иное.

Альтернативы дарению: продажа или завещание

Учитывая высокую нагрузку НДФЛ (13% от 70% кадастровой стоимости минус 250 тыс.), стоит рассмотреть альтернативы:

Договор купли-продажи (ДКП) по сниженной цене

Если зять купит квартиру у тестя/свекрови:

• НДФЛ продавца (тестя): Если тесть владел квартирой мин. срок (3 или 5 лет) — 0% налога. Если срок не вышел — налог с дохода продавца (цена продажи минус вычет 1 млн или расходы).
• НДФЛ покупателя (зятя): Не возникает (покупка не доход).
• Риск: Если в ДКП указать цену ниже 70% от кадастровой, налоговая может пересчитать базу продавца по 70% от кадастровой (ст. 214.10 НК РФ). Зять получит вычет на покупку (2 млн руб.) в будущем при продаже.

Завещание

• Налог на наследование в РФ отсутствует (п. 18 ст. 217 НК РФ).
• Зять получит квартиру без НДФЛ после открытия наследства.
• Минус: Даритель теряет контроль над имуществом при жизни; завещание можно изменить/отозвать в любой момент; обязательная доля для нетрудоспособных наследников.

Частые ошибки и мифы

Пошаговая инструкция для зятя (получателя)

1. Подписать договор дарения в простой письменной форме (нотариат не обязателен, но допустим). Указать реальную рыночную стоимость (лучше ≥ 70% кадастровой, чтобы избежать вопросов у ФНС к дарителю).
2. Подать документы в Росреестр (через МФЦ, Госуслуги или нотариуса) для регистрации перехода права. С оплатой госпошлины (2000/350 руб.).
3. Получить выписку из ЕГРН с записью о праве собственности. Дата этой записи, дата получения дохода (налоговый период).
4. Рассчитать налоговую базу: Макс(Договорная цена; 70% × Кадастровая стоимость на дату регистрации).
5. Применить вычет 250 000 руб. (если право на него есть).
6. Рассчитать НДФЛ: База × 13% (или 30% для нерезидента).
7. Заполнить и сдать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
8. Заплатить налог до 15 июля следующего года.

Дарение недвижимости зятю — это налогооблагаемая операция. В отличие от дарения близким родственникам (родителям, детям, супругам, братьям/сестрам), здесь нет полного освобождения от НДФЛ. Зять обязан заплатить 13% (для резидентов) с налоговой базы, определяемой как максимальное значение из договорной цены и 70% кадастровой стоимости, за вычетом единовременного вычета в 250 000 рублей (если он не был использован ранее).

Планируя такую сделку, обязательно просчитайте нагрузку заранее. Часто оформление купли-продажи (если у дарителя выдержан мин. срок владения) или завещание оказывается финансово более выгодным и безопасным вариантом для всех сторон. При сложных ситуациях (доли, нерезиденты, обремененное имущество) рекомендуется консультация с налоговым советником или юристом.

Данная статья носит информационный характер и основана на действующем на 2024–2025 годы законодательстве РФ (НК РФ, ФЗ-311 от ). Нормы права могут меняться. Для принятия решения используйте актуальные версии кодексов или обратитесь к специалисту.