Владение несколькими квартирами в Российской Федерации влечет за собой обязательство уплаты налога на имущество физических лиц. В быту это часто называют «налогом на вторую квартиру», хотя юридически это единый налог на имущество, рассчитываемый на каждый объект отдельно. В статье подробно разберем, как формируется налоговая база, какие ставки применяются в 2024–2026 годах, как работает налоговый вычет в 20 кв. м и что изменилось с 2025 года.

Налоговый объект и база расчета

Объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, машино-места, садовые и дачные дома, иные постройки. Налоговая база для квартир определяется на основании кадастровой стоимости объекта на 1 января налогового периода.

• Кадастровая стоимость устанавливается органами госрегистрации (Росреестром) и обновляется периодически.
• Если кадастровая стоимость изменилась (выросла или снизилась), пересчитывается и налог.
• Согласно информации ФНС и МНС, порядок определения расчетной стоимости для жилых домов, квартир, садовых и дачных домиков, гаражей в 2024–2026 годах не претерпел кардинальных изменений — используется кадастровая стоимость.

Важно: Налог рассчитывается фискальными органами во второй половине года за предыдущий налоговый период. Например, в 2026 году придет уведомление за 2025 год.

Налоговый вычет: правило «20 квадратных метров»

Это ключевой механизм снижения налога. Каждый собственник имеет право на налоговый вычет в размере 20 кв. м площади одной квартиры (или комнаты). Вычет предоставляется только по одному объекту на выбор налогоплательщика (обычно выбирают объект с большей площадью или более высокой кадастровой стоимостью за кв. м).

Пример распределения вычета (из практики ФНС/РГ):

• Квартира 1: площадь 40 кв. м. После вычета 20 кв. м — облагаемая база: 20 кв. м.
• Квартира 2: площадь 40 кв. м. Вычет уже использован — облагаемая база: 40 кв. м.

Если доля в собственности меньше 100%, вычет применяется пропорционально доле.

Ставки налога на имущество (прогрессивная шкала)

С 2020 года ставки зависят от кадастровой стоимости всего объекта (не только облагаемого остатка). Ставки устанавливаются законами субъектов РФ, но в пределах федеральных максимумов (ст. 406 НК РФ). Типичная шкала для квартир (пример для Москвы и многих регионов):

Кадастровая стоимость квартиры	Максимальная ставка налога
До 10 млн руб.	0,1%
От 10 до 20 млн руб.	0,15%
От 20 до 50 млн руб;	0,2%
От 50 до 300 млн руб.	0,3% – 1% (зависит от региона)
Свыше 300 млн руб.	До 3%

Примечание: Точные ставки для вашего региона можно проверить в специальном сервисе ФНС («Ставки налогов и льготы по имущественным налогам»).

Формула расчета и расчетный пример

Общая формула расчета годового налога:

Налог = (Кадастровая стоимость – Стоимость вычета) × Ставка × Доля собственности × Коэффициент владения (месяцев/12)

Расчетный пример (на основе данных РБК Недвижимость / Домклик):

• Кадастровая стоимость квартиры: 3,15 млн руб. (пример для Москвы, ставка 0,1%).
• Площадь: 60 кв. м.
• Вычет: 20 кв. м. Облагаемая площадь: 40 кв. м.
• Стоимость 1 кв. м: 3,15 млн / 60 = 52 500 руб.
• Кадастровая стоимость облагаемого остатка: 52 500 × 40 = 2,1 млн руб.
• Налог за год: 2,1 млн × 0,1% = 2 100 руб.

Если квартира стоит 10 млн руб., площадь 50 кв. м, ставка 0,1%:

• Стоимость кв. м: 200 000 руб.
• Облагаемая площадь (после вычета 20 кв. м): 30 кв. м.
• База: 6 млн руб.
• Налог: 6 000 руб. в год.

Льготные категории плательщиков (полное освобождение)

Независимо от количества квартир, налог не платится полностью (по одному объекту каждого вида) следующими категориями (ст. 407 НК РФ):

• Пенсионеры (по возрасту).
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства.
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица.
• Лица, подвергшиеся радиации (Чернобыль, Семипалатинск и др.).
• Военные пенсионеры (по длительности службы или возрасту, уволенные в запас/на пенсию).
• Определенные категории военнослужащих и сотрудников спецподразделений.

Нюанс: Льгота распространяется на один объект каждого вида (одну квартиру, один дом, один гараж). Если у пенсионера две квартиры — по одной он платит налог (с вычетом 20 кв. м), по второй — полностью освобожден. Выбор объекта для льготы за налогоплательщиком.

Сроки уплаты налога

• Налоговый период: календарный год (1 января – 31 декабря).
• Срок уплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.
• Например, налог за 2025 год нужно заплатить до 1 декабря 2026 года.
• Уведомление приходит по почте или в Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФЛ) на Госуслугах/сайте ФНС.

Продажа дополнительной квартиры: НДФЛ с 2025 года

Если вопрос касается не владения, а продажи «лишней» квартиры, здесь действуют правила НДФЛ. С 1 января 2025 года (ФЗ от № 176-ФЗ) введены новые правила:

• Минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ: 5 лет (общее правило) или 3 года (для единственного жилья, наследства, приватизации, реновы).
• Если срок владения меньше — платится НДФЛ.
• Ставка НДФЛ для налоговых резидентов РФ: прогрессивная шкала доходов:
  • До 5 млн руб. в год — 13%.
  • Свыше 5 млн руб. — 15% (на сумму, превышающую 5 млн).
• Для нерезидентов — 30%.

Пример расчета НДФЛ при продаже (источник: РБК/Обзор78):

Доход от продажи 4 млн руб., расходы на покупку 2 млн руб. (документы есть). База: 2 млн руб. Налог 13% = 260 000 руб.

Если доход очень высок (например, 600 тыс. руб. налога по ставке 15% на сверхдоходе), сумма растет.

Можно уменьшить базу: стандартным вычетом 250 000 руб. (на продажу) или документальными расходами на приобретение.

Как проверить начисление и рассчитать налог самостоятельно

1. Личный кабинет ФЛ (lkfl.nalog.gov.ru): раздел «Налоги» → «Имущество». Там видна кадастровая стоимость, площадь, примененные вычеты, ставка и итоговая сумма.
2. Сервис ФНС «Ставки налогов и льготы по имущественным налогам»: позволяет узнать точную ставку по вашему региону и кадастровому номеру.
3. Налоговый калькулятор ФНС: доступен на сайте ФНС (раздел «Расчет земельного налога и налога на имущество физических лиц»).
4. Проверка кадастровой стоимости: через Росреестр (Публичная кадастровая карта) или Госуслуги.

Если вы не согласны с кадастровой стоимостью, ее можно оспорить в комиссии при Росреестре или в суде. Успешное оспаривание снизит налоговую базу.

Частые ошибки и мифы

• Миф: «Налог на вторую квартиру выше, потому что это вторая». Факт: Ставка зависит только от кадастровой стоимости объекта. Разница в налоге возникает только из-за того, что вычет 20 кв. м дается только на одну квартиру.
• Миф: «Если не пришло уведомление, платить не надо». Факт: Обязанность платить налог возникает независимо от получения уведомления. Проверяйте ЛК ФЛ заранее.
• Ошибка: Не сообщить в ФНС о выборе объекта для вычета. Решение: Подать заявление (через ЛК, МФЦ или почту) до окончания налогового периода. По умолчанию ФНС применяет вычет к объекту с большей налоговой базой.

Налог на «дополнительную» квартиру, это стандартный налог на имущество, рассчитываемый от кадастровой стоимости с учетом вычета 20 кв. м на один объект. Главные факторы, влияющие на сумму: кадастровая стоимость (проверяйте ее актуальность), ставка вашего региона и правильное применение вычета. Льготники полностью освобождаются от налога по одному объекту каждого вида. При продаже такой квартиры с 2025 года учитывайте прогрессивную шкалу НДФЛ (13%/15%) и минимальные сроки владения (3/5 лет). Для точного расчета всегда используйте официальный калькулятор ФНС или Личный кабинет налогоплательщика.