С вступлением в силу Федерального закона от № 303-ФЗ (применяется с 2022 года) правила налогообложения имущества для организаций на упрощенной системе налогообложения (УСН) кардинально изменились. Теперь УСН-организации признаются плательщиками налога на имущество организаций (глава 30 НК РФ), но только в отношении недвижимого имущества, учтенного на кадастровом учете (имеющего кадастровую стоимость).

В данной статье подробно разберем, какие объекты облагаются, как определяется налоговая база, какие ставки применяются, как рассчитывать авансовые платежи и итоговый налог, а также приведем наглядный пример расчета.

Какое имущество облагается налогом на УСН?

Согласно ст. 374 НК РФ, налогоплательщиками налога на имущество организаций являются организации, имеющие на балансе (или в ведении) налоговые объекты. Для УСН-компаний (п. 2 ст. 346.11, ст. 381 НК РФ) круг объектов сужен:

• Облагаются: Недвижимое имущество (здания, сооружения, строения), которое состоит на кадастровом учете и имеет определенную кадастровую стоимость на 1 января налогового периода (или на дату внесения в ЕГРН в течение года).
• НЕ облагаются (исключены из налоговой базы):
  • Движимое имущество (оборудование, транспорт, мебель и т.д.) — полностью освобождено для УСН.
  • Недвижимость, не имеющая кадастровой стоимости (не поставлена на кадастровый учет).
  • Объекты, исключенные ст. 381 НК РФ (земельные участки, водные объекты, леса, объекты незавершенного строительства — с оговорками, см. ниже, объекты культурного наследия, религиозные здания и др.).

Важный нюанс про ОНС (объекты незавершенного строительства): Ранее они были исключены. Однако изменениями в НК РФ (с 2023–2024 гг.) уточнено: если ОНС поставлен на кадастровый учет и имеет кадастровую стоимость — он облагается. Если нет — не облагается.

Налоговая база: как определяется?

Налоговая база определяется отдельно для каждого налогового объекта (ст. 375 НК РФ).

Основное правило (п. 1 ст. 375 НК РФ):

База = Кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового года.

Если объект появился в ЕГРН в течение года (построен, приобретен, введен в эксплуатацию), база определяется по кадастровой стоимости на 1-е число месяца, следующего за месяцем внесения записи в ЕГРН (п. 3 ст. 375 НК РФ).

Снижение базы (вычеты):

• Ст. 381 НК РФ: Вычет кадастровой стоимости объектов, освобожденных от налога (земля, ОКС без кадастровой стоимости, объекты культурного наследия и т.д.).
• Ст. 381.1 НК РФ (Льготный период для новых объектов): С 2023 года регионы могут устанавливать налоговые каникулы (снижение базы на 100%) на 3, 5 или 10 лет для вновь созданных/приобретенных объектов (заводов, складов, ТЦ и др.). Решается региональным законом.
• Оборудование для охраны окружающей среды: Стоимость такого имущества вычитается из базы (п; 3 ст. 375 НК РФ), если оно включено в специальный реестр.

Налоговые ставки

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ (п. 1 ст. 380 НК РФ), но в пределах пределов Кодекса:

Практический совет: Обязательно проверяйте Закон вашего субъекта РФ «О налоге на имущество организаций». Там зафиксированы конкретные ставки для вашего региона на текущий год. Например, в Москве и МО ставки часто максимальные (2.2% с 2025 г.), в некоторых регионах, пониженные (1.5%, 1% или 0% для инвестиционных проектов).

Налоговый период — календарный год. Отчетные периоды — 1 квартал, полугодие, 9 месяцев (п. 1 ст. 379 НК РФ). Региональный закон может отменить авансовые платежи (тогда платеж один в год), но чаще всего они сохраняются.

Формула авансового платежа (п. 3 ст. 379 НК РФ):

Аванс = (Налоговая база × Ставка / 100%) × (Число полных месяцев отчетного периода / 12)

• За 1 квартал: делим на 4 (3 месяца / 12).
• За полугодие: делим на 2 (6 месяцев / 12).
• За 9 месяцев: делим на 1,333 (9 месяцев / 12).

Суммы авансовых платежей за отчетные периоды зачитываются в итоговый налог за год.

Формула итогового налога за год (п. 4 ст. 379 НК РФ):

Налог за год = (Налоговая база × Ставка / 100%) − Сумма авансовых платежей, исчисленных за отчетные периоды налогового периода.

Пример расчета налога на имущество для УСН-организации (2025 год)

Условия задачи:

1. Организация: ООО «Пример», УСН «Доходы минус расходы» (15%), г. Москва (Мос. обл.).
2. Объект 1: Административное здание (кадастровый номер 77:01:0001234:5678).
   • Кадастровая стоимость на : 50 000 000 руб.
   • Объект стоит на балансе с 2020 года.
3. Объект 2: Складское помещение (кадастровый номер 50:12:0005678:9012).
   • Кадастровая стоимость на : 30 000 000 руб.
   • Приобретено и внесено в ЕГРН .
4. Движимое имущество: Оборудование, авто — суммарная балансовая стоимость 10 млн руб. (Не облагается на УСН).
5. Ставки (Закон Московской области на 2025 год):
   • Для административных зданий: 2,2% (макс. ставка с 2025 г.).
   • Для складов (производственного назначения): 1,5% (региональная льгота).
6. Авансовые платежи: Установлены за 1 кв., полугодие, 9 мес.

Шаг 1. Определение налоговой базы на (для расчета авансов)

На начало года на балансе только Объект 1. Объект 2 появится позже.

• База Объекта 1: 50 000 000 руб.
• База Объекта 2: 0 руб. (на 01.01 еще не было в ЕГРН).

Шаг 2. Расчет авансовых платежей за отчетные периоды 2025 года

Аванс за 1 квартал (3 месяца):

Только Объект 1.

Avanс_1кв = 50 000 000 × 2,2% × (3 / 12) = 50 000 000 × 0,022 × 0,25 = 275 000 руб.

Аванс за полугодие (6 месяцев):

Объект 1 (весь период) + Объект 2 (появился в марте, значит в базе с на 3 месяца отчетного периода: апрель, май, июнь).

• Объект 1: 50 000 000 × 2,2% × (6 / 12) = 550 000 руб.
• Объект 2: База определяется на (месяц след. за внесением в ЕГРН в марте). Кадастровая стоимость 30 000 000 руб. Ставка 1,5%. Месяцев владения в отчетном периоде: 3 (апр, май, июнь).
  30 000 000 × 1,5% × (3 / 12) = 30 000 000 × 0,015 × 0,25 = 112 500 руб.

Накопленный налог за полугодие: 550 000 + 112 500 = 662 500 руб.

Аванс к уплате за полугодие: 662 500 − 275 000 (уже заплачено за 1 кв.) = 387 500 руб.

Аванс за 9 месяцев (9 месяцев):

• Объект 1: 50 000 000 × 2,2% × (9 / 12) = 825 000 руб.
• Объект 2: 6 месяцев владения в отчетном периоде (апр–сент).
  30 000 000 × 1,5% × (6 / 12) = 30 000 000 × 0,015 × 0,5 = 225 000 руб.

Накопленный налог за 9 мес: 825 000 + 225 000 = 1 050 000 руб.

Аванс к уплате за 9 мес: 1 050 000 − 275 000 − 387 500 = 387 500 руб.

Шаг 3. Расчет итогового налога за 2025 год (декларация сдается до )

База на конец года: Объект 1 (50 млн) + Объект 2 (30 млн) = 80 000 000 руб.

Объект 2 владел полный календарный год с 01.04? Нет, для итогового расчета за год используется формула пропорциональности по месяцам владения в налоговом периоде (п. 4 ст. 379 НК РФ).

• Объект 1: 12 месяцев владения.
  Налог_1 = 50 000 000 × 2,2% × (12/12) = 1 100 000 руб.
• Объект 2: Внесен в ЕГРН 15.03 → налоговой период владения начинается с 01.04. Месяцев: 9 (апр–дек).
  Налог_2 = 30 000 000 × 1,5% × (9/12) = 30 000 000 × 0,015 × 0,75 = 337 500 руб.

Сумма авансов = 275 000 + 387 500 + 387 500 = 1 050 000 руб.

К уплате (возврату): 1 437 500 − 1 050 000 = 387 500 руб.

Сроки уплаты и сдачи декларации (на 2025–2026 гг;)

Частые ошибки и риски для УСН-компаний

1. Включение движимого имущества в базу. Главная ошибка — считать налог от балансовой стоимости оборудования. На УСН движимое имущество не облагается (п. 2 ст. 381 НК РФ). Проверяйте реестр основных средств: только недвижимость с кадастровым номером.
2. Игнорирование региональных ставок. Применение федеральной максимальной ставки (2.2%), если в регионе установлена 0.1% или 1.5% для вашей категории недвижимости. Это переплата.
3. Неучет льготного периода (ст. 381;1 НК РФ). Если регион предоставил каникулы для новых производственных объектов, база по ним = 0. Часто бухгалтеры забывают применить вычет.
4. Ошибка в дате возникновения базы для новых объектов. База не с даты подписания акта приема-передачи, а с 1-го числа месяца, следующего за месяцем внесения в ЕГРН (п. 3 ст. 375 НК РФ). Если внесли в ЕГРН 31 декабря — база с 01.01 следующего года.
5. Несвоевременная оплата авансов. Пени начисляются на каждый день просрочки по каждому авансу отдельно.

Актуальные изменения 2024–2026 годов (важно знать)

• Повышение предельной ставки до 2,2% с 2025 года (ФЗ от № 389-ФЗ). Регионы имеют право (но не обязаны) поднять ставки. Проверяйте региональные законы на 2025 год.
• Кадастровая переоценка. Росреестр проводит переоценку каждые 3–5 лет (в Москве/МО — чаще). Новая стоимость вступает в силу с 1 января года, следующего за годом утверждения результатов. Это автоматически увеличивает налоговую базу.
• Оспаривание кадастровой стоимости. Компании на УСН активно оспаривают КС через комиссию или суд. Если КС снижена судом — налог пересчитывается за прошедшие периоды (в пределах 3-летней давности). См. судебную практику (Постановление Пленума ВС РФ № 14, 26).
• Электронный формат декларации. Сдача только в электронном виде через ЭДО/ТКС/Личный кабинет налогоплательщика. Бумажный формат не принимается.

Резюме: чек-лист для бухгалтера на УСН

1. [ ] Составить реестр недвижимости на балансе с кадастровыми номерами.
2. [ ] Запросить в Росреестре (или через ФНС/Госуслуги) актуальные кадастровые стоимости на 01.01.текущего года.
3. [ ] Исключить из реестра: землю, ОКС без КС, движимое имущество, объекты ст. 381 НК РФ.
4. [ ] Уточнить ставки в Законе вашего региона на текущий год (проверить изменения под 2025–2026 гг.).
5. [ ] Проверить, есть ли региональные льготы (ст. 381.1 НК РФ — каникулы, инвестиционные контракты, СТО/ТОР).
6. [ ] Рассчитать авансовые платежи по формуле: КС × Ставка × Месяцев/12.
7. [ ] Уплатить авансы по срокам регионального закона.
8. [ ] В марте следующего года: пересчитать налог за год с учетом реальных месяцев владения каждым объектом, зачесть авансы, уплатить разницу.
9. [ ] Сдать декларацию до 28 марта.

Налог на имущество для организаций на УСН — это налог на кадастровую стоимость недвижимости. Главные отличия от ОСНО: отсутствие налога на движимое имущество и привязка базы исключительно к данным ЕГРН/Кадастра. Качественный учет кадастровых номеров, мониторинг регионального законодательства (ставки, льготы) и своевременное оспаривание завышенной кадастровой стоимости — три кита оптимизации этого налога.

Рекомендация: Включите в рабочий план бухгалтера ежемесячную сверку реестра недвижимости с данными ЕГРН (через открытые сервисы Росреестра или ФНС) для отслеживания появления/исчезновения объектов и изменений кадастровой стоимости.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым или налоговым консультированием. Для принятия решений по конкретной организации обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или аудитору. Нормативная база: НК РФ (Глава 30, ст. 346.11), ФЗ-303 от , ФЗ-389 от , региональные законы.