Среди предпринимателей до сих пор жив миф, что переход на упрощенную систему налогообложения (УСН) полностью освобождает от уплаты налога на имущество организаций. На практике же организации на УСН являются плательщиками этого налога, но только в отношении определенного круга объектов, тех, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (ст. 378.2, 381 НК РФ). В данной статье подробно разберем, как это работает для ООО, зарегистрированных в Москве, с учетом актуальных изменений 2025–2026 годов.

Общий принцип: кто платит, а кто нет

В соответствии с п. 1 ст. 378.2 НК РФ, платить налог по кадастровой стоимости должны все организации-собственники недвижимости, даже те, кто применяет специальные налоговые режимы: УСН, автоматизированную УСН (АУСН) или ЕСХН. Исключение составляют только организации, полностью освобожденные от налога по ст. 381 НК РФ (например, религиозные организации по определенному имуществу, участники Сколково и т.д.).

Ключевое правило: Компании на УСН платят налог на имущество только по тем объектам недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость (перечень ст. 378.2 НК РФ). На имущество, облагаемое по среднегодовой стоимости (например, производственные комплексы, не вошедшие в перечень кадастрового налогообложения), организации на УСН налог не платят.

Какие объекты облагаются налогом по кадастровой стоимости в Москве

Перечень объектов, подлежащих налогообложению по кадастровой стоимости, устанавливается федеральным законом (ст. 378.2 НК РФ) и уточняется законами субъектов РФ. В Москве (Закон г. Москвы от № 74) к таким объектам относятся:

• Административно-деловой центр (АДЦ): нежилые помещения в бизнес-центрах, офисах, торгово-развлекательных комплексах.
• Торгово-офисные объекты: магазины, павильоны, офисы в ТЦ/ТК (исключены объекты, используемые для розничной торговли определенными товарами, и объекты малого бизнеса по перечню МСП — см. ниже).
• Объекты недвижимости иностранных организаций (в определенных случаях).
• Объекты стоимостью более 300 млн руб.: с 2025 года к налогообложению по кадастровой стоимости привлекаются объекты (кроме жилых домов, квартир, комнат, гаражей, парковочных мест), кадастровая стоимость которых на 1 января налогового года превышает 300 млн руб. (п. 1.2 ст. 378.2 НК РФ).
• Незаконная стройка: объекты капитального строительства, созданные с нарушением требований градостроительного законодательства.

Важно: В Москве из перечня торгово-офисных объектов исключаются недвижимость, используемая малыми и средними предприятиями (МСП), включенными в реестр МСП, для осуществления предпринимательской деятельности (при выполнении условий ст. 381 НК РФ).

Имущество, НЕ облагаемое налогом для ООО на УСН

Организации на УСН не платят налог на имущество по следующим объектам (так как база для них — среднегодовая стоимость, а УСН освобождает от этого вида базы):

• Производственные здания и сооружения (заводы, цеха, склады производственного назначения), не вошедшие в перечень ст. 378.2 НК РФ и не превышающие 300 млн руб. кадастровой стоимости.
• Движимое имущество (оборудование, транспорт, мебель) — с 2013 года оно полностью исключено из объекта налогообложения для всех организаций.
• Земельные участки (облагаются земельным налогом).
• Жилые дома, квартиры, комнаты, гаражи, парковочные места (если они не используются для предпринимательской деятельности и не попадают под критерий >300 млн руб., хотя для жилья этот критерий не применяется).

Стоит отметить: если ООО на УСН владеет квартирой, сдает ее в аренду, это жилое помещение. Оно не относится к недвижимости, облагаемой налогом по кадастровой стоимости по ст. 378.2 НК РФ (оно в перечне нет). Значит, налог за эту недвижимость организацией на УСН платить не нужно (Письмо Минфина от № 03-05-06-01/26830).

Ставки налога на имущество в Москве на 2024–2026 годы

В соответствии со статьей 380 НК РФ ставки налога на имущество организаций устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать 2,2% (в общем случае). В Москве ставки закреплены Законом г. Москвы № 74.

Основные ставки (действуют в 2024, 2025, 2026 гг.):

1. 2,2% — максимальная ставка для большинства объектов АДЦ, торгово-офисных помещений, объектов незаконной стройки, объектов иностранных компаний.
2. 0,1% — пониженная ставка для квартир (жилых помещений), кадастровая стоимость которых не превышает 10 млн руб. (п. 1 ст. 1 Закона г. Москвы № 74). Напоминаем: для ООО на УСН жилые помещения как правило не облагаются, но если объект попал в перечень (например, апарт-отели или нежилые фонды), ставка может быть актуальна.
3. Специальные ставки для высокодоходных объектов (с 2025 г.): Для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб. (кроме жилья, гаражей, паркингов) установлены дифференцированные ставки (п. 1.2, 1.3, 3.1, 3.2 ст. 380 НК РФ, региональные законы). Региональные ставки для такой категории не могут превышать установленные НК РФ пределы.

Актуально на 2026 год: С начала 2026 года многие собственники получили уведомления об увеличении кадастровой стоимости их недвижимости. Это связано с плановой переоценкой (индексацией) кадастровой стоимости, проводимой ежегодно на основе отчетов о рыночной стоимости. Рост кадастровой стоимости ведет к автоматическому увеличению налоговой базы и суммы налога.

Налоговая база и порядок расчета

Формула расчета годового налога:

Сумма налога за год = Кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового года × Ставка налога

Важные нюансы определения базы:

• Кадастровая стоимость берется на 1 января налогового года (п. 4 ст. 378.2 НК РФ). Если объект появился в собственности в течение года, база определяется по стоимости на 1 число месяца, следующего за месяцем регистрации права (или принятия в учет).
• Если кадастровая стоимость не определена на 1 января, используется стоимость на дату внесения в ЕГРН (но не ранее 1 января налогового года);
• Для объектов, переоцененных в течение года (например, по результатам обжалования), скорректированная стоимость применяется с 1 января года, в котором вынесено решение/постановление суда.

Авансовые платежи и сроки уплаты

Организации на УСН обязаны вносить авансовые платежи по результатам каждого отчетного периода (I квартал, полугодие, 9 месяцев). Сроки уплаты устанавливаются Законом г. Москвы (как правило, не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным периодом).

Расчет авансового платежа:

Аванс = (Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициент владения за период) / 4 (для квартала) или аналогично за полугодие/9 месяцев.

Коэффициент владения = Количество полных месяцев владения в отчетном периоде / Количество месяцев в отчетном периоде. Месяц регистрации права считается полным месяцем владения.

Налоговая декларация: сроки сдачи и форма

• Форма: Утверждена Приказом ФНС России от № ЕД-7-21/66@ (с изменениями на 2024–2025 гг.).
• Срок сдачи: Не позднее 30 марта года, следующего за отчетным (п. 3 ст. 383 НК РФ). Для 2024 года — до 31 марта 2025 г. (так как — воскресенье), для 2025 года — до 30 марта 2026 г.
• Способ сдачи: Исключительно в электронном виде через оператора ЭДО или личный кабинет налогоплательщика (для организаций — обязательно);
• В 1С: Настройка расчета налога по кадастровой стоимости и заполнение декларации в 1С:Бухгалтерия 8.3 (редакция 3.0) требует корректного заполнения карточек основных средств/нематериальных активов (вид имущества «Недвижимое имущество», наличие кадастрового номера, стоимости).

Ключевые изменения 2025–2026 годов, о которых нужно знать

Привлечение объектов стоимостью > 300 млн руб. (ФЗ от № 241-ФЗ, в силах с )

С 2025 года к объектам, облагаемым по кадастровой стоимости, добавлены недвижимые вещи (кроме жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест), кадастровая стоимость которых на 1 января налогового года превышает 300 млн руб. Это затрагивает крупные производственные комплексы, логистические парки, торговые центры, которые ранее облагались по среднегодовой стоимости (и были освобождены для УСН). Теперь ООО на УСН, владеющие такими объектами, становятся плательщиками налога по кадастровой стоимости.

Индексация кадастровой стоимости

Ежегодная индексация (в 2025, 2026 гг.) ведет к росту налоговой базы без переоценки самих объектов. Коэффициенты индексации устанавливаются Росреестром по субъектам. В Москве коэффициенты за последние годы были выше 1,0, что увеличивает налоговую нагрузку.

НДС на УСН с 2025 года

Хотя это касается НДС, важно помнить: с 2025 года УСН-щики с доходами свыше 60 млн руб. (с 2026 г. — 45 млн руб;) становятся плательщиками НДС. Налог на имущество (в части, относящейся к хозяйственной деятельности) включается в расходы по УСН (доходы минус расходы) и влияет на базу НДС косвенно (через цену/себестоимость), но напрямую вычетом по налогу на имущество для НДС не является.

Типичные ошибки и риски для ООО на УСН в Москве

1. Игнорирование налога: «Мы на УСН, мы не платим имущественный налог». Риск: начисление пеней, штрафов (ст. 120, 122 НК РФ), требование погасить задолженность по итогам камеральной проверки декларации (которую все равно сдавать, даже если налог = 0, если есть объекты учета).
2. Неверное определение вида имущества: Учет торгового зала как «производственного здания» для применения ставки 0% (по среднегодовой) вместо «торгово-офисного» (по кадастровой, 2,2%). Налоговые органы проверяют функциональное назначение по БТИ/ЕГРН/проектной документации.
3. Пропуск объекта > 300 млн руб.: С 2025 года такие объекты стали налогооблагаемыми для УСН. Необходимо проверить баланс на и по кадастровой стоимости.
4. Ошибки в коэффициенте владения: Неучет месяцев владения при покупке/продаже в течение года.
5. Несвоевременная сдача декларации: Штраф 1000 руб. (ст. 119 НК РФ) за каждую просроченную декларацию, даже если налог не должен.

Практический чек-лист для бухгалтера/директора ООО на УСН в Москве

• [ ] Составить реестр всего недвижимого имущества на балансе на 01.01.текущего года.
• [ ] Проверить каждый объект по ЕГРН/Кадастровой карте: есть ли кадастровый номер, какова кадастровая стоимость на 01.01, какой вид разрешенного использования (ВРИ).
• [ ] Сопоставить с перечнем ст. 378.2 НК РФ и Законом Москвы № 74: попадает ли объект в список кадастрового налогообложения (АДЦ, торгово-офисные, >300 млн, незаконная стройка).
• [ ] Проверить исключения: объект в реестре МСП? Используется для производства (и не в списке >300 млн)? Это жилое помещение?
• [ ] Уточнить ставку по Закону Москвы № 74 для конкретного типа объекта и его стоимости.
• [ ] Рассчитать авансовые платежи за отчетные периоды, заплатить в срок (КБК 1###11000160).
• [ ] Подготовить и сдать декларацию до 30 марта следующего года.
• [ ] Отслеживать решения по обжалованию кадастровой стоимости — они влияют на базу ретроспективно.

Налог на имущество для ООО на УСН в Москве — это реальная финансовая обязанность, касающаяся владельцев офисных, торговых, административных помещений, а с 2025 года — и крупных объектов свыше 300 млн руб. кадастровой стоимости. Освобождение по УСН распространяется только на имущество, облагаемое по среднегодовой стоимости. Грамотный учет объектов, своевременный расчет авансов и сдача декларации позволяют избежать штрафов и претензий ФНС. Рекомендуется ежегодно (в январе) проводить инвентаризацию налогового имущества с актуализацией кадастровых стоимостей и ставок.

Данная статья носит информационный характер и основана на законодательстве, актуальном на г. (НК РФ, Закон г. Москвы № 74, Письма Минфина и ФНС). Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к профессиональному налоговому консультанту.