Организации, применяющие упрощенную систему налогообложения (УСН) с объектом налогообложения «Доходы минус расходы», часто сталкиваются с непониманием своих обязательств по налогу на имущество. Главное правило звучит так: платежщики УСН освобождены от уплаты налога на имущество организаций, за исключением случаев, когда налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п. 11 ст. 346.11 НК РФ). Ниже подробно разберем, как это работает на практике в 2024–2026 годах.

Общее правило освобождения и его исключение

Согласно ст. 346.11 НК РФ, организации на УСН не платят налог на имущество, исчисляемый по среднегодовой стоимости (балансовой/оценочной). Однако это освобождение не распространяется на недвижимость, включенную в региональные перечни объектов, по которым налоговая база определяется как кадастровая стоимость (ст. 378.2 НК РФ).

Какая недвижимость попадает в «кадастровый перечень»?

Перечни утверждаются законами субъектов РФ. Типово в них входят (ст. 378.2 НК РФ):

• Торговые центры (ТЦ) и помещения в них;
• Офисные и деловые центры;
• Нежилые помещения, используемые для розничной торговли, общепита, потребительских услуг (если они не являются жилыми);
• Объекты иностранного недвижимого имущества, признаваемые такими в соответствии с законодательством РФ;
• Иные объекты, определенные региональным законом (например, склады, производственные корпуса в отдельных регионах).

Важно: Жилые дома, гаражи, парковочные места, объекты незавершенного строительства (если не указаны в перечне) — не облагаются по кадастровой стоимостью для организаций на УСН.

Порядок расчета налога (Формула)

Расчет производится отдельно по каждому объекту недвижимости, входящему в региональный перечень.

Формула годового налога:

Налог = Кадастровая стоимость объекта × Ставка налога × Доля владения (месяцев/12)

• Кадастровая стоимость — берется на 1 января налогового периода (или на дату внесения в ЕГРН, если объект появился в перечне в течение года).
• Ставка налога — устанавливается региональным законом, но не выше 2% (максимум по Кодексу). Для ТЦ/офисных центров часто устанавливают 2%, для остальных, 0,5–1,5%.
• Доля владения — если объект был в собственности не весь год (приобретен/продан), умножаем на коэффициент: количество полных месяцев владения / 12. Месяц считается полным, если право возникло/прекратилось после 15-го числа.

Пример расчета (на основе данных из открытых источников):

Условия: ООО «Ромашка» (УСН «Доходы-Расходы»), г. Рязань. В собственности магазин 52 кв.м. Кадастровая стоимость: 3,64 млн руб. Ставка регионального закона: 1%. Объект в собственности весь 2024 год.

Расчет: 3 640 000 руб. × 1% = 36 400 руб. — годовой налог.

Авансовые платежи: 36 400 / 4 = 9 100 руб. за каждый квартал.

Сроки уплаты авансовых платежей и налога за год

Сроки устанавливаются региональным законом. Типовая схема (ст. 383 НК РФ):

1. Авансовые платежи: не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом (30 апреля, 30 июля, 30 октября, 30 января след. года). Регионы могут установить иные сроки (например, 25-е число).
2. Налог за год (итоговый расчет): не позднее 30 марта года, следующего за отчетным (для 2024 года — до 31 марта 2025 г., т.к; 30 марта — воскресенье).

Важно: Декларацию по налогу на имущество сдают один раз в год до 30 марта (на 2024 год — до ). Авансовые платежи в декларации за год не отражаются отдельно, они уменьшают итоговую сумму к уплате.

Учет налога в расходах УСН (КУДиР)

Это ключевой момент для объекта «Доходы минус расходы». Согласно п. 1 ст. 346.16 и п. 1 ст. 346.17 НК РФ, а также разъяснениям Минфина (в т.ч. Письмо от № 03-11-06/2/131199):

• Суммы уплаченного налога на имущество (по кадастровой стоимости) включаются в состав расходов (КУДиР).
• Это уменьшает налогооблагаемую базу по УСН (15% или 5% в зависимости от региона/категории).
• Учет производится по кассовому методу — в тот отчетный период (квартал), когда налог фактически перечислен в бюджет.
• В КУДиР заносится сумма платежа (авансового или итогового) с указанием основания (Платежное поручение, Уведомление).

Нюанс: Штрафы, пени и проценты за несвоевременную уплату налога на имущество в расходы УСН не включаются (п. 1.1 ст. 270, п. 3 ст. 346.17 НК РФ).

Особенности 2024–2026 годов: актуальные изменения

Индексация кадастровой стоимости

С 2024 года кадастровая стоимость объектов, входящих в перечень ст. 378.2 НК РФ, индексируется ежегодно коэффициентами, устанавливаемыми Росреестром (обычно публикуются в конце года для следующего). Налог за 2024 год считается по стоимости на , за 2025 — на и т.д.

Уведомления от ФНС

С 2023 года ФНС присылает уведомления о суммах авансовых платежей (для организаций — по итогам кварталов). Если уведомление не пришло — обязанность платить не исчезает, нужно рассчитать самостоятельно. В 2024–2025 годах ФНС активизировала контроль за сдачей деклараций за 2023–2024 гг. (в т.ч. присылала требования о неисполнении обязательства по сдаче декларации, даже если налога нет, сдавать «нулевую» декларацию не нужно, но если объект в перечне есть, декларация обязательна).

Продажа объекта в течение года

Если недвижимость из кадастрового перечня продана (например, в I квартале 2024 г.):

• Налог платится пропорционально месяцам владения (в примере — за январь, если продажа после 15 числа, или 0 месяцев, если до 15-го).
• Декларацию за год сдать все равно нужно (до ), в ней отразить владение за неполный год.
• Если объект никогда не входил в региональный перечень — налога нет, декларация не сдается (даже если пришло требование ФНС, нужно дать разъяснение).

Региональные особенности (Пример: Московская область, Москва, СПб)

Всегда проверяйте закон конкретного субъекта РФ на текущий год:

• Перечень объектов: может быть шире федерального минимума.
• Ставки: часто дифференцированы (2% для ТЦ/отелей, 0,5–1% для складов/производства).
• Льготы: регионы могут устанавливать налоговые льготы (снижение ставки, вычет из стоимости) для отдельных категорий плательщиков (МСП, социальные объекты и т.д.). Организации на УСН могут ими пользоваться, если не запрещено региональным законом.
• Сроки: могут отличаться от федеральных (например, 25-е число месяца).

Пошаговый алгоритм действий бухгалтера

1. Инвентаризация: Составить список всей недвижимости на балансе (ОС, НМА, инвестиционная недвижимость).
2. Проверка перечня: Найти закон региона «Об установлении перечня объектов недвижимого имущества…» на текущий год. Проверить каждый объект по кадастровому номеру/адресу/виду использования.
3. Получение кадастровой стоимости: Выписка из ЕГРН или справка с сайта Росреестра (Публичная кадастровая карта) на 01.01 текущего года.
4. Расчет авансовых платежей: Раз в квартал (к 30-му числу след. месяца).
5. Оплата: Через ЕНП (единый налоговый платеж) с указанием КБК (1###11000110, налог на имущество организаций, аванс/годовой).
6. Учет в КУДиР: Занести оплаченную сумму в расходы квартала оплаты.
7. Сдача декларации: До 30 марта след. года (форма утверждена Приказом ФНС от № ЕД-7-21/874@).

Типичные ошибки и риски

• Игнорирование налога: «Мы на УСН, мы свободны». Риск: начисление налога, пени, штраф 20–40% (ст. 122 НК РФ) по итогам проверки.
• Оплата по среднегодовой стоимости: Расчет по балансу/оценке вместо кадастровой. Риск: занижение базы, доп. начисления.
• Несдача декларации: Штраф 1000 руб. (ст. 119 НК РФ) + блокировка счета (ст. 76 НК РФ) при системном нарушении.
• Ошибка в КБК/ОКТМО: Деньги «зависнут» в ЕНП, возникнет задолженность и пени.
• Неучет в расходах УСН: Переплата УСН (15%/5%) за счет неучтенного легального расхода.

Резюме

Для организации на УСН «Доходы минус расходы» налог на имущество — это не полное освобождение, а условное. Обязательство возникает только по объектам из регионального «кадастрового перечня» (ст. 378.2 НК РФ).

Ключевые действия:

• Ежегодно сверяйте баланс с актуальным региональным перечнем.
• Рассчитывайте налог строго по кадастровой стоимости на 1 января.
• Платьте авансовые платежи по срокам регионального закона (через ЕНП).
• Обязательно заносите уплаченные суммы в КУДиР, это законное снижение налога по УСН.
• Сдавайте декларацию до 30 марта следующего года.

Грамотное администрирование этого налога позволяет избежать штрафов, пени и оптимизировать итоговую нагрузку по УСН за счет легального учета расходов.

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решений по конкретной ситуации рекомендуется обратиться к действующим нормам НК РФ, региональным законам и консультироваться с профессиональным налоговым советником.