С 1 января 2025 года в Налоговый кодекс РФ (НК РФ) вступили в силу существенные изменения, касающиеся предельных ставок налога на имущество физических лиц․ Данные нормы продолжают действовать в 2026 году․ Главной новизной стало введение так называемой «дополнительной» (повышенной) ставки в 2,5% для самых дорогих объектов недвижимости, а также дифференциация ставок в зависимости от кадастровой стоимости жилья․ В этой статье подробно разберем, кто и при каких условиях платит по повышенным ставкам, как рассчитывается налог и какие льготы предусмотрены законодательством․

Нормативная база: что изменилось с 2025 года

Основой для расчета налога на имущество физических лиц служит Глава 32 НК РФ (введена ФЗ от № 284-ФЗ)․ Ключевые поправки, затрагивающие 2025–2026 годы, были приняты Федеральным законом от № 245-ФЗ «О внесении изменений в Налоговый кодекс Российской Федерации»․

Суть изменений заключается в установлении новых предельных значений налоговых ставок для отдельных категорий недвижимости, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн рублей․ Региональные законодательные органы уполномочены устанавливать конкретные ставки в пределах установленных федеральным законом пределов․

Система ставок на 2026 год: таблица предельных значений

Согласно ст․ 406 НК РФ, налоговые ставки устанавливаються в зависимости от вида недвижимости и её кадастровой стоимости; Федеральный закон устанавливает предельные ставки, регионы могут снижать их (до нуля), но не повышать выше установленных потолков․

Повышенная ставка 2,5% (категория «Дополнительная ставка»)

Это главное изменение последних лет․ Ставка 2,5% применяется к следующим объектам, если их кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей:

• Объекты капитального строительства (здания, сооружения), относящиеся к недвижимости, за исключением жилых домов, квартир, комнат, гаражей и машино-мест․
• Офисные и торговые центры, а также помещения в них (независимо от стоимости, для них предельная ставка зафиксирована на уровне 2% согласно п․ 2 ст․ 406 НК РФ, но если стоимость > 300 млн руб․ и это не жилье — применяется 2,5% по общему правилу п․ 3 ст․ 406 НК РФ)․ Важно: для офисных и торговых центров ставка 2% является специальной нормой, однако при превышении 300 млн руб․ общая норма о 2,5% может иметь приоритет в зависимости от трактовки инспекции․ На практике для ТЦ/БЦ часто применяют 2%․
• Прочая недвижимость, не вошедшая в перечень объектов со ставками 0,1%; 0,5%; 2%․

Резюме: Если у вас в собственности коммерческий объект (склад, производственное здание, торговое помещение не в ТЦ) с кадастровой стоимостью 350 млн руб․, в 2026 году (за 2025 год) по нему будет применена ставка 2,5%․

Ставки для жилой недвижимости (прогрессивная шкала)

Для жилых домов, квартир, комнат, гаражей и машино-мест, а также единых недвижимых комплексов, включающих указанные объекты, предусмотрена ступенчатая шкала в зависимости от кадастровой стоимости (п․ 1 ст․ 406 НК РФ):

Важный нюанс: Прогрессивная шкала применяется к каждому объекту отдельно․ Если у вас две квартиры по 15 млн руб․ каждая, по каждой применяется ставка 0,15%, а не 0,2% или 0,3% от суммарной стоимости․

Иные ставки

• 0,5% — прочая недвижимость (земельные участки, объекты незавершенного строительства, иные объекты, не указанные выше), если их стоимость не превышает 300 млн руб․
• 2% — офисные и торговые центры, помещения в них (п․ 2 ст․ 406 НК РФ)․

Пример расчета налога за 2025 год (уплачивается в 2026 году)

Рассмотрим ситуацию для налогового периода 2025 года (срок уплаты для физлиц — 1 декабря 2026 года)․

Пример 1: Дорогая квартира в Москве

Исходные данные: Квартира в собственности, кадастровая стоимость — 25 млн рублей․ Регион: Москва (ставки установлены на предельно допустимых уровнях)․ Льгот нет․

Расчет: Стоимость попадает в диапазон 20–50 млн руб․ Ставка — 0,2%․

Налог = 25 000 000 руб․ × 0,2% = 50 000 руб․

Пример 2: Элитная недвижимость (кадастра > 300 млн руб․)

Исходные данные: Жилой дом (коттедж) с кадастровой стоимостью 350 млн рублей․ Льгот нет․

Расчет: Стоимость превышает 300 млн руб․ Применяется ставка 2,5%․

Налог = 350 000 000 руб․ × 2,5% = 8 750 000 руб․ в год․

Для сравнения: по старым правилам (до 2025 г․) максимальная ставка для жилья была 0,3%, налог составил бы 1 050 000 руб․ Рост нагрузки — более чем в 8 раз․

Пример 3: Коммерческий объект (склад)

Исходные данные: Складское помещение, кадастровая стоимость 400 млн рублей․

Расчет: Объект не является жильем, ТЦ или офисным центром․ Стоимость > 300 млн руб․ Ставка — 2,5%․

Налог = 400 000 000 руб․ × 2,5% = 10 000 000 руб․

Как определяется кадастровая стоимость?

Налоговая база, это кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода (для налога за 2025 год — стоимость на )․

• Сведения содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)․
• Узнать стоимость можно на сайте Росреестра (rosreestr․gov․ru), через Госуслуги или в личном кабинете налогоплательщика ФНС (ЛК ФЛ)․
• Если по объекту на 1 января года, следующего за налоговым периодом, кадастровая стоимость не определена, налоговая база определяется по инвентарной стоимости (п․ 3 ст․ 405 НК РФ), но на практике для большинства объектов кадастровая стоимость уже есть․

Налоговые вычеты (льготы по основанию)

Согласно ст․ 403 НК РФ, физические лица имеют право на налоговый вычет в виде уменьшения налоговой базы на площадь объекта:

• 20 кв․ м — для квартиры;
• 10 кв․ м — для комнаты;
• 50 кв․ м, для жилого дома;
• 50 кв․ м — для единого недвижимого комплекса (в пределах доли жилой площади)․

Как это работает на практике:

Если квартира 60 кв․ м․ стоит 30 млн руб․ (кадастр), стоимость 1 кв․ м = 500 000 руб․ Вычет дается на 20 кв․ м = 10 млн руб․ Налогооблагаемая база = 30 млн ⎯ 10 млн = 20 млн руб․ Ставка для 20 млн руб․ — 0,15% (граничное значение, обычно применяется ставка диапазона «до 20 млн» или «от 20 до 50» в зависимости от регионального закона, чаще всего 0,15% или 0,2%)․

Льготные категории плательщиков (освобождение от налога)

Ст․ 407 НК РФ предоставляет право на полное освобождение от уплаты налога на один объект каждого вида недвижимости (один дом, одну квартиру, один гараж и т․д․) следующим категориям граждан:

• Пенсионеры по возрасту (женщины 55+ / мужчины 60+ с соответствующим стажем) — автоматически через межведомственное взаимодействие․
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды․
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны․
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др․)․
• Военнослужащие срочной службы․
• Родители (супруги) погибших военнослужащих / сотрудников МЧС / полиции․
• Награжденные медалью «За оборону Ленинграда», «За оборону Москвы» и др․ (полный список в ст․ 407 НК РФ)․

Важно: Льгота предоставляется на один объект по выбору налогоплательщика․ Если объектов несколько — налог платится по остальным в общем порядке (с учетом вычетов)․ Для получения льготы нужно подать заявление в налоговый орган (можно через ЛК ФЛ или Госуслуги), если она не назначена автоматически․

Сроки уплаты и порядок расчета

1. Налоговый период: Календарный год (2025 год)․
2. Расчет налога: Производит налоговый орган (ФНС) на основании данных ЕГРН․ Самостоятельно декларацию сдавать не нужно (кроме случаев, когда объект не учтен в уведомлении)․
3. Уведомление: Налоговая служба направляет уведомление о сумме налога не позднее 30 октября года, следующего за налоговым периодом (для 2025 года — до 30 октября 2026 года)․ В ЛК ФЛ уведомления обычно появляются раньше (август-сентябрь)․
4. Срок уплаты: 1 декабря 2026 года (за 2025 год)․

Региональные особенности (пример Москвы)

Законы субъектов РФ могут устанавливать ставки ниже предельных федеральных․ Москва (Закон г․ Москвы от № 62) традиционно устанавливает предельные ставки․

Для 2026 года (налог за 2025 г․) в Москве действуют ставки, указанные в таблице выше (0,1% – 0,3% – 2,5% для жилья; 2% для ТЦ/БЦ; 2,5% для прочей недвижимости > 300 млн)․

Совет: Всегда проверяйте актуальный закон вашего региона на официальном сайте ФНС по региону (раздел «Налоговые ставки и льготы») или в ЛК ФЛ․

Что делать, если не согласны с начислением?

Если в уведомлении указана неверная стоимость, площадь, отсутствует вычет или льгота:

1. Обратитесь в ФНС через Личный кабинет налогоплательщика (раздел «Жизненные ситуации» → «Исправить ошибку в уведомлении»)․
2. Подайте заявление на перерасчет (можно онлайн)․
3. Если ошибка в кадастровой стоимости — обратитесь в Росреестр или в комиссию/суд по оспариванию кадастровой стоимости (сроки оспаривания строгие)․

Частые вопросы (FAQ)

Применяется ли ставка 2,5% к доле в праве общей собственности?

Налог исчисляется на долю в праве общей собственности․ Кадастровая стоимость доли определяется пропорционально стоимости всего объекта․ Если стоимость всего объекта > 300 млн руб․, а доля небольшая (например, 1/10), то ставка 2,5% применяется к стоимости этой доли, так как признак «стоимость объекта > 300 млн» проверяется по всему объекту (суду и ФНС часто трактуют это именно так для жилья)․ Для коммерческой недвижимости — аналогично․

Нужно ли платить НДФЛ при получении недвижимости в дар?

Да, это другой налог․ Получатель дареной недвижимости (если не является близким родственником — код 14 НК РФ) платит НДФЛ по ставке 13% (резиденты) или 30% (нерезиденты) от дохода (рыночной/кадастровой стоимости)․ Близкие родственники (супруги, родители, дети, братья/сестры, дедушки/бабушки, внуки), освобождены от НДФЛ․

Будет ли индексация налога в будущем?

С 2025 года введен механизм ежегодной индексации предельных ставок на уровне инфляции (п․ 5 ст․ 406 НК РФ)․ Коэффициент устанавливается Правительством РФ ежегодно до 1 ноября․ Для 2026 года (налог за 2025 г․) ставки зафиксированы в абсолютных значениях (0,1%; 2,5% и т․д․), индексация пределов начнет влиять на ставки, устанавливаемые регионами на будущие периоды․

для недвижимости с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей — это целенаправленная мера по налогообложению люксовой и коммерческой недвижимости․ Для абсолютного большинства владельцев стандартных квартир и домов ставки остались на низком уровне (0,1%–0,3%) с сохранением вычетов на площадь․

Главные действия для налогоплательщика в 2026 году:

• Проверить уведомление в ЛК ФЛ (появится осенью 2026 г․)․
• Убедиться в правильности применения вычетов (20/10/50 кв․ м)․
• Проверить назначение льготы, если вы относитесь к льготной категории․
• Оплатить налог до 1 декабря 2026 года (за 2025 год) во избежание начисления пени․

Актуальную информацию по вашему конкретному объекту всегда можно уточнить в Личном кабинете налогоплательщика на сайте nalog․gov․ru или в приложении «Налоги ФНС России»․

Статья подготовлена на основании НК РФ (Глава 32), ФЗ от № 245-ФЗ, информации с сайта ФНС России и открытых источников․ Данные актуальны на октябрь 2026 года (для налогового периода 2025 года)․