Налог на имущество физических лиц регулируется Главой 32 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ). С 2015 года основным методом определения налоговой базы является применение кадастровой стоимости объектов недвижимости. В данной статье подробно разбираются правила исчисления базы, ставок, льгот и порядка уплаты, актуальные для налогового периода 2025 года (декларация/уведомление в 2026 году).

Налогоплательщики и объекты налогообложения

Налогоплательщиками признаются физические лица, в собственности которых находятся объекты недвижимости, перечисленные в ст. 401 НК РФ.

К объектам налогообложения относятся:

• Жилые дома, квартиры, комнаты;
• Гаражи и машино-места;
• Объекты незавершенного строительства (жилые и нежилые);
• Иные здания, сооружения, помещения (нежилые), если они не относятся к основным средствам организации/ИП и не используются в предпринимательской деятельности;
• Единые недвижимые комплексы (ЕНК), в состав которых входят указанные объекты;
• Помещения в составе кондоминиумов (общего имущества МКД).

Не подлежат налогообложению (п. 2 ст. 401 НК РФ):

• Земельные участки (облагаются земельным налогом);
• Объекты, признанные культурным наследием (до 2020 г. — объекты историко-культурного наследия);
• Объекты, исключенные из налогообложения законами субъектов РФ (в рамках своих полномочий).

Порядок определения налоговой базы (ст. 402 НК РФ)

Налоговая база определяется отдельно в отношении каждого объекта недвижимости.

Основное правило: Кадастровая стоимость

С 2020 года для практически всех регионов России налоговая база = кадастровая стоимость объекта на 1 января налогового периода (для 2025 года — на ).

Важные нюансы:

• Если объект вошел в реестр в течение года, база определяется по стоимости на дату внесения в ЕГРН.
• Если кадастровая стоимость изменена (пересчет, исправление ошибки, судебное решение), база пересчитывается с начала года, в котором произошли изменения (или с даты вступления решения в силу).
• Для объектов, расположенных на территории новых субъектов РФ (ДНР, ЛНР, Запорожская, Херсонская области), применяются переходные положения: до введения единых кадастровых правил база может определяться по инвентарной стоимости или по кадастровой по мере формирования реестров.

Доля в праве общей собственности

Если объект находится в долевой собственности, налоговая база для каждого собственника определяется пропорционально его доле:

База налогоплательщика = Кадастровая стоимость объекта × Доля собственника

Единые недвижимые комплексы (ЕНК)

Для ЕНК кадастровая стоимость определяется для комплекса в целом. Налоговая база распределяется между собственниками помещений в ЕНК пропорционально кадастровой стоимости их помещений к общей кадастровой стоимости всех помещений комплекса.

Объекты без кадастровой стоимости на 01.01

Если на 1 января налогового периода кадастровая стоимость не определена (объект только введен в эксплуатацию, ошибка реестра), налоговая база определяется по инвентарной стоимости (п. 4 ст. 402 НК РФ). Как только кадастровая стоимость появится в ЕГРН, налог пересчитывается инспекцией автоматически.

Налоговые ставки (ст. 406 НК РФ)

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ в пределах, установленных Кодексом. Ставки дифференцированы в зависимости от кадастровой стоимости и вида имущества.

Примечание: Точные ставки для вашего региона необходимо уточнить в региональном законе «О налоге на имущество физических лиц» (обычно публикуются на сайте ФНС в разделе «Налоговые ставки»).

Формула расчета налога

Сумма налога к уплате рассчитывается инспекцией ФНС и направляется налогоплательщику в виде уведомления не позднее 30 октября года, следующего за налоговым периодом (для 2025 года — до ).

Формула (п. 1 ст. 408 НК РФ):

Налог = Налоговая база × Налоговая ставка × Доля владения × Коэффициент владения (Месяцев владения / 12) − Налоговые вычеты (Льготы)

Расшифровка коэффициентов:

1. Доля владения — определяется для долевой собственности (например, 1/2, 1/3). Для единственного собственника = 1.
2. Коэффициент владения (Квл) — учитывает неполный год владения. Месяц считается полным, если владение длилось более 15 дней.
   • Пример: Куплена квартира 20 июня. Месяцы владения: июнь (15+ дней), июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь = 7 месяцев. Квл = 7/12.
3. Налоговый вычет (Льгота по площади) — уменьшает налоговую базу (не налог!) на площадь:
   • 20 кв. м — для квартиры;
   • 10 кв. м — для комнаты;
   • 50 кв. м — для жилого дома.

   Вычет применяется к одному объекту каждого вида на выбор налогоплательщика. Если объектов несколько — вычет дается на тот, где налог выше. Стоимость 1 кв.м = Кадастровая стоимость / Общая площадь.

Налоговые льготы (ст. 407 НК РФ)

Льготы делятся на федеральные (обязательные для всех регионов) и региональные (по решению субъекта РФ).

Федеральные категории льготополучателей (полное освобождение от налога на один объект каждого вида):

• Пенсионеры по старости (женщины 55+, мужчины 60+);
• Инвалиды I, II, III групп (кроме инвалидов по заболеваниям, связанным с работой);
• Участники и инвалиды ВОВ, приравненные к ним лица;
• Лица, получившие радиационные дозы (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Военнослужащие срочной службы;
• Награжденные орденами «Слава» и медалью «За отвагу» (трижды);
• Герои СССР / РФ, Герои Труда РФ;
• Члены семей погибших военнослужащих/правоохранителей;
• ИП на УСН/ПСН/ЕСХН/НПД — только по имуществу, задействованному в деятельности (п. 2 ст. 407 НК РФ).

Важно: Льгота предоставляется на один объект каждого вида (одну квартиру, один дом, один гараж и т.д.). Если объектов несколько — налогоплательщик выбирает, к какому применить льготу (обычно к самому дорогому); Заявление в налоговый орган подается один раз (можно через Госуслуги или МФЦ).

Региональные льготы

Субъекты РФ могут устанавливать дополнительные категории (например, многодетные родители, ветераны труда, чести, больные туберкулезом и др.) и меры поддержки (снижение ставки, увеличение вычета по площади, полное освобождение). Актуальный перечень — в региональном законе.

Порядок и сроки уплаты

• Налоговый период: Календарный год (1 января – 31 декабря).
• Срок уплаты: Не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (для 2025 года — до ; если 1 декабря выходной — первый рабочий день).
• Способ: На основании уведомления ФНС (бумажное по почте или электронное в ЛК ФНС / Госуслуги / приложении «Налоги ФНС»).
• Авансовые платежи: Для физических лиц не предусмотрены. Налог платится один раз в год постфактум.

Оспаривание кадастровой стоимости

Если налогоплательщик считает кадастровую стоимость завышенной, он может ее оспорить:

1. В комиссию при органе исполнительной власти субъекта РФ (административный порядок). Срок: в течение 5 лет с даты утверждения результатов кадастровой оценки (для новых регионов — специальные сроки).
2. В суд (судебный порядок). Срок: в течение 6 месяцев с даты получения решения комиссии (или сразу в суд, если комиссия отказала/пропустила срок).

В случае снижения стоимости налог пересчитывается за год оспаривания и 3 предыдущих года (п. 7 ст. 402 НК РФ). Переплата зачисляется/возвращается.

Особенности 2026 года (для налогового периода 2025)

• Индексация дефекатора: В 2025 году продолжается поэтапное приближение кадастровой стоимости к рыночной через дефектатор (коэффициент снижения). В 2025 г. дефектатор составляет 0,8 (в 2024 г. был 0,6, в 2026 г. планируется 1,0 — полная рыночная стоимость). Это означает рост налоговой базы по сравнению с 2024 годом.
• Новые регионы: Активное формирование ЕГРН и определение кадастровой стоимости. Налогоплательщикам из ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей рекомендуется проверить наличие объектов в Личном кабинете ФНС.
• Цифровизация: ФНС расширяет функционал ЛК для самозаполнения уведомлений при ошибках инспекции (например, если объект продан, а уведомление пришло).

Алгоритм самопроверки расчета (чек-лист)

1. Получите уведомление в ЛК ФНС или по почте (до 30 октября).
2. Проверьте список объектов: все ли ваши? Нет ли проданных/даренных? Нет ли чужих?
3. Проверьте кадастровую стоимость на (с учетом дефектатора 0,8). Сравните с данными ЕГРН (справка о кадастровой стоимости).
4. Проверьте долю и месяцы владения.
5. Проверьте применение вычета по площади (20/10/50 кв.м). Применен ли он к оптимальному объекту?
6. Проверьте льготу (если имеете право): списана ли она с самого налогоемкого объекта?
7. Проверьте ставку (соответствует ли региональному закону).
8. При ошибках — направьте уведомление об уточнении сведений через ЛК ФНС (раздел «Жизненные ситуации» -> «Исправить ошибку в уведомлении») или лично в ИФНС.

Исчисление налоговой базы по налогу на имущество физических лиц в 2026 году (за 2025 год) базируется на кадастровой стоимости с применением дефектатора 0,8. Ключевыми точками контроля для налогоплательщика являются: правильность перечня объектов, актуальность кадастровой стоимости, корректность применения вычета по площади и федеральных/региональных льгот. В случае выявления неточностей законодательство предоставляет простое средство исправления — направление уведомления в ФНС через Личный кабинет до срока уплаты налога .

Данная статья носит информационный характер. Для принятия решений по конкретным ситуациям рекомендуется обратиться к актуальному тексту НК РФ, региональным законам и консультироваться со специалистом налогового права.