Налог на имущество физических лиц, один из основных региональных налогов в Российской Федерации. С переходом на расчет налоговой базы по кадастровой стоимости порядок исчисления и уплаты налога стал более прозрачным, но при этом появилось множество нюансов, о которых должен знать каждый собственник. В данной статье подробно разбираем актуальные на 2026 год правила расчета, льготы, сроки оплаты и процедуру оспаривания стоимости.

Кто является налогоплательщиком

Налогоплательщиками по налогу на имущество физических лиц признаются:

• Физические лица, владеющие недвижимым имуществом на праве собственности (в т.ч. долевой).
• Физические лица, владеющие недвижимым имуществом на праве оперативного управления (государственные/муниципальные унитарные предприятия, казенные учреждения, в отношении имущества, закрепленного за ними).

Важно: Налог платит именно собственник (или лицо, приравненное к нему), а не жилец/арендатор.

Какое имущество облагается налогом по кадастровой стоимости

Согласно ст. 401 НК РФ, к объектам налогообложения, база по которым определяется по кадастровой стоимости, относятся:

1. Жилые дома, квартиры, комнаты.
2. Гаражи и машино-места (в т.ч. в составе гаражно-строительных кооперативов).
3. Единицы капитального строительства, в которых находятся торговые залы, офисы, общепит и иные нежилые помещения (объекты недвижимости, используемые для предпринимательской деятельности, облагаются иначе — см. ниже).
4. Объекты незавершенного строительства (жилые и нежилые).
5. Иные здания, сооружения, помещения в них, признанные недвижимым имуществом (кроме указанных в п. 2 ст. 378.2 НК РФ — они облагаются по балансовой/среднегодовой стоимости).

Исключения: имущество, облагаемое по иным правилам

Не подлежат налогообложению по кадастровой стоимости (для физлиц):

• Земельные участки (имеют свой налог — земельный).
• Объекты недвижимости, используемые для предпринимательской деятельности (облагаются налогом на имущество организаций по среднегодовой стоимости, если они в собственности ИП и закреплены за деятельностью).
• Недвижимость, в отношении которой кадастровая стоимость не определена (расчет ведется по инвентарной стоимости).

Как определяется налоговая база

Налоговая база определяется отдельно в отношении каждого объекта недвижимости.

Основная формула (ст. 402 НК РФ):

Налоговая база = Кадастровая стоимость объекта на дату определения налоговой базы.

Нюансы определения стоимости:

• Дата определения: Кадастровая стоимость берется на 1 января налогового периода (для налога за 2025 год — стоимость на ).
• Изменения в году: Если в течение года менялась кадастровая стоимость (переоценка, исправление ошибки, ввод в эксплуатацию нового объекта), налоговая база пересчитывается пропорционально количеству полных месяцев действия каждой стоимости.
• Долевая собственность: База определяется как доля от кадастровой стоимости всего объекта.

Налоговые вычеты (снижение налоговой базы)

Ст. 403 НК РФ предоставляет право на снижение налоговой базы за счет вычета площади (в кв. метрах). Вычет применяется к кадастровой стоимости 1 кв. м объекта.

Правило «одного вычета»: Если у налогоплательщика несколько объектов одного вида (например, 3 квартиры), вычет предоставляется только по одному из них (на выбор налогоплательщика, по умолчанию, по самому дорогому). Вычеты по разным видам имущества (квартира + дом + гараж) суммируются.

Налоговые ставки

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ (регионами), но в пределах, установленных НК РФ (ст. 406):

• 0,1% — для жилых домов, квартир, комнат, гаражей, машино-мест, объектов незавершенного строительства (жилых), иных недвижимостей, не указанных ниже.
• 0,5% — для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн руб. (повышенная ставка применяется только к части стоимости, превышающей 300 млн руб.).
• 2%, для объектов, включенных в перечень регионального закона (обычно это торговые центры, офисы, объекты общепита, «коммерческая недвижимость» физлиц), а также для имущества, зарубежные владельцы которого не раскрывают бенефициаров (п. 4 ст. 406 НК РФ).

Порядок расчета налога (алгоритм)

1. Узнать кадастровую стоимость объекта на 1 января налогового года (через сайт Росреестра, ГКУ «ФГИС ЕГРН» или личный кабинет ФНС).
2. Определить стоимость 1 кв. м: Кадастровая стоимость / Общая площадь объекта.
3. Рассчитать сумму вычета в рублях: Стоимость 1 кв. м × Размер вычета (кв. м).
4. Определить налоговую базу: Кадастровая стоимость − Сумма вычета (если результат отрицательный, база = 0).
5. Учесть долю в праве собственности (если долевое владение).
6. Учесть коэффициент владения (месяцев владения в году / 12).
7. Применить ставку (0,1% / 0,5% / 2%).
8. Применить льготы (если есть право — см. раздел 7).

Пример расчета за 2025 год (оплата до ):

• Квартира, кадастровая стоимость на : 4 000 000 руб.
• Площадь: 50 кв. м.
• Стоимость 1 кв. м: 80 000 руб.
• Вычет (20 кв. м): 80 000 × 20 = 1 600 000 руб.
• Налоговая база: 4 000 000 − 1 600 000 = 2 400 000 руб.
• Ставка 0,1%: 2 400 000 × 0,1% = 2 400 руб. — сумма налога за год.

Льготы по налогу на имущество (кто имеет право не платить или платить меньше)

Льготы делятся на федеральные (обязательные для всех регионов) и региональные (устанавливаются законами субъектов РФ).

Федеральные льготы (ст. 407 НК РФ) — полное освобождение от налога по одному объекту каждого вида:

• Пенсионеры по возрасту (женщины 60+, мужчины 65+).
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды.
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны.
• Лица, подвергшиеся радиации (ЧАЭС, Семипалатинск и др.).
• Военнослужащие срочной службы.
• Награжденные медалью «За оборону Ленинграда», «За победу над Германией» и др. (полный список в п. 1 ст. 407 НК РФ).
• Родители (супруги) погибших военнослужащих / сотрудников МЧС / полиции.

Условие: Льгота предоставляется по одному объекту каждого вида (одна квартира, один дом, один гараж). Если объектов несколько — выбираете один (или ФНС выберет самый дорогой).

Региональные льготы:

Регионы могут устанавливать дополнительные меры поддержки (например, снижение ставки, увеличение вычета, льготы для многодетных родителей, ветеранов труда, молодых семей). Обязательно проверяйте закон вашего субъекта РФ.

Льгота для многодетных родителей (федеральный уровень с 2022 г.):

Родители (усыновители) несовершенных детей (3 и более) имеют право на вычет из налоговой базы стоимости 50 кв. м площади (для квартиры/комнаты) или 150 кв. м (для дома) по одному объекту; Это дополнительно к базовому вычету (итого до 70 кв. м для квартиры).

Сроки уплаты налога

• Налоговый период: Календарный год (1 января – 31 декабря).
• Срок уплаты: Не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом.
• Примеры:
  • Налог за 2025 год — оплатить до .
  • Налог за 2026 год — оплатить до .

Важно: Если 1 декабря выпадает на выходной/праздник, срок сдвигается на ближайший рабочий день (ст. 6.1 НК РФ).

Как получить уведомление и оплатить налог

Формат уведомлений (изменения 2025-2026 гг.):

ФНС России перешла на массовую рассылку единых налоговых уведомлений (ЕНУ) в электронном виде. Бумажные письма отправляются только тем, кто не зарегистрирован в ЛК ФНС / Госуслугах или подал заявление на бумажное уведомление.

Где посмотреть и оплатить:

1. Личный кабинет налогоплательщика (ЛК ФЛ) на сайте nalog.ru или приложении «Налоги ФНС России».
2. Госуслуги (ЕСИА) — раздел «Платежи» / «Налоги».
3. Банковские приложения (СберБанк, Т-Банк, Альфа-Банк и др.), раздел «Госуслуги/Налоги».
4. Сайт ФНС — сервис «Оплата налогов» (без авторизации, по ИНН).

Реквизиты для оплаты (КБК, ОКТМО, основание платежа, налоговый период) автоматически подставляются в платежке. КБК для налога на имущество физлиц: 1###11000110.

Оспаривание кадастровой стоимости

Если вы считаете, что кадастровая стоимость завышена, ее можно оспорить. Это напрямую снизит налог.

Два пути оспаривания:

1. Комиссия при органе исполнительной власти субъекта РФ (ГКУ/Комитет по имуществу), досудебный порядок. Срок подачи: в течение 5 лет с даты вступления в силу результатов государственной кадастровой оценки (ранее был срок 6 месяцев, но Конституционный Суд РФ в 2024-2025 гг. расширил сроки для физлиц, признав 6-месячный срок неконституционным в части архивных значений).
2. Судебный порядок, в Арбитражный суд (для организаций/ИП в части предпринимательства) или в Суд общей юрисдикции (для физлиц). Срок исковой давности — 3 года с момента узнавания о нарушении права (ст. 198 ГК РФ), но для кадастровой оценки применяются спецсроки (5 лет от утверждения результатов).

Основания для снижения:

• Допущены грубые ошибки при оценке (неверно определены характеристики объекта).
• Рыночная стоимость объекта ниже кадастровой (подтверждается отчетом об оценке независимого оценщика).

Результат: Если стоимость снижена, перерасчет налога производится за год оспаривания и предыдущие 3 года (п. 7 ст. 402 НК РФ).

Актуальные изменения и разъяснения на 2025-2026 годы

• Единый налоговый платеж (ЕНП): С 2023 года налоги физлиц оплачиваются через ЕНП. Деньги зачисляются на единый налоговый счет (ЕНС). Переплата по одному налогу автоматически погашает долг по другому.
• Налоговые уведомления за 2025 год: ФНС начала рассылку в сентябре-октябре 2026 года. В уведомлении уже учтены вычеты и федеральные льготы (если ФНС знает о праве — данные из Пенсионного фонда/ЗАГСов). Если льгота не учтена — нужно подать заявление через ЛК или в инспекцию.
• Письмо ФНС от (БС-35-21/830): Уточнило порядок прекращения налога на имущество организаций при сносе/выбытии объекта, что актуально для ИП, использующих имущество в бизнесе.
• Кадастровая стоимость на : В большинстве регионов применялись коэффициенты индексации (рост 3-7% в среднем), что увеличило налоговую базу за 2025 год по сравнению с 2024.

Частые ошибки и советы

• Не ждите бумажку. Проверяйте ЛК ФНС заранее (август-октябрь). Уведомление может не дойти по почте, но пени за просрочку начнут капать с 2 декабря.
• Проверяйте площадь в уведомлении. Ошибки в ЕГРН (лишние кв.м) ведут к завышению налога. Подайте заявление на исправление реестровой ошибки в МФЦ/Росреестр.
• Учитывайте все объекты. Если купили гараж или машино-место — не забудьте применить вычет 10 кв.м (он общий на все гаражи).
• Льготы не даются автоматически всегда. Если вы недавно вышли на пенсию или получили статус инвалида — подайте заявление на предоставление льготы (через ЛК, МФЦ или в ФНС).
• Продажа в течение года. Если объект продан в июле, налог платите за 7 месяцев (январь-июль). Покупатель платит за август-декабрь. ФНС обычно получает данные из Росреестра автоматически, но лучше проверить.

Уплата налога на имущество по кадастровой стоимости в 2026 году (за 2025 год) проходит в привычном режиме: расчет производит ФНС, плательщик получает уведомление и оплачивает до 1 декабря 2026 года. Ключевые моменты для экономии, своевременное оформление льгот, проверка кадастровой стоимости на предмет завышения и корректное применение налоговых вычетов по площади. Используйте личный кабинет ФНС или Госуслуги для контроля начислений и бескомиссионной оплаты через ЕНП.

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативная база: Налоговый кодекс РФ (гл. 32), Федеральный закон № 284-ФЗ, региональные законы. Актуальность информации на .