Налог на имущество физических лиц — это региональный налог, который уплачивают владельцы недвижимости, входящей в перечень объектов налогообложения, установленный Наладовым кодексом РФ (НК РФ). В 2026 году базовые принципы расчета остаются прежними: налоговая база определяется по кадастровой стоимости объекта, а ставки и льготы устанавливаются законами субъектов РФ. В этой статье подробно разберем, кто платит, за что платит, как считать сумму и какие существуют вычеты и льготы.

Какие объекты облагаются налогом

Согласно ст. 401 НК РФ, налогоплательщиками являются физические лица, владеющие недвижимостью на праве собственности (в т.ч. долевой), а также на праве оперативного управления или пожизненного наследуемого владения.

Перечень налогооблагаемых объектов (ст. 401 НК РФ):

• Жилые дома, квартиры, комнаты (в т.ч. в составе жилых домов);
• Гаражи (отдельно стоящие и капитальные, входящие в состав иных объектов);
• Единичные недвижимые комплексы (УНК);
• Объекты незавершенного строительства (жилые дома, гаражи, УНК);
• Иные здания, сооружения, помещения (нежилые: офисы, склады, торговые площади, дачные дома и т.д.), если они признаны недвижимостью и имеют кадастровый номер.

Важно: Земельные участки, транспортные средства и имущество, учтенное как основные средства при ведении бизнеса (облагаемое налогом на имущество организаций/ИП), в этот налог не входят. Для них действуют отдельные налоги (земельный, транспортный, налог на имущество организаций).

Налоговая база: кадастровая стоимость

С 2015 года налоговая база для основных видов жилья и гаражей определяется исключительно по кадастровой стоимости на 1 января налогового периода (ст. 402 НК РФ).

Особенности определения базы:

• Если на 1 января года, следующего за налоговым периодом, кадастровая стоимость не утверждена, база определяется по инвентарной стоимости (переходная норма, актуальна для редких случаев).
• Для объектов, перешедших в собственность в течение года, база считается пропорционально долям владения (в месяцах).
• Кадастровую стоимость можно узнать на сайте Росреестра (Публичная кадастровая карта) или в личном кабинете налогоплательщика ФНС.

Налоговые ставки (ст. 406 НК РФ)

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ в пределах, установленных Кодексом. Максимальные пределы ставок на 2026 год:

Примечание: Точные ставки для вашего региона можно уточнить в региональном законе «О налоге на имущество физических лиц» или в личном кабинете ФНС.

Налоговые вычеты (ст. 403 НК РФ) — снижаем базу

Это главное легальное средство уменьшения налога. Вычет предоставляется в виде площади (в кв. метрах), которая вычитается из общей площади объекта перед расчетом налога.

Размеры вычетов:

• Квартира: 20 кв. м
• Жилой дом: 50 кв. м
• Комната (в коммунальной квартире/общежитии): 10 кв. м
• Объект, совмещающий жилые и нежилые помещения (например, дом с магазином): вычет применяется пропорционально доле жилой площади.

Правила применения:

1. Вычет предоставляется на один объект каждого вида (одну квартиру, один дом, одну комнату). Если у вас 3 квартиры, вычет 20 кв.м дается только на одну (обычно самую дорогую/крупную — выбор за налогоплательщика).
2. Если площадь объекта меньше или равна вычету, налоговая база по нему принимается равной нулю (налог не платится).
3. Для получения вычета нужно подать заявление в налоговый орган (можно через Госуслуги или ЛК ФНС). С 2021 года вычет часто применяется автоматически, если данные ЕГРН верны, но лучше проверить уведомление.

Льготные категории плательщиков (ст. 407 НК РФ) — полное освобождение

От уплаты налога на один объект каждого вида полностью освобождаются (независимо от стоимости и площади):

• Пенсионеры по старости (женщины 55+ / мужчины 60+ — возраст повышается по графику пенсионной реформы, в 2026 г. это 58/63 года соответственно) и лица, имеющие право на досрочную пенсию по старости;
• Инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды;
• Участники и инвалиды Великой Отечественной войны, приравненные к ним лица;
• Лица, получившие радиационное облучение (ЧАЭС, Семипалатинск и др.);
• Военнослужащие срочной службы (за время службы);
• Награжденные орденами «Слава» и «Герой Советского Союза/РФ»;
• Родители (супруги) погибших военнослужащих (не вступившие в новый брак);
• Крестьяне, реформированные на пенсию до 1992 г. (по старым спискам).

Нюанс: Льгота дается на один объект каждого вида (одну квартиру, один дом, один гараж). Если пенсионер владеет двумя квартирами — налог платится за вторую (с вычетом 20 кв.м). Для получения льготы нужно подать заявление (разово), после чего она применяется автоматически ежегодно.

Пример расчета налога на квартиру за 2025 год (оплата в 2026 году)

Исходные данные:

• Кадастровая стоимость квартиры на : 5 000 000 руб.
• Площадь квартиры: 60 кв. м
• Ставка региона: 0,1%
• Владение: весь год (12 месяцев).
• Налогоплательщик: не пенсионер, вычет не получал ранее.

Расчет:

1. Стоимость 1 кв. м: 5 000 000 / 60 = 83 333,33 руб./кв.м.
2. Площадь с учетом вычета: 60 – 20 = 40 кв. м.
3. Налоговая база: 40 кв.м × 83 333,33 руб. = 3 333 333,20 руб.
4. Налог за год: 3 333 333,20 × 0,1% = 3 333,33 руб.

Если бы квартира стоила 300 млн руб. и более, применялась бы повышенная ставка (например, 0,3% или прогрессивная шкала региона) на часть стоимости, превышающую 300 млн.

Сроки уплаты и получение уведомления

• Налоговый период: календарный год (1 января – 31 декабря).
• Срок оплаты: не позднее 1 декабря года, следующего за налоговым периодом (например, за 2025 год платим до );
• Уведомление: ФНС направляет уведомление о начислении не позднее 30 октября (почтой или в ЛК ФНС/Госуслугах/приложении «Налоги ФЛ»).

Важно: Если уведомление не пришло, обязанность платить налог не исчезает. Нужно самостоятельно обратиться в ФНС или проверить ЛК. Просрочка влечет начисление пени (ст. 75 НК РФ).

Особенности 2026 года: переоценка и ЕНИ

Государственная переоценка недвижимости

В 2024–2026 годах проводится массовая государственная переоценка кадастровой стоимости (особенно актуально для Москвы, СПб и крупных регионов). Новые стоимости вступают в силу с 1 января года, следующего за годом утверждения результатов. Это может существенно увеличить налог за 2025–2026 гг. (оплачиваемые в 2026–2027 гг.).

Можно оспорить кадастровую стоимость через Комиссию при Росреестре или в суде, если считаете её завышенной по сравнению с рыночной.

Единый налоговый платеж (ЕНП) и ЕНИ

С 2023 года все налоги физлиц (в т.ч. на имущество) погашаются за счет средств на Едином налоговом счете (ЕНС). Платеж вносится единым платежом (ЕНП) по реквизитам ФНС (КБК 1###11000110). Налоговый орган сам распределит деньги по налогам. Проверить баланс ЕНС можно в ЛК ФНС.

Налог на имущество, используемое в предпринимательской деятельности (ИП)

Если ИП использует недвижимость (в собственности) для ведения бизнеса (офис, склад, магазин), такой объект исключается из налогообложения налога на имущество физлиц (п. 2 ст. 401 НК РФ). Он облагается налогом на имущество организаций (если объект входит в перечень ст. 381 НК РФ — по кадастровой стоимости ставкой до 2%, иные — по остаточной стоимости ставкой до 2,2% по решению региона).

Исключение: Имущество, используемое при производстве сельхозпродукции (входит в Реестр КФХ/сельхозпроизводителей) — может быть освобождено от налога на имущество организаций по региональным законам.

Частые ошибки и советы

• Не проверяли уведомление. Ошибки в площади, стоимости, отсутствие вычета/льготы — частая причина переплаты.
• Не оформили вычет/льготу вовремя. Можно подать заявление за прошедшие годы (но не позднее 3 лет назад) и получить перерасчет.
• Игнорировали уведомление, если его нет. Проверяйте ЛК ФНС ежегодно в октябре-ноябре.
• Путаница с долевой собственностью. Налог платит каждый собственник пропорционально своей доле (с вычетом на долю).
• Аренда жилья. Арендатор налог на имущество не платит (платит собственник). Но доход от аренды облагается НДФЛ/НПД/УСН.

Налог на имущество физических лиц в 2026 году рассчитывается прозрачно: Кадастровая стоимость × Ставка региона – Вычет (площадь) × Коэффициент владения (месяцы). Главные инструменты экономии — налоговый вычет (20/50/10 кв.м) и льготы для пенсионеров/инвалидов/военных. Обязательно проверяйте уведомления в Личном кабинете ФНС до 1 декабря и своевременно вносите платежи через ЕНП, чтобы избежать пени и ограничений на выезд за границу.

Данная статья носит информационный характер. Для решения конкретных вопросов по вашему налогу обратитесь в Федеральную налоговую службу или к профессиональному налоговому консультанту. Нормативная база: НК РФ (гл. 32), региональные законы о налоге на имущество физлиц.