Вопросы налогообложения недвижимости и порядка ввода объектов капитального строительства в эксплуатацию остаются одними из самых актуальных для собственников, инвесторов и организаций. Статья охватывает ключевые аспекты расчета налога на имущество (как для физлиц, так и для организаций), применения льгот, процедуры оспаривания кадастровой стоимости, а также новые правила регистрации зданий, вступающие в силу с 1 сентября 2026 года.

Налог на имущество физических лиц: база, ставки и льготы

Объекты налогообложения и расчетная база

Согласно Налоговому кодексу РФ (НК РФ), налогоплательщиками по налогу на имущество физических лиц признаются владельцы недвижимости, закрепленной за ними правом собственности. Объектами налогообложения являются:

• Жилые дома, квартиры, комнаты;
• Гаражи и машино-места;
• Объекты незавершенного строительства (с 2025 года в отдельных регионах);
• Иные недвижимые имущества (например, апартаменты, нежилые помещения).

Важно: Налоговая база определяется кадастровой стоимостью объекта на 1 января налогового периода (ст. 403 НК РФ). Рыночная или балансовая стоимость для этих целей не используется.

Имущественные вычеты (льготы по площади)

Законодатель предусмотрел снижение налоговой базы за счет вычета определенной площади из кадастровой стоимости (п. 1 ст. 403 НК РФ). Данная мера поддержки позволяет не платить налог за «минимально необходимую» площадь:

• 20 кв. м — для квартиры;
• 50 кв. м — для жилого дома;
• 10 кв. м, для комнаты;
• 50 кв. м — для части дома (если дом разделен на доли).

Если объект в собственности меньше указанной нормы, налоговая база принимается равной нулю. При совместной собственности вычет предоставляется каждой доле пропорционально её размеру.

Ограничение роста налога при переоценке

Кадастровая переоценка проводится регулярно (обычно раз в 3–5 лет), что может привести к резкому скачку налога. Для сглаживания этого эффекта введен коэффициент, ограничивающий рост суммы налога по сравнению с предыдущим годом. Налог не может увеличиться более чем в установленный законом предел (коэффициент К = 1,1 для большинства объектов, т.е. рост не более 10% в год), пока налог не достигнет расчетного значения «по полной» кадастровой стоимости с учетом вычетов.

Специфика апартаментов и нежилого фонда

Апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям (гостиничный фонд, офисный фонд и т.д.). Это кардинально меняет конструкцию обязательств собственника:

• Ставка налога: Для нежилых помещений ставка выше (до 0,5% от кадастровой стоимости по решению региона) против 0,1–0,3% для жилья.
• Льготы по площади: На апартаменты не распространяются вычеты 20/50/10 кв.м. Налог платится со всей площади.
• Режимы использования: Невозможно оформить постоянную регистрацию (прописку) в апартаментах (только временную до 5 лет), что влияет на доступ к социальной инфраструктуре (школы, поликлиники по месту жительства).

Сроки оплаты и налоговые уведомления

Налог за отчетный год уплачивается не позднее 1 декабря года, следующего за отчетным.

• За 2025 год: срок оплаты — 1 декабря 2026 года.
• Налоговое уведомление формируется ФНС и направляется налогоплательщику (через ЛК ФНС, Почту России или Госуслуги) заранее.

В уведомлении указываются: объекты, их кадастровая стоимость, доли в праве общей собственности, применяемые ставки, льготы и итоговая сумма. Рекомендуется сверить данные в уведомлении до 1 декабря (наличие объектов, правильность стоимости, применение льгот) и при ошибках обратиться в ФНС для корректировки.

Налог на имущество организаций: переход на кадастровую оценку

Объекты налогообложения (ст. 374 НК РФ)

С 2015 года для организаций налогом облагается исключительно недвижимость, отраженная на балансе в качестве основных средств, и имеющая кадастровую стоимость (п. 1 ст. 374 НК РФ). К таким объектам относятся:

• Административно-деловой центр, торговые центры, офисы;
• Торговые помещения, общепит;
• Объекты иностранных организаций, ведающих предпринимательской деятельностью в РФ через постоянные представительства.

Освобождены от налога: движимое имущество (оборудование, транспорт, станки), недвижимость без кадастровой стоимости (линейные сооружения, сети связи и др., для них сохраняется налог на основании средней годовой балансовой стоимости), а также объекты, перечисленные в п. 3 ст. 381 НК РФ (например, объекты культурного наследия, объекты СКЖ и др.).

Авансовые платежи и передача имущества

Организации вычисляют авансовые платежи за каждый отчетный период (квартал, полугодие, 9 месяцев) самостоятельно. Особый порядок возникает при передаче имущества между госорганами.

Пример из практики 2026 года: Если орган исполнительской власти передал другому органу исполнительской власти объект имущества (февраль 2026 г.), то при расчете авансовых платежей за 2026 год необходимо учитывать момент перехода права собственности/оперативного управления. Налогоплательщиком за период до передачи выступает передавший орган, после — принимающий.

Оспаривание кадастровой стоимости

Организации имеют право оспорить кадастровую стоимость, если считают её завышенной. Процедура:

1. Обращение в Комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости (при Росреестре) или в суд.
2. Если решением комиссии/суда установлена новая стоимость (например, по состоянию на ), налог пересчитывается ретроспективно — с начала года, на которое установлена стоимость.
3. Переплата за прошлые периоды подлежит возврату или зачету.

Регистрация здания: ввод в эксплуатацию с

Новая модель подтверждения права

Федеральный закон от № 256-ФЗ ввел принципиальные изменения в Градостроительный кодекс РФ. С 1 сентября 2026 года разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию в общей модели подтверждается записью в специальном реестре (Едином государственном реестре объектов капитального строительства — ЕГРОКС / Реестре разрешений).

Как это работает (общая схема)

1. Застройщик завершает строительство.
2. Проводит технический учет (техплан готовит кадастровый инженер).
3. Подает уведомление о завершении строительства в орган местного самоуправления (через Госуслуги/МФЦ/Реестр).
4. Орган власти в течение 7 рабочих дней проверяет соответствие параметров объекта разрешения на строительство (если оно было) и вносит запись в специальный реестр.
5. Появление записи в реестре = законное завершение строительства. Отдельного бумажного акта/разрешения больше не выдается.

Последствия для регистрации права собственности

Для государственной регистрации перехода права собственности на новое здание (в Росреестре) основанием будет являться:

• Выписка из специального реестра (подтверждение факта ввода в эксплуатацию);
• Технический план на объект;
• Документы на земельный участок;
• Документы-основания (договор ДДУ, решение о строительстве и т.д.).

Отсутствие записи в реестре сделает невозможной регистрацию права собственности на здание как на объекте недвижимости (кроме случаев упрощенного порядка для индивидуального жилищного строительства, гаражей и садовских домов).

Практический чек-лист для налогоплательщика на 2026 год

Действие	Срок / Дата	Куда обращаться
Проверить налоговое уведомление за 2025 год (объекты, стоимость, льготы, ставки)	До 1 декабря 2026 г.	ЛК ФНС, Госуслуги, МФЦ, почта
Оплатить налог на имущество за 2025 год	Не позднее 1 декабря 2026 г.	Через ЛК ФНС, банк, Госуслуги, МФЦ
Подать заявление на предоставление льготы (если не применена автоматически, например, пенсионерам на 1 объект)	В любое время, но лучше до расчета налога	ФНС (лично, почтой, через ЛК/МФЦ)
Оспорить кадастровую стоимость (если завышена)	В течение года со дня вступления в силу реестра	Комиссия при Росреестре / Суд
Ввести в эксплуатацию здание (общая модель)	С — через уведомление и реестр	Орган местного самоуправления (через Реестр/Госуслуги)
Зарегистрировать право на новое здание	После записи в спецреестр	Росреестр (МФЦ, Госуслуги)

Частые ошибки и риски

• Игнорирование уведомления: Неполучение бумажного письма не освобождает от обязанности платить. Проверяйте ЛК ФНС регулярно.
• Неучет долей: Если квартира в общей долевой собственности, налог считается на каждого пропорционально доле, вычет (20 кв.м) также делится пропорционально.
• Путаница с апартаментами: Покупатели часто не знают, что на апартаменты нет вычета по площади и ставка выше. Уточняйте статус объекта (жилой/нежилой) перед сделкой.
• Строительство без разрешения/уведомления: С для ввода в эксплуатацию обязательно наличие записи в спецреестре. «Самстрой» без уведомления о завершении не легализовать в общем порядке.
• Организации: учет оборудования: Технологическое оборудование, не являющееся недвижимостью (не входит в состав ОКС), с 2015 года не облагается налогом на имущество организаций. Убедитесь, что в налоговой базе только недвижимость с кадастровым номером.

Налог на имущество и процедура регистрации зданий проходят этап активной цифровизации и унификации. Ключевые ориентиры на 2026 год:

1. Расчет налога физлиц — строго по кадастровой стоимости с вычетом площадей (20/50/10 кв.м) и ограничением роста платежа.
2. Оплата за 2025 год, до .
3. Для организаций, налог только на недвижимость-ОС с кадастровой стоимостью; движимое имущество исключено.
4. С ввод здания в эксплуатацию — только через запись в специальном реестре (уведомительный порядок).

Своевременная проверка уведомлений, грамотное оспаривание кадастровой стоимости и соблюдение новых процедур ввода в эксплуатацию позволят избежать штрафов, переплат и проблем с регистрацией прав.

---

Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативная база может меняться. Для принятия решений обращайтесь к актуальным редакциям НК РФ, Градостроительного кодекса РФ и региональным законам, а также к квалифицированным юристам/налоговым консультантам.