Применение упрощенной системы налогообложения (УСН) не освобождает налогоплательщиков от уплаты налога на имущество организаций в отношении имущества, облагаемого по кадастровой стоимости. К таким объектам, согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ, относятся и объекты незавершенного строительства (ОНС). В данной статье подробно разберем порядок налогообложения, условия возникновения обязательства, определение налоговой базы и специфику для организаций на «упрощенке» на 2026 год.
Правовая основа: почему УСН не спасает от налога на ОНС
Согласно п. 1 ст. 346.11 НК РФ, организации, применяющие УСН, освобождаются от уплаты налога на имущество организаций, за исключением налога на имущество, исчисляемого на основе кадастровой стоимости (глава 30 НК РФ).
С 1 января 2020 года (Федеральный закон от № 335-ФЗ) в перечень имущества, подлежащего обложению по кадастровой стоимости (п. 1 ст. 378.2 НК РФ), были включены:
- жилые помещения, гаражи, машино-места;
- объекты незавершенного строительства;
- жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения/сооружения на землях ЛПХ/ИЖС/СНТ/ОНТ.
Что считается объектом незавершенного строительства для налоговых целей?
Налоговый кодекс (ст. 374 НК РФ) ссылаеться на определение из Градостроительного кодекса РФ (ст. 1 ГРК РФ):
Объект незавершенного строительства — здание, строение, сооружение, строительство которых не завершено, в отношении которых не составлен акт приемки-сдачи в эксплуатацию (или не получено иное подтверждение завершения строительства в установленном законом порядке), и которые не используются по назначению.
Ключевой критерий для налога: Объект должен быть государственно зарегистрирован в ЕГРН с видом недвижимости «объект незавершенного строительства» (или «незавершенное строительство»).
Два обязательных условия для возникновения налоговой обязанности
Как напоминала ФНС России (в т.ч. письмом от № БС-4-21/15553), налоговая база определяется по кадастровой стоимости только при одновременном выполнении двух условий:
- Объект учтен в ЕГРН в качестве объекта незавершенного строительства (внесена запись о праве собственности или ином вещном праве).
- В отношении объекта установлена кадастровая стоимость (она занесена в ЕГРН и отображается в выписке).
Если одно из условий не выполнено (нет записи в ЕГРН или нет кадастровой стоимости), налог по главе 30 НК РФ исчислять не нужно. При этом объект может облагаться налогом по среднегодовой стоимости (если он заведен в учет как ОС/ВНИИ), но для УСН это неактуально, так как они не платят налог по среднегодовой стоимости.
Налоговая база: как считать сумму налога
Согласно ст. 375 НК РФ, налоговая база в отношении ОНС определяется как кадастровая стоимость налогового периода (на 1 января соответствующего года).
Особенности определения базы:
- Независимость от назначения земельного участка: Кадастровая стоимость ОНС берется как есть, независимо от того, на землях какой категории (сельхозназначения, населенных пунктов, промышленности) он расположен (Письмо Минфина от № 03-05-04-01/20817, материалы КонсультантПлюс).
- Доля владения: Если объект в общей собственности, база определяется пропорционально доле (п. 3 ст. 375 НК РФ).
- Изменение стоимости в течение года: Если кадастровая стоимость изменилась (пересчет, исправление ошибки), база пересчитывается пропорционально полным месяцам действия каждой стоимости (п. 6 ст. 375 НК РФ).
Налоговые ставки и региональное законодательство
Максимальная ставка налога на имущество организаций составляет 2,2% (п. 1 ст. 380 НК РФ). Однако для имущества, облагаемого по кадастровой стоимости, субъекты РФ имеют право устанавливать дифференцированные ставки в зависимости от вида имущества (п. 2 ст. 380 НК РФ).
Важно для 2026 года: Необходимо проверить Закон субъекта РФ о налоге на имущество организаций. Во многих регионах для ОНС установлены пониженные ставки (например, 0,1% – 1%) или предоставлены налоговые льготы (освобождение от налога на определенные категории ОНС).
Льготы и освобождения: почему не работают «сельхоз» преференции
Частый вопрос: можно ли применить освобождение по ст. 381 НК РФ (для сельхозпроизводителей) к ОНС?
Ответ: Нет. Как разъяснили Минфин и ФНС (см. справки КонсультантПлюс за 2023–2024 гг.), условия освобождения от налогообложения, предусмотренные ст. 381 НК РФ (в т.ч. для организаций, производящих/реализующих сельхозпродукцию), не распространяются на объекты незавершенного строительства, использование которых до завершения строительства не предусмотрено главой 6.2 ГРК РФ («Эксплуатация зданий, строений, сооружений»).
Поскольку ОНС по определению не эксплуатируется, данная льгота на него не распространяется.
Момент постановки на налоговый учет и снятия с него
Спорный момент: с какого именно числа начинать исчисление налога?
- Постановка на учет: Налогоплательщик обязан поставить объект на учет в налоговом органе в течение 30 календарных дней со дня возникновения права собственности (госрегистрации в ЕГРН) — п. 1 ст. 374 НК РФ. Налог начинает исчисляться с первого числа месяца, следующего за месяцем государственной регистрации права (п. 4 ст. 375 НК РФ).
- Снятие с учета: Когда строительство завершено, подписан акт приемки-сдачи, объект переведен в статус «Здание/Сооружение» и перерегистрирован в ЕГРН. Снятие с учета производится в течение 30 дней со дня прекращения права собственности на ОНС (возникновения права на здание). Налог на ОНС исчисляется до месяца прекращения права включительно.
Риск: Задержка с перерегистрацией в ЕГРН после завершения строительства ведет к двойному налогообложению (платите и за ОНС по кадастровой стоимости, и за здание — если оно тоже в перечне ст. 378.2 НК РФ, или по среднегодовой, если вы не на УСН, но для УСН здание не облагается, если не в перечне). Для УСН выгодно максимально быстро перевести ОНС в здание (которое на УСН не облагается, если не входит в перечень ст. 378.2 НК РФ).
Порядок исчисления и уплаты (авансовые платежи)
Организации на УСН, имеющие ОНС в налоговом учете, действуют как обычные налогоплательщики по главе 30 НК РФ:
- Авансовые платежи: Вносятся по результатам 1-го квартала, полугодия, 9 месяцев не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (п. 3 ст. 382 НК РФ). Регионы могут отменить авансовые платежи (п. 4 ст. 382 НК РФ) — проверяйте региональный закон.
- КБК: Используются коды бюджетной классификации для налога на имущество организаций (КБК 1###11000110 — налог, 1###21000110 — пени, 1###31000110 — штрафы). ОКТМО — по местонахождению имущества.
Бухгалтерский учет налога на ОНС при УСН
Хотя организация на УСН не ведет полный бухгалтерский учет (если не выбрала иначе), расходы на налог на имущество учитываются в КУДиР (Книге учета доходов и расходов):
- Метод «Начисление» (п. 2 ст. 346.17 НК РФ): Расход признается в отчетном (налоговом) периоде, в котором исчислен налог (авансовый платеж или итоговый налог за год). Дата, день уплаты налога в бюджет.
- Метод «Кассовый» (п. 1 ст. 346.17 НК РФ): Расход признается в день фактического перечисления денег в бюджет.
Примечание: Налог на имущество относится к расходам, уменьшающим налоговую базу УСН «Доходы минус расходы» (п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Для УСН «Доходы» он не учитывается.
Чек-лист для бухгалтера/руководителя на 2026 год
| № | Действие | Срок/Частота | Нормативная база |
|---|---|---|---|
| 1 | Проверить наличие ОНС на балансе, зарегистрированных в ЕГРН с кадастровой стоимостью. | Ежеквартально / При появлении | п. 1 ст. 378.2, ст. 375 НК РФ |
| 2 | Проверить региональный Закон о налоге на имущество: ставка для ОНС, наличие льгот, отмена авансовых платежей. | Ежегодно (ноябрь-декабрь) | ст. 380, 381, 382 НК РФ |
| 3 | Подать уведомление о постановке на налоговый учет (если объект новый). | В течение 30 дней с госрегистрации | п. 1 ст. 374 НК РФ |
| 4 | Рассчитать авансовые платежи за 1 кв., полугодие, 9 мес. | Не позднее 30-го числа след. месяца | п. 3 ст. 382 НК РФ |
| 5 | Учесть авансовые платежи/налог в КУДиР (для УСН «Доходы-Расходы»). | В день уплаты / исчисления | ст. 346.17 НК РФ |
| 6 | Сдать декларацию по налогу на имущество за 2025 год. | Не позднее | п. 1 ст. 383 НК РФ |
| 7 | При завершении строительства: снять ОНС с учета, поставить на учет здание (если оно в перечне ст. 378.2 НК РФ). | В течение 30 дней с госрегистрации права на здание | п. 1 ст. 374 НК РФ |
Типичные ошибки и риски проверок
- Игнорирование ОНС: «Мы на УСН, налог на имущество не платим». Риск: Начисление налога, пени, штраф 20% (ст. 122 НК РФ) или 40% (ст. 122 НК РФ умысел).
- Несвоевременная постановка на учет: Штраф 200–300 руб. за каждую пропущенную декларацию/уведомление (ст. 119, 126 НК РФ).
- Ошибка в налоговой базе: Использование балансовой/остаточной стоимости вместо кадастровой. Риск: Доначисление, пени, штраф 20% от суммы недоимки.
- Неучет доли в праве общей собственности: Исчисление налога от 100% стоимости вместо доли.
На 2026 год ситуация стабильна: объекты незавершенного строительства — это обязательный объект налогообложения по кадастровой стоимости для организаций на УСН. Главные задачи налогоплательщика:
- Своевременно выявлять такие объекты на балансе (мониторинг ЕГРН).
- Правильно определять налоговую базу (кадастровая стоимость на 1 января).
- Применять актуальные региональные ставки и льготы.
- Оперативно снимать с учета объекты, перешедшие в статус зданий/сооружений, чтобы не переплачивать налог.
Рекомендуется завести реестр недвижимости, подлежащей обложению по кадастровой стоимости, и сверять его с выписками из ЕГРН ежеквартально перед расчетом авансовых платежей.
Данная статья носит информационный характер и не является правовой консультацией. Нормативная база актуальна на . Для принятия решений рекомендуется обратиться к актуальному тексту НК РФ, региональным законам и квалифицированному налоговому консультанту.