С 2013 года в Российской Федерации поэтапно осуществлялся переход к обложению налогом на имущество организаций исключительно недвижимого имущества. Данная статья подробно разбирает текущее правовое регулирование, порядок определения объекта налогообложения, расчета налоговой базы, а также актуальную судебную практику и изменения, релевантные для 2026 года.

Нормативная база и суть реформы

Ключевым документом, регулирующим данный налог, является Глава 30 Налогового кодекса РФ (НК РФ). Главное изменение, вступившее в силу с (ст. 378.2 НК РФ), заключается в исключении из объектов налогообложения движимого имущества, принятого к учету в качестве основных средств.

Таким образом, налогоплательщики, организации, применяющие Главу 30 НК РФ, обязаны платить налог только за недвижимое имущество, признанное объектом недвижимости в соответствии с законодательством (ГК РФ, ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Объект налогообложения: что считается недвижимостью?

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ, объектами налогообложения являются недвижимые вещи, относящиеся к основным средствам, а также к имуществу, полученному в аренду (субаренду) и закрепленному за налогоплательщиком на праве оперативного управления или хозяйственного ведения.

К недвижимому имуществу относятся (на основании ст. 130 ГК РФ):

• Земельные участки (облагаются отдельно — земельным налогом, но строения на них — имущественным);
• Здания, строения, сооружения (объекты капитального строительства);
• Объекты незавершенного капитального строительства (при выполнении условий ст. 374 НК РФ);
• Помещения (квартиры, офисы, склады и т.д.), выделенные в натуре;
• Единицы морского и речного плавания, воздушных судов, космических объектов (при условии государственной регистрации).

Важный критерий: Классификация в бухгалтерском учете

Как подтверждает Обзор Верховного Суда РФ № 4 за 2026 год, при разграничении недвижимого и движимого имущества для целей налога на имущество организаций решающим критерием остается классификация объекта в бухгалтерском учете. Если объект учтен в бухгалтерии как основное средство и соответствует признакам недвижимости (неразрывная связь с землей, невозможность перемещения без непропорционального ущерба), он облагается налогом.

Имущество, НЕ облагаемое налогом (Исключения)

Согласно ст. 374 НК РФ, из объектов налогообложения исключены:

1. Движимое имущество (станки, оборудование, транспортные средства, компьютеры, мебель), даже если оно числится на балансе как основные средства.
2. Недвижимое имущество, на которое налогоплательщик исчислял амортизацию и которое полностью амортизировано, НО только если оно не используется в производстве (для организаций, применяющих кадастровую стоимость, это правило не работает — см. ниже).
3. Объекты, изъятые из гражданского оборота или ограниченные в обороте (если иное не установлено НК РФ).
4. Имущество, переданное в финансовую аренду (лизинг) — налогоплательщиком является лизингополучатель.
5. Имущество религиозных организаций, используемое исключительно в религиозных целях.
6. Имущество участников Сколково, резидентов ТОР, ОПТ и др. (по специальным режимам).

Налоговая база: Два метода определения

Метод расчета налоговой базы зависит от вида недвижимости и категории налогоплательщика.

Кадастровая стоимость (ст. 375 НК РФ)

Применяется к недвижимости, включенной в перечень объектов, подлежащих оценке кадастровой стоимостью (утвержденный законами субъектов РФ). К таким объектам обычно относяться:

• Торговые, офисные, складские помещения (нежилые помещения);
• Торговые центры, бизнес-центры;
• Объекты иностранных организаций;
• Объекты, в отношении которых не определена средняя годовая стоимость (например, полученные безвозмездно, вклад в уставный капитал — до определения рыночной стоимости).

Особенность 2026 года: Налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 1 января налогового периода. Если кадастровая стоимость определена в течение года, она применяется с начала квартала, следующего за кварталом определения.

Споры с кадастровой стоимостью

Организации имеют право оспорить кадастровую стоимость. Согласно судебной практике (в т.ч. данным за 2025 год), если компания оспорила стоимость и судом/комиссией установлена новая кадастровая стоимость по состоянию на 01.01 соответствующего года, налоговая база пересчитывается с начала года. Важно своевременно представить в налоговый орган выписку из ЕГРН или решение комиссии/суда.

Средняя годовая стоимость (ст. 376 НК РФ)

Применяется ко всему остальному недвижимому имуществу (производственные здания, сооружения, жилые дома, дачные постройки и т.д.), не включенному в перечень кадастровой оценки.

Формула: Сумма остаточной стоимости каждого объекта на 1-е число каждого месяца налогового периода + остаточная стоимость на 1-е число месяца, следующего за окончанием периода / (Количество месяцев в периоде + 1).

Для авансовых платежей база определяется аналогично за отчетный период (квартал, полугодие, 9 месяцев).

Специфические ситуации и судебная практика (2025–2026 гг.)

Передача имущества между госорганами (Февраль 2026)

Ситуация: Орган исполнительной власти передал другому органу исполнительной власти объект имущества.

Порядок расчета авансовых платежей за 2026 год:

• Передавший орган: включает объект в налоговую базу за месяцы фактического владения (до 12.02). Аванс за 1 квартал считается пропорционально месяцам владения.
• Получавший орган: начинает учитывать объект в налоговой базе с момента принятия к учету (с 13.02 или даты подписи акта). Авансовые платежи исчисляются с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия к учету.

Казенные учреждения (Бюджетные организации)

Вопрос: Как правильно начислить налог администрации (казенное учреждение), если на балансе числятся два здания (стоят на кадастровом учете)?

Ответ: Казенные учреждения являются налогоплательщиками по имущественному налогу (п. 1 ст. 373 НК РФ).

1. Проверьте, включены ли здания в перечень объектов, подлежащих кадастровой оценке (законом субъекта РФ).
2. Если да: Налоговая база = Кадастровая стоимость на (для каждого здания отдельно). Ставка — региональная (макс. 2%).
3. Если нет: Налоговая база = Средняя годовая остаточная стоимость (по бухгалтерским данным).
4. Льготы: Субъекты РФ могут предоставлять льготы бюджетным организациям (ст. 381 НК РФ), но федеральных льгот на ставку/базу для казенных учреждений нет.

Капитальный ремонт vs Текущий ремонт (Квалификация затрат)

Ситуация: В здании арматурного цеха заменили кровлю, поставили новые ворота.

Квалификация работ критически важна для налоговой базы (при методе средней годовой стоимости) и налога на прибыль:

• Капитальный ремонт (п. 18 ПБУ 26/2020, ФСБУ 26/2020): Затраты увеличивают первоначальную стоимость объекта недвижимости. -> Увеличивают налоговую базу по имущественному налогу (со следующего месяца). Признаки: продление срока службы, повышение технических характеристик, реконструкция/модернизация.
• Текущий ремонт: Затраты списываются на расходы текущего периода (Дебет 26/44 — Кредит 10/60). -> Не влияют на налоговую базу по имущественному налогу.

Кровля и ворота: Замена кровли на новую (современных материалов, с улучшением теплоизоляции) — чаще всего капремонт. Установка ворот вместо старых аналогичных — может быть текущим ремонтом, если не меняются габариты и конструкция проема. Необходимо решение комиссии и акту выполненных работ.

Дачные строения и льгота 50 кв.м

Данная льгота (п. 5 ст. 403 НК РФ, налог на имущество физлиц) НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ К ОРГАНИЗАЦИЯМ. Организации платят налог со всех дачных строений (сараев, бань, домов), числящихся на балансе как недвижимость, по общим правилам (кадастровая или остаточная стоимость). Льгота на 50 кв.м действует только для физических лиц.

Налоговые ставки и сроки уплаты (2026 год)

Сроки уплаты авансовых платежей и налога за 2026 год:

• Авансовые платежи: Не позднее 30-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (квартал, полугодие, 9 месяцев — в зависимости от закона субъекта РФ).
• Налог за год: Не позднее 30 марта 2027 года (п. 3 ст. 383 НК РФ).
• Декларация за 2026 год: Сдается не позднее 30 марта 2027 года в налоговый орган по месту нахождения имущества (или по месту учета крупнейшего объекта).

Льготы по налогу на имущество организаций

Льготы делятся на федеральные (обязательные для всех регионов) и региональные (устанавливаются законами субъектов РФ).

Федеральные льготы (ст. 381 НК РФ):

• Имущество организаций, где доля государства/муниципалитета > 50% (кроме гос. компаний и казенных учреждений, для них льгота не обязательна, решает регион).
• Имущество участников Сколково, резидентов ТОР/ОПТ/ПОС (в установленных случаях).
• Имущество, используемое для целей охраны окружающей среды.
• Имущество, используемое для обеспечения деятельности выборных органов власти.

Региональные льготы (примеры для проверки в вашем регионе):

• Снижение ставки до 0% для МСП (включенных в реестр) на 3–5 лет.
• Льготы для инвестиционных проектов (СИС, СПИК).
• Освобождение от налога на вновь созданные объекты (до 5–10 лет).

Важно: Для применения льготы необходимо подать уведомление в налоговый орган в установленные сроки (обычно до 30 марта года, следующего за отчетным).

Учет дарения и безвозмездного получения

В предоставленной информации упоминается: «Дарение недвижимого имущества между близкими родственниками не облагается подоходным налогом…».

Внимание: Это правило касается НДФЛ (физические лица). Для организаций-получателей безвозмездного имущества (дарение, вклад в уставный капитал):

1. Объект принимается к учету по рыночной стоимости (п. 15 ПБУ 9/2022, ФСБУ 26/2020).
2. Если объект по кадастровой стоимости: налоговая база = рыночная стоимость (до определения кадастровой) или кадастровая стоимость (п. 3 ст. 375 НК РФ).
3. Если объект по средней годовой стоимости: включается в базу по первоначальной (рыночной) стоимости со следующего месяца.
4. Доход получателя по налогу на прибыль: рыночная стоимость (кроме вклада в уставный капитал российской организации — ст. 251 НК РФ).

Отчетность: Декларация по налогу на имущество

С 2020 года декларация сдается только в электронном виде (через ЭДО/ТКС/Личный кабинет налогоплательщика). Формат утвержден Приказом ФНС (последняя актуальная редакция — при заполнении за 2026 год использовать формат, действующий на дату сдачи).

Структура декларации:

• Титульный лист.
• Раздел 1: Расчет налоговой базы и суммы налога по объектам, база которых — кадастровая стоимость.
• Раздел 2: Расчет налоговой базы и суммы налога по объектам, база которых, средняя годовая стоимость.
• Раздел 3: Расчет авансовых платежей.
• Приложения (сведения об объектах, льготах).

Чек-лист для бухгалтера на 2026 год

1. Инвентаризация базы: Сверьте реестр основных средств с ЕГРН. Все ли недвижимость зарегистрирована? Есть ли «лишние» движимые ОС в налоговом учете имущественного налога?
2. Проверка перечня кадастровой оценки: Получите актуальный закон субъекта РФ на 2026 год. Правильно ли распределены объекты по Разделу 1 и Разделу 2 декларации?
3. Кадастровая стоимость на : Скачайте выписки из ЕГРН для всех объектов Раздела 1. Оспаривали ли вы стоимость в 2025? Внесены ли изменения в базу?
4. Капремонты 2026: Отслеживайте ввод в эксплуатацию после реконструкции/модернизации — они меняют базу (кадастровую, после переоценки/новой оценки; остаточную — сразу).
5. Передача/получение имущества (как в случае госорганов ): Четко фиксируйте дату передачи рисков/прав владения для расчета авансов за 1 квартал.
6. Льготы: Проверьте региональный закон на 2026 год. Подали ли уведомления о применении льгот в срок?
7. Авансовые платежи: Сдавайте расчеты авансов в сроки, установленные законом вашего региона (квартально/полугодие).

Налог на имущество организаций в 2026 году остается чисто «недвижимостным» налогом. Главные риски для налогоплательщиков связаны с:

• Правильной классификацией объектов (недвижимость vs движимость) на основе бухгалтерского учета и судебной практики (Обзор ВС РФ 4/2026);
• Своевременным отражением изменений в кадастровой стоимости (оспаривание, переоценка);
• Корректной квалификацией ремонтных работ (капремонт увеличивает базу);
• Расчетом авансовых платежей при смене собственника/балансодержателя в течение отчетного периода.

Рекомендуется проводить квартальную сверку налогового учета имущества с бухгалтерским и данными ЕГРН для минимизации рисков налоговых проверок и пенайзаций.

Данная статья носит информационный характер и не является правовым консультированием. Для принятия решений по конкретным ситуациям обратитесь к квалифицированному налоговому консультанту или аудитору. Актуальность нормативных актов проверяйте на дату применения (КонсультантПлюс, Гарант, Официальный интернет-портал правовой информации).