Налог на имущество организаций, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, — один из ключевых имущественных налогов, который бухгалтеру важно не только правильно исчислить, но и корректно отразить в бухгалтерском и налоговом учете․ Рассмотрим порядок расчета, проводки и актуальные разъяснения контролирующих органов․

Какие объекты облагаются налогом по кадастровой стоимости

В соответствии со статьей 378․2 НК РФ налоговой базой по кадастровой стоимости признается стоимость следующих объектов:

• административно-деловые и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
• объекты недвижимости иностранных организаций, не осуществляющих деятельность через постоянное представительство;
• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства и иные здания, сооружения, помещения, по которым кадастровая стоимость определена в установленном порядке․

Обязательное условие — объект должен быть включен в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, который ежегодно формирует субъект РФ․ Так, например, в Москве из Перечня торгово-офисных объектов периодически исключаются объекты, не соответствующие критериям (в одном из последних обновлений исключено 218 объектов)․

Порядок расчета налога и авансовых платежей

Налоговая база определяется как кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января налогового периода, внесенная в ЕГРН․ Формулы расчета:

• Авансовый платеж = Кадастровая стоимость × Ставка / 4;
• Налог за год = Кадастровая стоимость × Ставка;
• Налог к доплате = Налог за год − Сумма уплаченных авансовых платежей․

Ставки устанавливаются законами субъектов РФ и не могут превышать предельные значения, установленные НК РФ (в общем случае — 2%)․

Если право собственности на объект возникло или прекратилось в течение года, применяется коэффициент владения, отношение числа полных месяцев владения к числу месяцев в периоде․ Полным считается месяц, если право возникло до 15-го числа включительно или прекратилось после 15-го числа․

Изменение кадастровой стоимости: как учитывать

Это один из самых дискуссионных вопросов․ Общие правила таковы:

• Изменение кадастровой стоимости в течение года, как правило, не учитывается при расчете налога текущего и предыдущих периодов;
• Исключение 1: изменение характеристик объекта (площади, назначения) — новая стоимость применяется со дня внесения сведений в ЕГРН с учетом коэффициента;
• Исключение 2: оспаривание кадастровой стоимости — новая (рыночная) стоимость, установленная комиссией или судом, применяется с даты начала применения оспоренной стоимости, то есть может пересчитываться налог за прошлые периоды․ Например, если компания в 2025 году оспорила кадастровую стоимость и установила ее по состоянию на 1 января, перерасчет производится за соответствующие периоды;
• Исключение 3: исправление технической ошибки в ЕГРН․

Минфин России неоднократно разъяснял порядок применения кадастровой стоимости, установленной по результатам оспаривания, и эта позиция доводится до нижестоящих налоговых органов․ Кроме того, Конституционный суд РФ расширил срок для оспаривания архивной кадастровой стоимости недвижимости физических лиц, что косвенно влияет и на практику по организациям․

Отражение в бухгалтерском учете: проводки

Налог на имущество организаций относится к расходам по обычным видам деятельности (п․ 5 ПБУ 10/99) либо к прочим расходам — в зависимости от того, как используется объект․ Типовые проводки:

Начисление авансовых платежей отражается последним числом отчетного квартала, налога за год — 31 декабря․ Конкретный счет учета расходов организация закрепляет в учетной политике․

Налоговый учет

В налоговом учете по налогу на прибыль суммы налога на имущество (в т․ч․ исчисленного по кадастровой стоимости) включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп․ 1 п․ 1 ст․ 264 НК РФ)․ Дата признания расхода:

• при методе начисления — дата начисления налога (последнее число отчетного периода);
• при кассовом методе — дата фактической уплаты;

Организации на УСН «доходы минус расходы» учитывают уплаченный налог в расходах на дату уплаты․

Особые ситуации

Передача имущества между органами власти

Если орган исполнительной власти передал другому органу объект имущества в течение года, авансовые платежи рассчитываются с учетом коэффициента владения: каждый владелец платит налог за период фактического владения объектом․

Единые недвижимые комплексы

Активно обсуждается инициатива, согласно которой, если в составе единого недвижимого комплекса есть хотя бы одно здание, используемое для торговли или административно-деловых целей, налог по всему комплексу будет рассчитываться по кадастровой стоимости (сейчас такие комплексы облагаются по среднегодовой остаточной стоимости)․ Организациям — владельцам подобных комплексов следует отслеживать изменения законодательства․

Прекращение обложения по среднегодовой стоимости

ФНС России в письме от № БС-35-21/830 разъяснила порядок прекращения исчисления налога исходя из среднегодовой стоимости при переходе объекта на обложение по кадастровой стоимости — во избежание двойного налогообложения․

Казенные учреждения

Если на балансе казенного учреждения числятся здания, включенные в региональный перечень, налог начисляется по кадастровой стоимости в общем порядке, с отражением по соответствующим счетам бюджетного учета․

Отчетность и сроки уплаты

• Декларация представляется один раз по итогам года — не позднее 25 февраля следующего года;
• Авансовые платежи уплачиваются не позднее 28-го числа месяца, следующего за кварталом (в рамках ЕНП);
• Налог за год — не позднее 28 февраля следующего года;
• По объектам, облагаемым по кадастровой стоимости, налоговая база в декларации отражается в разделе 3․

Корректное отражение налога на имущество по кадастровой стоимости в учете требует: проверки включения объекта в региональный перечень, контроля актуальности кадастровой стоимости в ЕГРН, правильного применения коэффициентов владения и своевременного пересчета налога при оспаривании стоимости․ В бухгалтерском учете налог отражается в составе расходов по кредиту счета 68, в налоговом учете — в составе прочих расходов․ С учетом регулярных разъяснений ФНС и Минфина, а также обсуждаемых изменений в части единых недвижимых комплексов, бухгалтеру важно постоянно отслеживать актуальную практику․