Упрощенная система налогообложения (УСН) освобождает организации и индивидуальных предпринимателей от уплаты большинства налогов, однако это освобождение не является абсолютным․ Одно из важнейших исключений — налог на имущество․ Разберемся подробно, в каких случаях «упрощенец» обязан платить этот налог, как его рассчитывать и какие изменения ожидают бизнес в ближайшие годы․
Общее правило: освобождение от налога на имущество
По общему правилу компании и ИП, применяющие УСН, не платят налог на имущество организаций (п․ 2 ст․ 346․11 НК РФ)․ Это одно из ключевых преимуществ упрощенной системы: вместо налога на прибыль, НДС (с некоторыми исключениями) и налога на имущество бизнес платит единый налог по ставке 6% с доходов или 15% с разницы между доходами и расходами․
Однако из этого правила есть существенное исключение, о котором нельзя забывать․
Когда «упрощенец» платит налог на имущество
Налог на имущество при УСН уплачивается в отношении объектов недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость․ Это так называемые «кадастровые» объекты, перечень которых формируют региональные власти․ К ним, как правило, относятся:
- административно-деловые и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
- нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
- объекты недвижимости иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства;
- жилые помещения, гаражи, машино-места и иные объекты, учитываемые на балансе не в качестве основных средств (для организаций);
- иные объекты, включенные в региональный перечень․
Важно: обязанность платить налог возникает только в том случае, если объект включен в официальный региональный перечень «кадастровой» недвижимости на соответствующий год․ Если вашего здания или помещения в перечне нет — налог на имущество при УСН не уплачивается․
Как проверить, нужно ли платить налог
- Найдите актуальный перечень объектов с кадастровой базой на сайте регионального органа власти (обычно это департамент имущества или министерство экономического развития региона)․
- Сверьте кадастровый номер и адрес вашего объекта с данными перечня․
- При наличии сомнений направьте запрос в налоговую инспекцию или воспользуйтесь сервисами ФНС․
Компании на УСН нередко обращаются в чат ФНС с вопросом: нужно ли платить налог на имущество по объектам недвижимости, у которых определена кадастровая стоимость? Ответ зависит именно от включения объекта в региональный перечень и его фактического использования (для некоторых категорий требуется, чтобы объект реально использовался под офисы, торговлю или общепит)․
Расчет и уплата налога
Налоговая база, кадастровая стоимость объекта, определенная на 1 января отчетного года․ Ставки устанавливаются регионами, но не могут превышать предельные значения, установленные Налоговым кодексом (как правило, до 2%)․
Организации на УСН:
- исчисляют налог самостоятельно (пока действующий порядок не изменен);
- уплачивают авансовые платежи, если это предусмотрено региональным законом;
- представляют декларацию по налогу на имущество организаций в установленные сроки․
ИП на УСН платят налог на имущество физических лиц по «кадастровым» объектам, используемым в бизнесе, на основании уведомления из налоговой инспекции — самостоятельно ничего считать не нужно․
Изменения: что ждет бизнес в 2026–2027 годах
Налоговое администрирование имущественных налогов активно совершенствуется․ Ключевое направление — переход ФНС на самостоятельный расчет имущественных налогов для организаций по аналогии с тем, как это уже давно делается для физических лиц․ В перспективе компании будут получать готовые расчеты от налоговой и сверять их со своими данными, а не подавать декларации в прежнем порядке․ Это должно упростить жизнь бизнесу, но потребует внимательной проверки данных, которыми располагает инспекция․
Утрата права на УСН и налог на имущество
Отдельная ситуация — нарушение критериев применения УСН (превышение лимита доходов, численности работников, стоимости основных средств и др․)․ Последствия в этом случае серьезные: компания переходит на общую систему налогообложения (ОСН) и становится плательщиком НДС, налога на прибыль и налога на имущество в полном объеме — то есть уже не только по «кадастровым» объектам, а по всей недвижимости на балансе (по среднегодовой стоимости)․ Поэтому контроль за соблюдением лимитов УСН — важная задача бухгалтера․
Практические рекомендации
- Ежегодно проверяйте региональный перечень «кадастровых» объектов — он обновляется․
- Следите за изменениями кадастровой стоимости: при необоснованном завышении ее можно оспорить․
- Контролируйте соблюдение критериев УСН, чтобы не «слететь» на ОСН с полной нагрузкой по имущественным налогам․
- ИП: проверяйте уведомления ФНС и при необходимости подавайте заявления о льготах․
- Готовьтесь к переходу на проактивный расчет налогов со стороны ФНС, сверяйте данные ЕГРН и учета․
Упрощенка действительно сдает позиции по налогу на имущество, но только частично: обязанность платить возникает лишь по объектам с кадастровой налоговой базой, включенным в региональный перечень․ Для остальной недвижимости освобождение сохраняется․ Главное для «упрощенца» — отслеживать перечни, правильно определять налоговую базу и не нарушать критерии УСН, чтобы не оказаться на общей системе со всеми вытекающими обязательствами․