Упрощённая система налогообложения (УСН) освобождает налогоплательщиков от уплаты ряда налогов, однако налог на имущество — это та область, где действуют важные исключения. В этой статье подробно разберём, когда организация или ИП на «упрощёнке» обязаны платить налог на имущество с квартиры, как он рассчитывается и какие изменения актуальны в 2026 году.
Общее правило: освобождение от налога на имущество
Согласно Налоговому кодексу РФ, применение УСН освобождает:
- организации — от налога на имущество организаций;
- индивидуальных предпринимателей — от налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого в предпринимательской деятельности).
Однако из этого правила есть существенное исключение — объекты недвижимости, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость.
Когда налог на имущество платить всё-таки нужно
Налог на имущество при УСН уплачивается, если объект недвижимости включён в региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Обычно в такие перечни попадают:
- административно-деловые и торговые центры;
- нежилые помещения, предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
- объекты недвижимости иностранных организаций;
- жилые помещения (в т.ч. квартиры), не учитываемые на балансе в качестве основных средств — для организаций;
- жилые дома и жилые помещения, не учитываемые как основные средства.
Именно последний пункт чаще всего касается квартир. Если организация на УСН владеет квартирой, которая не числится в основных средствах, налог рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
Квартира у ИП на УСН
Для индивидуальных предпринимателей ситуация иная. ИП платит налог на имущество физических лиц по квартире, если:
- квартира используется в предпринимательской деятельности, и
- она включена в региональный перечень объектов с кадастровой базой.
Если же квартира используется для личных целей (проживание), то ИП платит налог на имущество физлиц в обычном порядке — как обычный гражданин, независимо от применяемого налогового режима. УСН здесь роли не играет.
Как рассчитывается налог
Налоговая база, кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января отчётного года. Ставки устанавливаются региональным законодательством, но не могут превышать:
- 2%, для организаций (по объектам с кадастровой базой);
- для физических лиц ставки по жилью обычно составляют от 0,1% до 2% в зависимости от стоимости и региона.
Формула расчёта:
Налог = Кадастровая стоимость × Ставка налога
Организации уплачивают авансовые платежи по итогам отчётных периодов (если они установлены регионом), а ИП и физлица получают уведомление из ФНС и платят налог до 1 декабря следующего года.
Что важно проверить в 2026 году
Как показывает практика и вопросы налогоплательщиков в чатах ФНС, ключевой момент — наличие объекта в региональном перечне. Рекомендуется:
- Проверить перечень объектов с кадастровой стоимостью на сайте регионального органа власти или в налоговой инспекции.
- Уточнить кадастровую стоимость квартиры через выписку из ЕГРН.
- При несогласии с кадастровой стоимостью, рассмотреть возможность её оспаривания.
- Изучить региональные льготы: например, в ряде приграничных районов для малого и среднего бизнеса предусмотрены дополнительные преференции.
Распространённые мифы
Среди предпринимателей до сих пор распространено заблуждение, что переход на УСН полностью освобождает от налога на имущество. Это не так: если объект облагается по кадастровой стоимости, налог уплачивается в полном объёме независимо от режима. Многие владельцы коммерческой недвижимости в регионах отмечают заметный рост налоговой нагрузки именно из-за пересмотра кадастровой стоимости.
- УСН освобождает от налога на имущество, но не по объектам с кадастровой базой.
- Квартира организации, не учтённая как основное средство, облагается налогом по кадастровой стоимости.
- ИП платит налог на квартиру как физлицо, если она не входит в перечень коммерческих объектов.
- Ставки и льготы зависят от региона, обязательно изучайте местное законодательство.
- При сомнениях обращайтесь за разъяснениями в свою налоговую инспекцию или в чат ФНС.
Грамотный учёт особенностей налогообложения недвижимости на УСН поможет избежать доначислений, пеней и штрафов, а также спланировать налоговую нагрузку на 2026 год.